APT margin 청약 분석

7.20 청약! 천안 업성 푸르지오 레이크시티 2단지, 분양가 평면도 안전마진

충남 천안시 서북구 업성동 업성3지구 A2BL, 대우건설, 448세대, 일반 247, 청약접수 특공 7.20, 1순위 7.21, 입주 2029.09

APT margin, 2026.7.10 작성, 분양가는 청약홈 공고이고 실거래는 국토부 최근 10개월

안녕하세요, APT margin입니다. 오늘은 천안 업성동의 업성 푸르지오 레이크시티 2단지 리뷰를 진행합니다. 성성호수공원을 낀 업성3지구의 두 번째 블록, 38층대 4개동 448세대입니다. 분양가, 평면도, 안전마진을 확인해 두시면 좋겠습니다.

이 지구의 1단지는 넉 달 전 특별공급 654가구에 60명이 온 참패의 현장이었습니다. 경쟁률로 쓰면 0.09대 1입니다. 무순위로 364세대가 다시 돌았고, 95 타입은 그마저 미달됐습니다. 천안에서도 손꼽히게 혹독한 성적표였습니다.

2단지는 그 성적표를 받아들고 가격을 내려서 나왔습니다. 84 기준층이 3,240만원 인하, 계약금은 5%로 하향, 중도금 이자는 사업주체가 선납합니다. 시장의 채점을 받고 답안을 고쳐 온 셈입니다.

그래서 이번 계산은 단순한 시세 비교가 아니라 채점 결과의 검증입니다. 내린 가격이 시장이 소화한다고 답했던 구간에 들어왔는지, 성성 대장 실거래와의 간격은 얼마나 남았는지 순서대로 봅니다.

청약개요

업성3지구는 성성호수공원 남측의 신규 개발지로, 저희가 조건부로 다뤘던 천안 아이파크 시티, 성성지구와 같은 서북부 호수 생활권입니다. 호수를 낀 신축이라는 상품은 성성에서 이미 검증됐고, 업성은 그 검증된 상품의 확장판을 자처합니다.

1단지 1,460세대에 이어 2단지 448세대가 나오는데, 두 블록의 성패가 이 지구 전체의 시세 좌표를 정하게 됩니다. 1단지 잔여가 아직 소화 중인 상태에서 2단지가 나온 것이라, 지구 안에서 물량끼리 경쟁하는 국면이기도 합니다.

일정은 특별공급 7월 20일, 1순위 7월 21일, 2순위 7월 22일이고 당첨자 발표가 7월 28일입니다. 시행은 교보자산신탁, 시공은 대우건설로 브랜드 체급은 천안 서북부 상위권입니다.

성성과 업성의 관계를 지도에서 확인해 두시기 바랍니다. 호수 북측의 성성지구는 상권과 학교가 자리를 잡아 가는 단계고, 남측의 업성3지구는 이제 터를 닦는 단계입니다. 같은 호수를 쓰지만 완성도의 시차가 몇 년 단위로 존재하고, 그 시차가 곧 이 단지 가격 판단의 할인율입니다.

단지 분석

분양가

청약홈 공고 기준 84 기준층이 5.73억에서 5.78억으로 1단지, 6.10억보다 3,240만원 내렸습니다. 72도 4.90억대로 1,900만원, 95는 5,310만원 인하입니다. 인하 폭이 평형이 클수록 커지는데, 1단지에서 큰 평형일수록 성적이 나빴던 것과 정확히 겹칩니다.

계약금도 5%에 1차 500만원 정액으로 낮췄습니다. 중도금은 이자후불제인데 선납 이자를 사업주체가 부담하는 조건입니다. 1단지 참패가 만든 조건들인데, 문제는 인하 후 가격이 시세 어디에 서느냐입니다.

덧붙일 항목이 발코니 확장비입니다. 1,300만원에서 1,800만원이 분양가 바깥에 있어, 실부담 기준으로는 84가 5.9억 안팎까지 올라갑니다. 성성 대장 실거래와 비교할 때는 이 옵션 몫까지 얹어서 봐야 정직한 계산이 됩니다.

