APT margin 부동산 뉴스
부부 공동명의 1주택 종부세, 2028년부터 다주택과 같은 80%를 적용받는 이유
서울 왕십리 일대의 아파트와 저층 주거지가 함께 보이는 전경이다. 기사 내용과 직접 관련이 없는 자료 사진이다. 자료 위키미디어 커먼즈
집은 한 채인데 명의가 둘입니다. 부부가 절반씩 나눠 가진 아파트를 종합부동산세는 어떻게 볼까요. 2028년부터는 1세대 1주택으로 보지 않습니다. 공정시장가액비율이 다주택자와 같은 80%로 붙습니다. 세금을 줄이려고 공동명의를 택했던 가구에는 전제가 하나 바뀌는 셈입니다.
인별 과세라는 원칙에서 나온 결론
종합부동산세는 재산세와 셈하는 단위가 다릅니다. 재산세는 물건마다 매기지만 종부세는 사람마다 매깁니다. 이것을 인별 과세라고 합니다.
이 원칙을 그대로 따르면 부부 공동명의 아파트는 소유자가 둘입니다. 한 사람이 절반씩 가진 것으로 보고 각자에게 세금을 계산합니다. 그래서 법이 정한 1세대 1주택자에는 해당하지 않습니다. 정부 관계자도 1주택 부부 공동명의는 법에서 정한 1세대 1주택자가 아니므로 공정시장가액비율 80% 적용이 맞다고 설명했습니다.
이 구분은 새로 생긴 것이 아닙니다. 종부세법이 처음부터 인별로 짜여 있었고, 공동명의 1주택자는 그동안 두 갈래 가운데 유리한 쪽을 고를 수 있었습니다. 각자 기본공제를 받는 길과 1세대 1주택 특례를 신청하는 길입니다.
달라지는 것은 그 두 갈래에 붙는 조건입니다. 2028년부터 공정시장가액비율이 나뉘면서, 1세대 1주택 특례를 신청하지 않는 쪽에는 80%가 적용됩니다. 같은 집을 두고 어느 쪽을 고르느냐에 따라 과세표준이 달라지는 폭이 지금보다 커집니다.
60에서 70, 그리고 80으로
숫자의 경로부터 정리합니다. 공정시장가액비율은 2027년에 60%에서 70%로 일괄 올라갑니다. 여기까지는 소유 형태와 무관하게 같습니다.
2028년부터 갈립니다. 1세대 1주택자는 70%에 머물고, 그 밖의 소유자는 80%로 올라갑니다. 부부 공동명의 1주택자가 1세대 1주택 특례를 쓰지 않는다면 후자에 들어갑니다.
공정시장가액비율은 세율보다 앞에서 작동합니다. 공시가격에서 기본공제를 뺀 금액에 이 비율을 곱해야 과세표준이 나오고, 그 과세표준에 세율이 붙습니다. 비율이 10%포인트 오르면 세율을 건드리지 않아도 과세표준이 그만큼 늘어납니다.
그래서 세율표만 보고 부담을 가늠하면 어긋납니다. 세율이 그대로여도 앞 단계의 비율이 움직이면 결과가 달라집니다. 이번 개편에서 실제로 손을 댄 세율 구간은 과세표준 6억원에서 12억원 하나인데, 체감 부담이 그보다 크게 움직이는 이유가 여기에 있습니다.
모든 구간에서 손해는 아닙니다
여기서 이야기가 한 번 접힙니다. 공동명의가 무조건 불리해지는 것은 아닙니다.
2028년부터 장기거주 세액공제에 600만원이라는 한도가 새로 생깁니다. 지금까지 이 공제에는 금액 한도가 없었습니다. 한도가 붙으면 공제를 많이 받을 수 있는 쪽, 그러니까 세액이 큰 초고가 구간에서 특례의 이점이 깎입니다.
그래서 역전이 생깁니다. 보도된 시뮬레이션에 따르면 2028년 기준으로 공시가격 19억 2,000만원 이하와 32억원 초과 구간에서는 공동명의로 각자 셈하는 쪽이 1세대 1주택 특례를 신청하는 쪽보다 세 부담이 적게 나왔습니다. 두 값 사이의 구간에서는 특례가 유리합니다.
