APT margin 부동산 뉴스
기본형건축비 4.07% 오른다, 분양가의 밑변이 먼저 움직였다
APT margin 뉴스 커버. 텍스트 정리 카드입니다.
분양가상한제 아파트의 분양가는 택지비와 기본형건축비, 가산비를 더해 정해집니다. 이 가운데 기본형건축비가 9월 15일 새로 고시되면서 4.07% 올랐습니다. 국토교통부는 16층에서 25층 이하, 전용면적 60에서 85제곱미터 기준으로 제곱미터당 223만 7천원이던 것을 232만 8천원으로 올렸습니다. 간접공사비는 60만 4천원에서 66만 3천원으로 9.77% 올라 상승폭이 더 큽니다. 분양가 계산의 재료값이 먼저 움직인 셈입니다.
고시 내용부터 봅니다
기본형건축비는 매년 3월 1일과 9월 15일 두 차례 정기고시됩니다. 직전 고시는 지난 7월 15일 비정기고시였고, 그때 대비 이번 정기고시에서 다시 올랐습니다.
간접공사비가 큰 폭으로 오른 배경에는 정부의 공사 전 단계 안전투자 지원 강화 방침이 있습니다. 지난 4월 16일 조달청이 발표한 2026년 원가계산 간접공사비 적용기준을 이번 고시에 반영했습니다.
개정된 고시는 9월 15일 이후 입주자모집승인을 새로 신청하는 단지부터 적용됩니다. 이미 승인을 받은 단지의 기존 분양가에는 소급 적용되지 않습니다.
다만 실제 분양가격은 기본형건축비만으로 정해지지 않습니다. 택지비와 그 외 가산비용까지 더해 지방자치단체 분양가심사위원회가 최종적으로 정합니다.
왜 오르는지 봅니다
기본형건축비는 자재비와 노무비, 간접공사비를 반영해 반기마다 바뀝니다. 최근 몇 차례 고시가 이어서 오른 것은 자재비와 인건비 상승이 누적된 결과입니다.
이번에는 특히 간접공사비의 상승폭이 눈에 띕니다. 9.77%는 기본형건축비 상승률 4.07%의 두 배를 넘습니다. 안전 관리 항목이 새로 강화된 영향이 직접공사비보다 간접공사비 쪽에 먼저 잡힌 모양입니다.
이 항목은 이름 그대로 공사 현장의 안전관리비와 품질관리비, 각종 보험료 등을 포괄합니다. 최근 몇 년 사이 건설 현장 안전 규제가 계속 강화돼 온 흐름과 맞닿아 있습니다.
건축비가 오른다고 곧바로 분양가가 같은 폭으로 오르는 것은 아닙니다. 택지비 비중이 큰 수도권 단지일수록 건축비 인상의 영향은 상대적으로 작습니다.
상한제 단지에 미치는 영향
분양가상한제가 적용되는 공공택지와 투기과열지구 재건축, 재개발 단지는 이번 고시의 영향을 직접 받습니다. 앞으로 입주자모집을 신청하는 단지일수록 건축비 인상분이 분양가에 그대로 반영됩니다.
반대로 이미 공고가 난 단지, 이번 배치 다른 기사에서 다루는 9월 접수 물량들은 이번 고시와 무관합니다. 입주자모집승인 시점이 고시 전이면 옛 단가가 그대로 적용됩니다.
건축비 인상은 분양가 하한을 밀어 올리는 쪽으로 작동합니다. 다만 상한제 단지의 분양가가 인근 시세보다 낮게 나오는 구조 자체가 바뀌는 것은 아니고, 그 격차가 조금 좁아지는 정도의 변화입니다.
실수요자 입장에서는 앞으로 나올 상한제 물량의 분양가가 과거보다 조금 더 높게 책정될 가능성을 염두에 둘 필요가 있습니다.
청약 독자에게는 이런 계산입니다
이 사이트가 계산하는 안전마진은 분양가와 인근 실거래의 차이입니다. 기본형건축비 인상은 분양가 쪽을 조금 밀어 올리는 재료이므로, 앞으로 나올 상한제 신규 공고의 안전마진은 이전 단지들보다 약간 얇아질 수 있습니다.
다만 4.07%라는 인상폭 자체는 크지 않습니다. 같은 시기 인근 실거래가 그보다 더 크게 오른다면 안전마진에 미치는 영향은 상쇄되고도 남습니다. 건축비보다 실거래 흐름이 여전히 더 큰 변수입니다.
9월 15일 이후 새로 뜨는 공고를 볼 때는 이 고시가 반영됐는지, 즉 입주자모집승인 신청일이 언제인지를 함께 확인해 두면 분양가의 구성을 이해하는 데 도움이 됩니다.
다음 정기고시는 내년 3월 1일입니다. 그때까지 자재비와 인건비 흐름이 어떻게 움직이는지가 내년 상반기 상한제 분양가의 밑변을 결정할 것입니다.
여기까지가 오늘의 계산입니다. APT margin.
