APT margin 주간시장동향

주간 아파트값 동향 6월 첫째 주, 동대문구 화성 동탄구 상승 1위, 하락은 광주 북구

발행 2026.6.4

APT margin 정리, 자료 한국부동산원 R-ONE 주간 아파트가격지수 (2026-05-25 에서 2026-06-01 조사분)

이번 주 통계는 5월 25일에서 6월 1일 기준입니다. 가장 흐름이 좋은 지역과 가장 좋지 않은 지역은 아래와 같습니다.

동탄구가 0.60%로 두 주 연속 1위입니다. 지난주보다 폭이 더 커졌습니다. 광명 0.43%, 성남 수정구 0.42%가 뒤를 잇습니다.

매매 상위 열다섯 곳을 좁혀 보면 서울이 아홉 곳입니다. 동대문구 0.37%, 성동구 0.36%, 성북구 0.35%, 강북구 0.35%가 나란히 있고 중구와 강서구, 영등포구도 0.31% 안팎으로 붙어 있습니다. 특정 한두 구가 아니라 서울 전역이 고르게 오르는 모양입니다.

전세 상위 열다섯 곳 가운데 열두 곳이 서울입니다. 송파구 0.50%, 성동구 0.48%, 도봉구 0.47% 순입니다. 매매 상위는 경기가 섞여 있는데 전세 상위는 서울이 거의 독차지했습니다.

하위 표에서는 과천이 마이너스 0.20%로 두 번째 줄에 있습니다. 1년 누적이 14.79%인 자리가 하위 표에 오른 것은 그냥 넘길 대목이 아닙니다.

하위 표 나머지는 광주 북구와 통영, 속초처럼 수도권과 거리가 먼 지방 소도시가 대부분입니다. 이 표에서 수도권 지역은 과천과 이천 두 곳뿐이라, 하락은 지방에 몰려 있고 수도권 안에서는 예외적인 사례로 봐야 합니다.

시도별 흐름

서울은 매매 0.24%, 전세 0.30%로 전세가 매매를 앞섰습니다.

서울 0.24%, 경기 0.12%, 인천 0.02%입니다. 서울 매매는 두 주 연속 폭이 줄었는데 서울 전세는 0.30%로 오히려 커졌습니다.

인천은 세 주째 플러스이고 1년 누적이 0.44%입니다. 봄 이후로 조금씩 올라오는 중입니다. 인천 전세 1년은 2.66%로 매매보다 여섯 배 가까이 높습니다.

수도권과 지방권의 격차는 이번 주도 뚜렷합니다. 수도권 매매는 1주 0.14%, 1년 누적 5.50%인데 지방권은 1주 0.00%, 1년 누적은 마이너스 0.05%입니다. 오르는 힘이 수도권 밖으로 거의 나가지 않고 있습니다.

세종은 매매 1주 마이너스 0.02%, 1년 누적도 0.67%에 그치는데 전세는 1년 9.33%로 전국에서 가장 높은 축입니다. 매매는 조용해도 전세만 유독 강한 지역이 수도권 밖에도 있다는 뜻입니다.

서울 25개 구 안에서

서울 안에서는 강북지역이 매매 1주 0.26%, 전세 0.34%로 강남지역 매매 0.23%, 전세 0.25%를 모두 앞섰습니다. 1년 누적은 아직 강남지역이 매매 12.11%로 강북지역 9.66%보다 높지만, 이번 한 주만 놓고 보면 순서가 바뀌어 있습니다.

개별 구로 좁히면 성동구가 1주 0.36%, 1년 누적 20.80%로 서울 안에서 가장 높습니다. 마포구도 1년 누적 16.16%로 한강을 낀 자치구들이 계속 상위권을 지킵니다.

강남구는 1주 0.21%, 1년 누적 8.40%로 상위 표에는 못 들었습니다. 3개월 누적은 마이너스 0.16%까지 내려가 있어, 이미 많이 오른 자리부터 먼저 숨을 고르는 모양입니다.

전세는 서울이 매매보다 확실히 앞섭니다. 서울 전세 1주 0.30%, 1년 누적 6.97%인데 매매는 각각 0.24%, 10.96%입니다. 1주로 보면 전세가 매매를 앞지르지만 1년 누적으로는 아직 매매가 큽니다.

종합하면 서울은 성동구와 마포구 같은 한강 벨트가 1년을 끌어온 자리이고, 이번 주는 강북지역 전반이 강남지역보다 빠른 속도로 따라붙는 주간입니다.

경기는 한 덩어리가 아닙니다

경기 시도 평균은 매매 1주 0.12%입니다. 안을 열면 44개 시군구 중 27곳이 올랐고 나머지는 보합이거나 하락입니다. 1년 누적으로는 40곳 중 25곳이 플러스입니다.