이 두 숫자는 정부가 고시한 경계가 아닙니다. 주어진 조건으로 계산했을 때 나온 결과이고, 공시가격 외에 보유 기간과 연령, 거주 기간에 따라 사람마다 달라집니다. 자기 물건에 그대로 대입할 값으로 읽기보다, 구간에 따라 유불리가 뒤집힌다는 사실 자체를 기억해 두는 편이 정확합니다.
다만 방향은 분명합니다. 아주 비싼 집과 그렇지 않은 집 양쪽 끝에서 공동명의가 낫고, 가운데 구간에서 특례가 낫습니다. 한쪽으로 쭉 유리하거나 불리한 구조가 아니라 가운데가 볼록한 모양입니다.
몇 명이 걸리는 이야기인가
숫자로 규모를 잡아 봅니다. 2025년 기준 종합부동산세를 낸 사람은 48만 1,479명이었습니다. 전체 주택 소유자에 견주면 작은 비중입니다.
다만 이번 개편으로 과세 시작선이 움직입니다. 1세대 1주택자의 기본공제가 12억원에서 거주하는 경우 14억원으로 오르고, 거주하지 않으면 9억원으로 내려갑니다. 공동명의는 각자 기본공제를 받는 구조라 셈이 또 달라집니다.
서울만 놓고 보면 2026년 기준으로 공시가격 14억원 초과 22억원 이하 아파트가 전체의 9.5%입니다. 열 채 가운데 한 채가 조금 안 되는 비율입니다. 이 구간이 이번 개편에서 유불리 계산이 가장 자주 뒤집히는 자리이기도 합니다.
그러니 종부세를 남의 이야기로 미뤄 두기에는 경계가 가까워졌습니다. 특히 지금 청약을 넣고 몇 년 뒤 입주하는 단지라면, 입주 시점의 공시가격이 지금 분양가보다 위에 있을 가능성을 함께 놓고 봐야 합니다.
한 가지 더 붙일 것이 있습니다. 공시가격은 시세보다 낮게 매겨집니다. 상세본은 1세대 1주택자의 과세 시작선인 공시가격 14억원을 시가로 약 20억원이라고 병기했습니다. 시세 20억원짜리 아파트가 종부세 문턱에 선다는 뜻입니다. 서울에서 이 가격대가 드물지 않다는 점을 생각하면 대상 범위가 어디까지 넓어지는지 가늠이 됩니다.
다만 공시가격과 시세의 비율은 해마다 바뀝니다. 올해의 비율로 몇 년 뒤를 계산하면 어긋납니다. 지금 필요한 것은 정확한 예측치가 아니라 자기 물건이 문턱에서 얼마나 떨어져 있는지에 대한 감각입니다.
실거주를 못 하는 경우는 어떻게 되나
이번 개편의 축은 보유에서 거주로 옮겨 가는 것입니다. 그러다 보니 살고 싶어도 못 사는 경우를 어떻게 볼 것인지가 남습니다.
정부는 이 대목의 구제책을 검토하고 있다고 밝혔습니다. 취학이나 질병, 직장 이전처럼 실거주하지 못한 합리적 이유가 있다면 시행령을 고칠 때 신축적으로 검토하겠다는 설명입니다.
현재 부득이한 사유로 인정받는 기간은 최장 3년입니다. 이 기간이 늘어날 가능성이 열려 있다는 뜻으로 읽힙니다. 다만 아직 시행령이 나오지 않았으니 어느 사유가 어디까지 인정되는지는 정해지지 않았습니다.
여기서도 확정과 검토를 갈라 두는 편이 좋습니다. 법률 개정안에 담긴 비율과 한도는 국회 심의를 거쳐야 하고, 예외 사유는 그 뒤 시행령에서 정해집니다. 두 단계가 남아 있습니다.
공동명의를 지금 풀어야 하나
결론부터 적으면 지금 서둘러 명의를 바꿀 이유는 크지 않아 보입니다. 이유가 세 가지입니다.
