APT margin 청약 PRE-VIEW
10월 청약 PRE-VIEW! 청라 아크원 푸르지오 아파트 868세대. 분양가 미정
안녕하세요, APT margin입니다. 오늘은 공고 전 미리보기, 청라 아크원 푸르지오입니다. 청라스마트시티가 시행하고 대우건설이 짓는 청라국제업무단지 M5블록 주상복합입니다.
뉴스1이 9월 24일 부동산R114 집계를 인용해 이 단지를 10월 분양 물량으로 꼽았습니다. 입주자모집공고 날짜는 아직 어디에도 나오지 않았고, 9월 27일 기준 청약홈에도 공고가 없습니다. 공식 홈페이지는 견본주택을 10월 오픈 예정으로만 안내합니다.
한 부지에 아파트와 오피스텔이 섞인 사업입니다. 오피스텔 987실은 따로 분양하는 상품이라, 이 글의 계산은 아파트 868세대만 다룹니다.
개요, 확인된 것만
| 사업 | 청라국제업무단지 M5블록 주상복합인천 서해구 청라동 |
| 시행과 시공 | 청라스마트시티, 대우건설 |
| 규모 | 지하 5층, 지상 최고 49층6개동아파트868세대오피스텔 987실 포함 1,855세대와 실 |
| 평형 | 아파트 전용84, 103타입별 세대수는 공고에서 확인오피스텔 105, 121, 136 |
| 일정 | 10월 분양 보도, 공고일 미정견본주택 10월 오픈 예정, 공식 홈페이지 기준 |
| 분양가 | 미정. 아파트 분양가상한제 적용, 보도 기준 |
| 규제 | 비규제지역2025년 10월과 2026년 6월 규제지역 확대에서 인천 제외, 보도 기준 |
| 이웃 단지 | B1블록 청라 피크원 푸르지오오피스텔 1,056실, 2025년 7월 평균 2.38대 1 |
아파트는 84와 103 두 평형뿐입니다. 부동산R114 집계로는 청라에서 500세대 이상 아파트가 분양되는 것이 2017년 7월 한신더휴 이후 처음입니다. 청라동 실거래에 잡히는 아파트 가운데 가장 새것이 2021년식이라는 사실과 맞물리는 대목입니다.
가격 쪽 핵심은 상한제입니다. 파이낸셜뉴스와 디지털타임스가 아파트 868세대에 분양가상한제가 적용된다고 전했습니다. 가격표가 택지비와 건축비 기준으로 묶인다는 뜻이라, 주변 신축 실거래와 얼마나 벌어지느냐가 이 청약의 크기를 정합니다.
옆 블록의 성적은 수요 확인 정도로 참고할 만합니다. B1블록 청라 피크원 푸르지오는 오피스텔 1,056실을 2025년 7월 청약에 부쳐 2,518건을 받았고, 올해 3월 완판 보도가 나왔습니다. 오피스텔이라 이 단지 아파트의 가격 좌표로 쓰기는 어렵습니다.
입지와 교통
입지의 뼈대는 업무단지입니다. 하나금융그룹 청라 헤드쿼터가 올해 준공됐고, 10개 관계사 임직원 약 2,200명이 연말까지 순차 이전한다고 파이낸셜뉴스가 인천경제자유구역청 자료를 인용해 전했습니다. 직장이 걸어서 닿는 거리에 생긴다는 점에서 청라의 다른 생활권과 갈립니다.
철도는 아직 예정입니다. 단지 남쪽으로 7호선 청라연장선 국제업무단지역이 계획돼 있지만, 개통 전망이 애초 2029년 말에서 2033년으로 밀렸고 공사가 중단됐다는 보도도 있습니다. 지금 탈 수 있는 철도는 북쪽 공항철도 청라국제도시역이고, 입지도로 보면 단지에서 꽤 떨어져 있습니다.
생활 재료도 대부분 공사 중입니다. 스타필드 청라가 2028년 개장, 서울아산청라병원이 2029년 개원 목표로 보도돼 있습니다. 서쪽으로 해변공원과 바다가 가깝고 코스트코가 이웃이라, 당장의 장보기와 산책 동선은 갖춘 편입니다.
