APT margin 청약 분석
7.20 청약! 천안 업성 푸르지오 레이크시티 2단지, 분양가 평면도 안전마진
충남 천안시 서북구 업성동 업성3지구 A2BL, 대우건설, 448세대 (일반 247), 청약접수 특공 7.20, 1순위 7.21, 입주 2029.09
안녕하세요, APT margin입니다. 천안 업성동의 업성 푸르지오 레이크시티 2단지입니다. 성성호수공원을 낀 업성3지구의 두 번째 블록, 38층대 4개동 448세대입니다.
이 지구의 1단지는 넉 달 전 특별공급 654가구에 60명이 온 참패의 현장이었습니다. 무순위로 364세대가 다시 돌았고, 95 타입은 그마저 미달됐습니다. 2단지는 그 성적표를 받아들고 가격을 내려서 나왔습니다.
청약개요
| 위치 | 충남 천안시 서북구 업성동 업성3지구 A2BL (성성호수공원 인접) |
| 시공 | 대우건설, 시행 교보자산신탁 |
| 규모 | 지하 2층에서 지상 39층 4개동 448세대 (일반 247) |
| 주택형 | 72 A와 B 191, 84 A에서 C 185, 95 A와 B 72 |
| 분양가(기준층) | 72 4.90억에서 4.93억, 84 5.73억에서 5.78억, 95 7.17억에서 7.46억 |
| 입주 예정 | 2029년 9월 |
| 청약접수 | 특공 7.20(월) / 1순위 7.21(화) / 2순위 7.22(수) |
| 당첨자발표 | 2026.7.28 |
| 규제 | 비규제, 전매 없음, 재당첨 없음, 상한제 미적용 |
업성3지구는 성성호수공원 남측의 신규 개발지로, 저희가 조건부로 다뤘던 천안 아이파크 시티(성성지구)와 같은 서북부 호수 생활권입니다.
1단지 1,460세대에 이어 2단지 448세대가 나오는데, 두 블록의 성패가 이 지구 전체의 시세 좌표를 정하게 됩니다.
단지 분석
분양가
청약홈 공고 기준 84 기준층이 5.73억에서 5.78억으로 1단지(6.10억)보다 3,240만원 내렸습니다. 72도 4.90억대로 1,900만원, 95는 5,310만원 인하입니다.
계약금도 5%에 1차 500만원 정액으로 낮췄습니다. 1단지 참패가 만든 조건들인데, 문제는 인하 후 가격이 시세 어디에 서느냐입니다.
| 전용 72 (191세대) | 기준층 4.90억에서 4.93억 (1단지 대비 -1,900만) |
| 전용 84 (185세대) | 기준층 5.73억에서 5.78억 (-3,240만) |
| 전용 95 (72세대) | 기준층 7.17억에서 7.46억 (-5,310만) |
| 계약금 | 5% (1차 500만 정액) |
| 입주 예정 | 2029년 9월 |
평면
72가 191세대로 가장 많고 84가 185세대입니다. 1단지에서 72가 474세대 모집에 112건으로 궤멸했던 걸 보면, 이번에도 72의 소화가 관건입니다.
38층대 초고층이라 호수 조망 라인은 층 프리미엄이 실존합니다. 발코니 확장 1,300만원에서 1,800만원은 별도입니다.
비교단지
비교 기준은 국토부 실거래입니다. 성성 대장 푸르지오레이크사이드(2023년)의 84가 최근 5.83억에서 5.9억, 성성비스타동원(2024년)이 5.9억입니다. 두정 힐스테이트두정역(2025년)이 5.59억에서 5.62억, 구축급 레이크타운3차가 5.1억에서 5.32억입니다.
1단지 무순위의 실측 데이터도 있습니다. 84A는 1.10대 1로 겨우 소진됐고 95는 두 번 다 미달였습니다. 이 지구 84의 시장 수용 가격이 5.7억 언저리라는 게 실험으로 확인된 셈입니다.
안전마진과 적정가치
84 기준층 5.775억은 성성 대장 실거래보다 0.06억에서 0.13억 아래입니다. 마진이라기보다 본전이고, 업성이 성성보다 생활권 완성도가 낮다는 점을 치면 사실상 대등가입니다. 다만 1단지의 6.1억과 달리 시장이 소화 가능하다고 답했던 가격대(5.7억)에 맞춰 들어온 건 사실입니다.