1단지의 6.10억이 왜 거부됐는지도 복기해 둘 가치가 있습니다. 당시 성성 대장 실거래가 5.8억대였으니 1단지는 대장보다 비싼 값을 신규 지구에서 불렀고, 시장은 특공 60명이라는 숫자로 답했습니다. 2단지 가격은 그 답안을 반영해 대장 아래로 내려온 첫 가격표입니다.

평면

72가 191세대로 가장 많고 84가 185세대, 95가 72세대입니다. 국민평형 84가 아니라 72가 최다 물량이라는 구성 자체가 이 단지의 리스크입니다. 1단지에서 72가 474세대 모집에 112건으로 궤멸했던 걸 보면, 이번에도 72의 소화가 관건입니다.

38층대 초고층이라 호수 조망 라인은 층 프리미엄이 실존합니다. 같은 84라도 호수를 보는 고층과 지구 안쪽 저층의 체감 가치가 크게 갈리니, 동호수표에서 조망축을 확인하고 우선순위를 정해 두시기 바랍니다.

발코니 확장 1,300만원에서 1,800만원은 별도입니다. 타입별 평면과 확장 범위는 견본주택과 분양 홈페이지 도면이 기준이고, 아래 평면도에서 84A와 72A의 구조 차이를 직접 비교해 볼 수 있습니다.

95는 두 타입 72세대로 이 단지의 하이엔드 구간인데, 1단지에서 두 번 미달된 평형이라는 이력을 그대로 안고 나왔습니다. 가격을 5,310만원 내렸어도 7억대 초중반이라는 총액 자체가 천안 서북부에서 좁은 수요층을 상대하는 값입니다.

비교단지

비교 기준은 국토부 실거래입니다. 성성 대장 푸르지오레이크사이드, 2023년의 84가 최근 5.83억에서 5.9억, 성성비스타동원, 2024년이 5.9억입니다. 두정 힐스테이트두정역, 2025년이 5.59억에서 5.62억, 구축급 레이크타운3차가 5.1억에서 5.32억입니다.

같은 서북부의 다른 좌표도 있습니다. 성성지구 안의 천안 아이파크 시티 2회차가 이번 달 84A를 5.50억에 내놨고, 저희는 성성동 신축 실거래, 중심 5.8억 안팎보다 아래라는 이유로 조건부 판정을 냈습니다. 서북부 84의 가격 저울에서 5.5억은 시세 아래, 5.9억은 시세 위라는 눈금이 이미 서 있는 셈입니다.

1단지 무순위의 실측 데이터도 있습니다. 84A는 1.10대 1로 겨우 소진됐고 95는 두 번 다 미달였습니다. 이 지구 84의 시장 수용 가격이 5.7억 언저리라는 게 실험으로 확인된 셈입니다.

안전마진과 적정가치

84 기준층 5.775억은 성성 대장 실거래보다 0.06억에서 0.13억 아래입니다. 마진이라기보다 본전이고, 업성이 성성보다 생활권 완성도가 낮다는 점을 치면 사실상 대등가입니다. 다만 1단지의 6.1억과 달리 시장이 소화 가능하다고 답했던 가격대, 5.7억에 맞춰 들어온 건 사실입니다.

발코니 확장을 얹으면 셈이 더 팽팽해집니다. 실부담 5.9억 안팎이면 성성 대장 실거래와 같은 줄인데, 그 돈을 내고 얻는 건 2029년식이라는 연식과 39층 조망입니다. 지구가 완성될 때까지의 할인 기간을 견딜 수 있느냐가 이 등가 교환의 조건입니다.

72 기준층 4.90억은 천안에서 국민평형 아래 틈새인데, 1단지에서 이 평형이 가장 크게 미달됐다는 이력이 그대로 경고로 남아 있습니다. 84 대비 0.85억 싼 값이 72의 상품성 할인을 다 상쇄하는지는 시장이 다시 답할 문제입니다.

84 저층은 결이 다릅니다. 5.27억부터 시작하는 저층 구간은 두정 신축 실거래, 5.59억에서 5.62억보다도 아래라, 조망을 포기하는 대신 간격을 버는 선택지가 됩니다. 이 단지에서 마진이라 부를 만한 구간은 사실상 여기뿐입니다.

안전마진은 분양가와 인근 신축 동일평형 국토부 실거래의 차이입니다. 계산 방법은 안전마진 완전정리 가이드에서 보실 수 있습니다.