시세 좌표
잣대는 청라동 안에서 뽑았습니다. 국토부 최근 13개월 청라동 84형 거래가 564건이고, 그 가운데 2018년 이후 준공 단지 거래가 209건입니다.
같은 84라도 단지마다 간격이 큽니다. 국제업무단지 이름을 단 센텀대광로제비앙과 국제금융단지의 한양수자인레이크블루가 1억 넘게 벌어져 있고, 호수공원 쪽 한신더휴와 에일린의뜰은 그 사이 윗부분에 섭니다. 청라 신축 84형은 대체로 6억대 중반에서 8억 사이에 모입니다.
103형은 잣대가 얇습니다. 청라동 99에서 108형 거래 125건이 전부 2017년 이전 준공이라 신축끼리 댈 값이 없습니다. 제일풍경채2차 99형과 더샵레이크파크를 구축 참고값으로만 적어 둡니다.
| 청라동 84형, 2018년 이후 준공 | 중위7.60억209건, 4.50억에서 10.50억 |
| 한양수자인레이크블루 84형, 2019년식 | 중위 7.97억,59건국제금융단지 |
| 청라센트럴에일린의뜰 84형, 2018년식 | 중위 7.75억, 63건 |
| 청라호수공원한신더휴 84형, 2020년식 | 중위 7.35억, 41건 |
| 청라시티프라디움 84형, 2021년식 | 중위 6.78억, 12건 |
| 센텀대광로제비앙 84형, 2018년식 | 중위 6.49억,28건국제업무단지 |
| 제일풍경채2차 99형, 2017년식 | 중위 8.11억,6건103형 참고값 |
| 더샵레이크파크 99에서 108형, 2013년식 | 중위 9.40억,29건구축 참고값 |
| 아크원 푸르지오 분양가 | 미정 |
분양가 체크포인트
84형의 기준선은 청라동 2018년 이후 준공 중위 7.60억입니다. 가격표가 이 아래로 나오면 상한제가 제 역할을 한 셈이고, 8억을 넘기면 업무단지 입지와 49층 주상복합이라는 상품값을 미리 얹은 가격이 됩니다.
주상복합이라는 형식도 계산에 들어갑니다. 커튼월 초고층은 계약면적 구성과 관리 방식이 판상형 아파트와 다른 경우가 많은데, 위 표의 비교 단지는 대부분 일반 아파트입니다. 공고가 나오면 공급면적과 계약면적을 함께 보시는 게 좋겠습니다.
103형은 가격표가 나와도 계산이 거칠 수밖에 없습니다. 청라에 대형 신축이 드물다는 희소성은 있지만, 그 희소성이 얼마짜리인지 실거래로 확인된 적은 없습니다.
일정과 전략
인천은 두 차례 규제지역 확대에서 빠져 비규제지역입니다. 해당지역 인천 거주자를 우선하고 수도권 거주자까지 받는 것이 인천 분양의 일반적인 틀이라, 1순위 문턱은 서울보다 낮은 편입니다.
상한제 단지에는 전매제한과 거주의무가 함께 붙는 경우가 많습니다. 실거주 계획 없이 들어가려는 자금이라면 공고문의 그 조항이 청약 여부를 가르게 됩니다.
같은 10월 인천에는 검단 센트레빌 그랑포레도 분양 예정입니다. 두 단지 모두 공고일이 정해지지 않아, 당첨자 발표일이 겹치는지는 공고가 나온 뒤 대조해 두시면 좋겠습니다. 발표일이 같은 민영주택은 한 곳만 청약할 수 있습니다.
정리
이 글은 모집공고 전 PRE-VIEW입니다. 분양가와 일정은 미정이며, 공고가 게시되면 정식 안전마진 분석으로 교체합니다. 실거래는 국토부, 사업 정보는 본문에 적은 보도 기준입니다.
여기까지가 오늘의 계산입니다. APT margin.