서울과 붙은 남부 축이 위쪽을 채웁니다. 성남 수정구 0.42%, 성남 중원구 0.37%, 안양 동안구 0.36%, 경기 구리시 0.34%가 상위에 있고, 화성 동탄구는 0.60%로 경기 전체에서도 가장 높습니다. 1년 누적으로는 성남 분당구가 24.55%로 경기 안에서 가장 높습니다.

아래쪽은 서울에서 먼 순서대로 갈립니다. 경기 이천시가 1주 마이너스 0.16%, 1년 누적 마이너스 5.65%로 경기 안에서 가장 낮습니다. 경기 평택시도 1년 누적이 마이너스 7.19%로 이천보다 더 깊습니다.

경기 과천시는 이 흐름에서 예외입니다. 1주 매매가 마이너스 0.20%인데 1년 누적은 14.79%로 여전히 높습니다. 재건축 기대가 몰아서 붙는 자리라 오를 때 한 번에 오르고 조용할 때는 몇 달씩 조용한 성격이 이번 주에 드러난 것으로 보입니다.

화성 동탄구는 이번 주 경기 전체에서 가장 빠른 지역입니다. 1개월 누적이 1.92%, 3개월 누적이 4.26%로 두 주 연속 상위 1등을 지키고 있습니다. 아직 규제지역으로 지정되지 않은 상태에서 상승폭만 계속 커지는 중입니다.

전세는 따로 봅니다

전세 상위 열다섯 곳 가운데 서울이 열두 곳을 차지했습니다. 송파구 0.50%, 성동구 0.48%, 도봉구 0.47%, 성북구 0.43%, 노원구 0.41% 순입니다. 매매 상위와는 다른 이름들이 채워져 있습니다.

경기에서는 광명시와 하남시가 눈에 띕니다. 광명시는 전세 1주 0.33%, 1년 누적 5.85%인데 매매 1년 누적은 16.26%로 훨씬 높습니다. 매매를 밀어 올리는 힘과 전세를 받쳐 주는 힘의 크기가 같은 동네에서도 다릅니다.

과천은 매매와 전세가 함께 눌린 자리입니다. 매매 1주가 마이너스 0.20%인데 전세는 마이너스 0.14%로 두 지표가 나란히 밑에 있습니다. 3개월 누적 전세는 마이너스 2.49%까지 내려가, 신축 입주가 몰린 자리에서 매매와 전세가 함께 눌리는 드문 모양입니다.

이천도 매매와 전세가 함께 마이너스입니다. 매매 1년 누적 마이너스 5.65%, 전세 1년 누적 마이너스 4.54%로 두 지표가 나란히 파랗습니다. 과천은 입주 때문에, 이천은 애초에 살 사람 자체가 얇아서라는 점에서 원인은 다릅니다.

최근 10주 추이

열 주 막대를 이어 보면 5월 중순이 가장 높고 그 뒤로 매매 막대가 두 칸 낮아졌습니다. 서울 기준 0.31%에서 0.25%, 0.24%입니다.

전세 막대는 그대로 서 있습니다. 수도권 전세는 0.17%, 1개월 누적은 0.73%입니다. 매매가 숨을 고르는 동안 전세는 같은 속도로 갑니다.

전국 기준으로도 비슷합니다. 매매 1주 0.07%, 1개월 누적 0.26%로 완만한 오름세를 유지하고 있습니다. 전국과 서울이 방향은 같은데 폭에서는 서울이 훨씬 크다는 점이 최근 10주 내내 반복되는 그림입니다.

전국 시군구 지도

전국지도 형태로 만들면 아래와 같습니다. 셀 하나가 시군구 하나이고 위 칸이 매매, 아래 칸이 전세입니다.

붉은 무게가 서울에서 경기 남부로 내려왔습니다. 동탄과 광명, 성남이 진하고 서울 안쪽은 지난주보다 옅어졌습니다.

경기 쪽 붉은 칸은 27곳입니다. 오르는 곳의 수는 몇 주째 절반 남짓에서 움직이지 않습니다. 같은 도 안에서 두 시장이 따로 돕니다.

인천 쪽은 다섯 칸 중 세 칸에 색이 있습니다. 지난주와 같습니다.

전국 분포로 보면 매매 1주 기준 상승이 97곳, 하락이 69곳입니다. 절반을 조금 넘는 정도만 오르고 있어, 전국이 다 함께 오르는 국면은 아직 아닙니다.

서울은 이번 주도 25개 구 전부가 붉습니다. 다만 색의 진하기는 자치구마다 다릅니다. 성동구처럼 짙은 자리와 강남구처럼 옅은 자리가 같은 붉은 계열 안에서도 확연히 구분됩니다.

같은 지도를 1개월과 3개월, 1년으로

한 주 색만 보면 서울이 식은 것처럼 보입니다. 누적 지도를 붙이면 다르게 읽힙니다.