입주가 2029년 9월입니다. 천안 서북부는 공급이 누적된 시장이라, 이 지구의 시세는 성성 대장을 따라가되 지구가 완성될 때까지 할인폭이 붙는 경로가 현실적입니다. 저희가 천안 아이파크에서 지적한 공급 부담 변수가 여기도 그대로 적용됩니다.

긍정 시나리오의 재료는 1단지의 소화입니다. 1단지 잔여가 마저 팔리고 두 블록이 함께 입주하면 3천 세대급 브랜드 지구가 서고, 성성이 그랬듯 완성 이후 시세가 대장을 따라잡는 경로가 열립니다. 그 반대라면 2029년의 전세와 매매 시장에 물량이 한꺼번에 풀리는 그림이니, 어느 쪽이든 1단지 성적이 이 단지의 선행지표입니다. 접수 전 1단지 잔여 현황 확인이 곧 이 단지의 시황 조사입니다.

성성의 전례는 참고가 됩니다. 아이파크 시티도 초기 회차의 잔여를 소화하며 지구가 채워졌고, 지금은 실거래가 대장 자리를 다투는 생활권이 됐습니다. 업성이 같은 경로를 밟는다면 지금의 본전 가격이 나중의 마진이 되는 셈인데, 그 경로의 길이가 몇 년일지는 아무도 약속해 주지 않습니다.

입지와 단점

성성호수공원을 걸어서 쓰는 신규 지구입니다. 호수 생활권이라는 상품성은 성성지구에서 검증됐고, 업성은 그 확장판입니다. 천안 서북부에서 호수 조망 신축이 프리미엄을 받는 공식은 레이크사이드의 실거래가 증명해 놨습니다.

학교와 상권은 이제 계획 단계라, 입주 초기는 성성 쪽 인프라에 기대야 합니다. 지구가 채워지기 전까지는 차량 생활이 기본이 되는 시기가 있다는 뜻이고, 그 기간의 불편이 앞서 말한 완성도 할인의 실체입니다.

1단지와 2단지 사이 3천 세대급이 한꺼번에 입주하는 2029년의 전세 시장도 변수입니다. 잔금을 전세로 메울 계획이라면 그 시점의 전세가가 눌릴 수 있다는 걸 계산에 넣어야 합니다.

단지에서 성성 생활권까지는 호수를 돌아가는 동선이라 지도 직선거리보다 체감이 멉니다. 초등 학군 배정과 통학 동선은 공고문과 교육청 확인이 필요하고, 지구 내 학교 개교 시점이 자녀 학령기와 맞물리는지가 실수요의 체크포인트입니다.

개발 호재

성성 두정 생활권의 확장과 천안 서북부 산업 수요가 배경 재료입니다. 천안은 삼성 산단 배후라는 큰 흐름은 있지만, 단지 단위로 반영할 확정 재료는 없습니다.

이 단지의 승부처는 재료가 아니라 가격과 물량입니다. 1단지가 가르쳐 준 수용 가격에 맞춰 들어왔느냐가 전부인 청약이라, 호재 목록을 늘어놓는 것보다 무순위 소진 속도 같은 실측 지표를 보는 게 유용합니다.

천안 서북부의 산업 수요는 두정과 성성의 실거래를 밀어 올린 실체가 있는 재료입니다. 문제는 그 수요가 이미 성성 대장 5.9억이라는 시세로 반영돼 있다는 점이라, 업성이 그 위로 올라서려면 수요가 아니라 공급이 줄어야 합니다. 당분간은 반대라는 게 이 동네 계산의 출발점입니다.

청약전략

청약자격과 특별공급

해당지역은 공고일 현재 천안 거주자, 기간 요건 없음, 기타는 충남과 대전, 세종입니다. 거주 기간 요건이 없어 접수 직전 전입자도 해당지역으로 넣을 수 있는 열린 설계입니다. 수요를 최대한 넓게 받겠다는 신호로 읽으면 됩니다.

비규제 지방 민영주택이라 통장 가입 6개월에 예치금이면 1순위가 되고, 유주택자와 비세대주도 접수할 수 있습니다. 전매 제한이 없어 조건은 최대한 열어 놨습니다.