첫 번째는 시점입니다. 80% 적용은 2028년부터입니다. 아직 시간이 남아 있고, 그사이 국회 심의에서 숫자가 조정될 여지도 있습니다. 확정되지 않은 조건에 맞춰 명의를 옮기면 나중에 되돌리는 비용이 더 들 수 있습니다.
두 번째는 앞서 본 역전입니다. 자기 물건이 어느 구간에 있느냐에 따라 공동명의가 더 나은 경우가 있습니다. 일률적으로 불리하다고 보고 움직이면 오히려 손해가 되는 자리가 있습니다.
여기에 하나 더 있습니다. 공동명의를 풀면 1세대 1주택 특례를 신청할 수 있게 되지만, 그 특례에는 나이와 보유 기간에 따른 세액공제가 붙습니다. 이 공제는 지분이 더 많은 쪽을 기준으로 계산합니다. 부부의 나이와 보유 기간이 다르면 어느 쪽 명의로 몰아 두느냐에 따라 결과가 또 달라집니다.
세 번째는 명의 변경에 붙는 비용입니다. 배우자 사이의 증여에도 취득세가 붙고, 증여재산 공제 한도를 넘으면 증여세가 따라옵니다. 종부세를 줄이려다 취득세와 증여세를 먼저 내는 구조가 될 수 있습니다.
지금 할 일은 명의를 옮기는 것이 아니라 자기 물건의 공시가격과 거주 여부, 보유 기간을 한 장에 적어 두는 쪽에 가깝습니다. 그 세 가지가 정해지면 2028년에 어느 갈래를 고를지가 자동으로 좁혀집니다.
청약을 앞둔 쪽에서 미리 볼 것
신규 분양은 계약 단계에서 명의를 정합니다. 그때 단독으로 할지 공동으로 할지가 입주 이후의 세금 갈래를 정하는 첫 갈림길이 됩니다.
다만 종부세만 보고 정할 문제는 아닙니다. 명의는 취득세와 양도세, 그리고 대출 심사에도 함께 걸립니다. 공동명의는 나중에 팔 때 양도차익을 둘로 나눠 각자 기본공제를 받는 이점이 있고, 대출에서는 소득 합산과 규제 적용이 다르게 걸립니다.
그래서 순서를 이렇게 잡는 편이 낫습니다. 먼저 입주 시점에 실제로 거주할 것인지를 정하고, 그다음 예상 공시가격이 어느 구간에 들어갈지를 가늠하고, 마지막에 명의를 정하는 것입니다. 거주 여부가 정해지지 않은 상태에서 명의부터 정하면 나중에 다시 만지게 됩니다.
안전마진 계산에는 이 항목이 직접 들어가지 않습니다. 마진은 분양가와 주변 시세의 간격이고, 세금은 그 마진을 지키는 데 드는 비용입니다. 다만 보유세가 해마다 나가는 비용이라 보유 기간이 길수록 누적됩니다. 마진이 얇은 단지일수록 이 누적분이 결과를 뒤집을 여지가 큽니다.
정리하면
확정된 방향은 두 가지입니다. 2027년에 공정시장가액비율이 60%에서 70%로 오르고, 2028년부터 1세대 1주택자가 아닌 소유자는 80%가 적용됩니다. 부부 공동명의 1주택자는 인별 과세 원칙상 후자에 들어갑니다.
확정되지 않은 것도 두 가지입니다. 국회 심의에서 비율과 한도가 조정될 수 있고, 실거주 예외 사유는 시행령에서 정해집니다. 지금 나온 숫자는 정부안 단계의 값입니다.
그리고 시뮬레이션으로 나온 19억 2,000만원과 32억원이라는 경계는 조건에 따라 움직입니다. 자기 물건에 그대로 옮겨 적기보다 구간에 따라 유불리가 뒤집힌다는 구조만 가져가는 편이 안전합니다.
이 사이트도 시행령이 나오면 그때 다시 정리하겠습니다.
여기까지가 오늘의 계산입니다. APT margin.