72 기준층 4.90억은 천안에서 국민평형 아래 틈새인데, 1단지에서 이 평형이 가장 크게 미달됐다는 이력이 그대로 경고로 남아 있습니다. 84 대비 0.85억 싼 값이 72의 상품성 할인을 다 상쇄하는지는 시장이 다시 답할 문제입니다.
| 성성 대장 84 실거래 (레이크사이드) | 5.83억에서 5.90억 |
| 두정 신축 84 (2025년식) | 5.59억에서 5.62억 |
| 업성2 84 기준층 | 5.73억에서 5.78억 |
| 안전마진 | 본전 수준 (대장 간발 아래, 지구 완성도 할인 감안 시 대등) |
안전마진은 분양가와 인근 신축 동일평형 국토부 실거래의 차이입니다. 계산 방법은 안전마진 완전정리 가이드에서 보실 수 있습니다.
입주가 2029년 9월입니다. 천안 서북부는 공급이 누적된 시장이라, 이 지구의 시세는 성성 대장을 따라가되 지구가 완성될 때까지 할인폭이 붙는 경로가 현실적입니다. 저희가 천안 아이파크에서 지적한 공급 부담 변수가 여기도 그대로 적용됩니다.
입지와 단점
성성호수공원을 걸어서 쓰는 신규 지구입니다. 호수 생활권이라는 상품성은 성성지구에서 검증됐고, 업성은 그 확장판입니다.
다만 학교와 상권이 이제 계획 단계라, 입주 초기는 성성 쪽 인프라에 기대야 합니다. 1단지와 2단지 사이 3천 세대급이 한꺼번에 입주하는 2029년의 전세 시장도 변수입니다.
개발 호재
성성 두정 생활권의 확장과 천안 서북부 산업 수요가 배경 재료입니다. 천안은 삼성 산단 배후라는 큰 흐름은 있지만, 단지 단위로 반영할 확정 재료는 없습니다.
청약전략
청약자격과 특별공급
| 신혼, 생애최초, 다자녀 등 | 201세대 |
해당지역은 공고일 현재 천안 거주자(기간 요건 없음), 기타는 충남과 대전, 세종입니다. 전매 제한이 없어 조건은 최대한 열어 놨습니다.
규제
| 규제지역 | 비규제 (천안) |
| 분양가상한제 | 미적용 |
| 전매 제한 | 없음 |
| 재당첨 제한 | 없음 |
| 거주 의무 | 없음 |
규제 제로에 계약금 5%, 중도금 이자후불(사업주체 선납)까지, 조건으로 낮출 수 있는 건 다 낮췄습니다. 1단지 참패가 만든 파격이라, 조건 자체가 시장 상황의 요약본입니다.
대출, 되나
| LTV | 비규제, 비수도권 (6억 한도 미적용) |
| 계약금 | 5% (1차 500만 정액) |
| 중도금 | 60% 이자후불제 (선납 이자 잔금 시 상환) |
| 잔금 | 35% |
84 기준 초기 부담이 3천만원 안쪽이고 비수도권이라 대출 구조도 가볍습니다. 진입 문턱은 이번 주 분양 중 최저 수준입니다.
이자후불제의 선납 이자가 잔금에 얹힌다는 점만 잊지 않으면, 자금 설계 자체는 단순합니다.
물량과 전략
1단지 무순위에서 84A가 1.1대 1로 소진된 가격대에 맞춰 나온 물량이라, 84는 청약 성적이 나쁘지 않을 가능성이 있습니다. 천안 서북부 실수요라면 84 저층(5.27억부터)이 성성 대장 실거래와의 간격이 가장 넓은 구간입니다.
95와 72는 1단지의 미달 이력이 그대로 경고입니다. 특히 95는 두 번 미달된 평형이라, 이번에 마감되더라도 되팔 때의 수요층을 미리 생각해야 합니다.
주의사항
히어로 이미지는 1블록 조감도입니다(2단지 단독 조감도 미공개). 1단지 무순위 잔여의 후속 처리와 2단지 성적이 맞물려 돌아갈 시장이니, 접수 전에 1단지 잔여 물량 현황도 함께 확인하시기 바랍니다.
결론
판정 조건부
여기까지가 오늘의 계산입니다. APT margin.
