APT margin 부동산 뉴스
서울 주택 10억 2,363만원, 부산은 3억 2,215만원으로 3.18배 벌어졌다
APT margin 뉴스 커버. 텍스트 정리 카드입니다.
같은 나라, 같은 달인데 집값이 가는 방향이 다릅니다. 한국부동산원이 낸 7월 전국주택가격동향조사에서 서울 아파트 매매가격 변동률은 2월 0.74%에서 7월 1.27%로 상승폭이 커졌습니다. 부산은 거꾸로 갔습니다. 2월 0.14%였던 변동률이 6월부터 마이너스로 돌아서 7월에는 마이너스 0.05%를 기록했습니다. 평균주택가격으로 보면 서울 10억 2,363만원, 부산 3억 2,215만원으로 3.18배 차이가 벌어져 있습니다.
숫자부터 정리합니다
7월 전국주택가격동향조사에서 서울 아파트 매매가격 변동률은 1.27%, 주택종합 기준으로는 1.09%입니다. 2월 0.74%에서 3월 0.34%로 한 차례 줄었다가 4월부터 7월까지 넉 달 연속 상승폭이 커지는 흐름입니다.
부산은 아파트 기준 마이너스 0.05%, 주택종합 기준 마이너스 0.04%입니다. 2월 0.14%였던 아파트 변동률이 6월 처음 마이너스로 돌아선 뒤 7월까지 이어지고 있습니다.
평균주택가격은 서울 10억 2,363만원, 부산 3억 2,215만원으로 3.18배입니다. 이 격차는 두 도시의 가격 수준 차이를 보여주는 숫자이지, 변동률과 같은 성격의 지표는 아닙니다.
제주는 이번 조사에서 주택종합 마이너스 0.18%, 아파트 마이너스 0.26%로 전국에서 낙폭이 가장 컸습니다. 서귀포시와 제주시의 중소형 주택을 중심으로 가격이 내려간 것으로 부동산원은 설명했습니다.
왜 이렇게 갈리는지
서울은 공급이 줄어드는 가운데 신축과 대단지로 수요가 몰리는 흐름이 몇 달째 이어지고 있습니다. 올해 들어 서울 아파트값이 꾸준히 오름세를 이어온 것과 같은 맥락입니다.
부산은 그동안 쌓인 미분양과 입주물량 부담이 상대적으로 큰 지역입니다. 2월부터 상승폭이 꾸준히 줄어들다 6월에 마이너스로 넘어간 흐름은 수요 둔화가 누적된 결과로 보입니다.
제주는 관광 수요에 기대는 중소형 주택 비중이 크고, 인구 유입이 둔화되면서 가격 조정이 먼저 온 지역으로 꼽힙니다. 섬이라는 입지 특성상 수도권 흐름과는 독립적으로 움직이는 경우가 많습니다.
결국 전국 평균 하나로는 이 세 도시의 사정을 설명할 수 없습니다. 지역별 수급 상황이 같은 달에도 정반대 방향을 만들어 낼 수 있다는 뜻입니다.
격차는 변동률과 다른 이야기입니다
3.18배라는 격차는 두 도시의 절대 가격 수준 차이입니다. 변동률이 벌어지고 있다고 해서 이 격차가 그만큼 빠르게 더 벌어지는 것은 아니고, 애초에 서울과 지방 광역시의 가격 수준 차이는 오래전부터 존재해 온 구조입니다.
다만 변동률의 방향이 반대로 가는 지금 같은 국면에서는 격차가 확대되는 쪽으로 힘이 실립니다. 서울이 오르고 부산이 내리는 흐름이 이어지면 절대 격차도 서서히 커질 수밖에 없습니다.
이 격차를 좁히는 변수는 공급과 인구 이동입니다. 부산의 입주물량이 줄고 수도권 쏠림이 완화되는 시점이 와야 흐름이 바뀔 여지가 생깁니다.
지금 단계에서는 두 도시를 같은 잣대로 보기보다, 각 지역의 수급과 변동률 추이를 따로 챙겨 보는 편이 안전합니다.
청약 독자에게는 이런 계산입니다
서울 청약을 준비하는 분이라면 상승폭이 커지는 지금 국면에서 안전마진의 잣대가 되는 실거래가 계속 올라가고 있다는 점을 감안해야 합니다. 분양가가 그 상승분을 따라가지 못하면 마진이 오히려 커질 수 있습니다.
부산처럼 하락이 이어지는 지역은 반대입니다. 분양가가 최근 실거래보다 높게 나오면 안전마진이 좁거나 마이너스로 잡힐 위험이 있어, 잣대로 삼는 실거래의 시점을 더 보수적으로 잡아야 합니다.
이 사이트가 지방 물건을 다룰 때 인구 50만 이상 도시로 범위를 좁혀 온 이유도 이런 지역별 편차 때문입니다. 전국 평균만 보고 지방 청약을 판단하면 계산이 어긋나기 쉽습니다.
다음으로 볼 것은 8월 조사에서 이 격차가 더 벌어지는지, 아니면 부산의 하락세가 진정되는지입니다.
여기까지가 오늘의 계산입니다. APT margin.