특별공급이 201세대입니다. 1단지 특공이 0.09대 1이었던 걸 생각하면 이번 특공도 사실상 신청이 곧 당첨에 가까운 확률 구간일 수 있습니다. 자격이 되는 실수요라면 특공 트랙이 손해 볼 게 없는 선택입니다.

규제

규제 제로에 계약금 5%, 중도금 이자후불, 사업주체 선납까지, 조건으로 낮출 수 있는 건 다 낮췄습니다. 1단지 참패가 만든 파격이라, 조건 자체가 시장 상황의 요약본입니다.

뒤집어 말하면 이 조건은 청약이 안 되면 무순위와 선착순으로 이어질 가능성까지 열어 둔 설계입니다. 급할 게 없는 청약자라면 조건이 더 좋아질 수 있는 시장이라는 점도 판단 재료입니다.

조건 완화의 역사도 참고가 됩니다. 1단지는 정규에서 무순위로, 무순위에서 잔여 소진으로 갈수록 조건이 붙었습니다. 2단지도 같은 경로를 밟는다면 지금 조건이 바닥이 아닐 수 있다는 뜻이고, 그게 이 시장에서 서두르지 않아도 되는 근거입니다.

대출, 되나

84 기준 초기 부담이 3천만원 안쪽이고 비수도권이라 대출 구조도 가볍습니다. 진입 문턱은 이번 주 분양 중 최저 수준입니다.

이자후불제의 선납 이자가 잔금에 얹힌다는 점만 잊지 않으면, 자금 설계 자체는 단순합니다. 계약 당일 500만원으로 시작해 잔금 35%까지, 중간의 목돈 이벤트가 없는 시간표입니다.

잔금 35%는 84 기준 2억 안팎입니다. 2029년 시점에 전세를 놓아 메울지 대출로 갈지에 따라 앞서 말한 입주장 전세 변수가 직접 걸리니, 두 경로 모두로 계산을 돌려 보고 들어가시기 바랍니다.

물량과 전략

1단지 무순위에서 84A가 1.1대 1로 소진된 가격대에 맞춰 나온 물량이라, 84는 청약 성적이 나쁘지 않을 가능성이 있습니다. 천안 서북부 실수요라면 84 저층, 5.27억부터이 성성 대장 실거래와의 간격이 가장 넓은 구간입니다.

95와 72는 1단지의 미달 이력이 그대로 경고입니다. 특히 95는 두 번 미달된 평형이라, 이번에 마감되더라도 되팔 때의 수요층을 미리 생각해야 합니다.

서두를 이유가 없는 시장이라는 점도 전략입니다. 1순위에서 미달이 나면 무순위가 돌고, 조건이 더 붙을 수도 있습니다. 통장을 아끼고 싶은 청약자라면 발표일의 경쟁률표를 보고 무순위에서 움직이는 경로도 열려 있습니다.

층 전략은 이렇게 정리됩니다. 조망이 필요 없는 실수요는 84 저층으로 간격을 벌고, 호수 조망을 원하면 기준층 이상에서 성성 대장 실거래와 같은 값을 낸다는 걸 알고 내는 것입니다. 모르는 채 내는 것과 알고 내는 것의 차이가 이 글의 존재 이유입니다.

주의사항

히어로 이미지는 1블록 조감도입니다, 2단지 단독 조감도 미공개. 1단지 무순위 잔여의 후속 처리와 2단지 성적이 맞물려 돌아갈 시장이니, 접수 전에 1단지 잔여 물량 현황도 함께 확인해 두시면 좋겠습니다.

발코니 확장비 1,300만원에서 1,800만원은 분양가 바깥이라 실부담 비교는 이 몫을 얹어서 해야 합니다. 본문 실거래는 국토부 최근 10개월 기준입니다.

청약홈 경쟁률표를 볼 때는 특공과 1순위를 나눠 보시는 게 좋아 보입니다. 1단지처럼 특공이 크게 미달되면 그 물량이 일반으로 넘어와 실제 일반공급이 공고보다 커지는데, 그만큼 커트라인도 내려갑니다. 표면 경쟁률보다 잔여 물량의 흐름이 이 지구의 진짜 지표입니다.

결론

판정 조건부

여기까지가 오늘의 계산입니다. APT margin.

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