한 달 지도에서 서울은 1.10%로 오히려 더 커졌습니다. 한 주 숫자가 줄어드는 동안에도 한 달 누적은 계속 쌓였습니다.

광명 2.09%, 동탄구 1.92%, 안양 동안구 1.82%가 위입니다. 경기 평균 0.45%와 견주면 같은 도 안에서 네 배 넘게 벌어집니다.

인천은 한 달 누적이 0.06%로 아직 낮습니다. 서울과 경기 남부가 먼저 달아오르고 인천은 뒤처져 있는 순서가 한 달 지도에서도 그대로 보입니다.

3개월 칸에서는 광명 4.73%, 안양 동안구 4.67%, 동탄구 4.26%가 맨 위입니다. 서울 평균은 2.06%입니다.

과천은 3개월이 마이너스 0.29%입니다. 1년 14.79%와 석 달 마이너스가 한 줄에 같이 있습니다.

성동구는 3개월 누적이 1.76%로 1년 누적 20.80%에 비하면 오히려 낮은 편입니다. 1년을 끌어온 힘이 최근 석 달보다 그 이전 구간에 더 몰려 있었다는 뜻으로 읽힙니다.

1년 누적은 분당구 24.55%, 성동구 20.80%로 위쪽이 그대로입니다. 서울 25개 구 가운데 가장 낮은 곳도 3.26%입니다.

과천 전세 1년이 마이너스 0.19%로 내려갔습니다. 봄까지 플러스였던 칸이 여섯 주 만에 부호를 바꿨습니다. 매매 1년은 아직 14.79%라 두 칸 색이 정반대입니다.

이천은 매매 1년 마이너스 5.65%, 전세 1년 마이너스 4.54%로 두 칸이 함께 파랗습니다. 과천과는 원인이 다릅니다. 과천은 새로 들어온 입주가 전세를 눌렀고 이천은 살 사람 자체가 얇습니다.

왜 이렇게 움직였나

이번 주의 두 장면은 동탄구 0.60%와 과천의 마이너스입니다. 방향은 반대인데 원인은 한 자리에서 나옵니다.

동탄은 값과 새 아파트입니다. 서울과 성남, 안양이 먼저 오른 뒤 대출 한도 안에서 새 아파트를 살 수 있는 자리로 수요가 내려왔습니다. 6억 한도와 구간별 축소는 비싼 집일수록 한도를 더 깎으니, 상급지에서 밀린 쪽은 값이 낮은 신축으로 옮겨 갑니다.

과천은 반대 방향입니다. 매매 1년이 14.79%인데 전세 1년은 마이너스입니다. 신축 입주가 한꺼번에 들어오면 그 동네 전세부터 눌립니다. 전세가 눌리면 매수에 필요한 자기 돈이 늘고 결국 매매까지 되돌아옵니다.

서울에서 전세가 매매를 앞선 것도 같은 재료의 다른 면입니다. 올해 입주물량은 12년 만에 최저이고 서울은 작년보다 40% 넘게 줄었습니다. 상한제 단지는 실거주 의무로 임대 물건이 나오지 않습니다. 물건이 없으면 전세가 먼저 오르고, 전세가 오르면 매매의 바닥이 다시 올라갑니다.

금리 쪽은 여전히 2.5% 동결입니다. 상반기 내내 금리가 방향을 주지 않은 채 한도와 물량만 남아 있었습니다.

이 온도차는 이번 주 새로 나온 서울과 경기, 전세 세 항목에서도 그대로 보입니다. 서울은 강북지역이 강남지역보다 빠르고, 경기는 남부 축과 외곽이 반대로 가며, 전세는 과천과 이천처럼 매매와 같이 눌리는 자리와 광명처럼 매매만 앞서가는 자리로 갈립니다. 한 도시, 한 도 단위로 뭉뚱그리면 이 차이가 다 사라집니다.

앞으로 볼 것

지켜볼 지점은 셋입니다. 동탄구의 폭이 더 커지는지, 과천 매매의 마이너스가 이어지는지, 서울에서 전세가 매매를 계속 앞서는지입니다.

전세가 매매를 앞서는 구간이 길어진다면 하반기 전세 계약을 앞둔 쪽이 먼저 부담을 봅니다. 입주 물량이 늘지 않는 한 이 구조는 잘 바뀌지 않습니다.

한 지역이 여러 주 연속 앞자리에 오르면 그 자체가 관심 대상이 됩니다. 값이 빨리 오른 자리일수록 제도 변화에 그만큼 크게 노출됩니다.

경기 남부와 서울 강북지역처럼 최근 며칠 사이 속도가 붙은 자리는 그 흐름이 다음 주에도 이어지는지가 관건입니다. 이 구조가 유지되는 한 오르는 힘은 수도권 안에서, 그중에서도 대출 한도로 감당되는 구간에 계속 몰릴 것으로 보입니다.

이번 주 한 줄

한국부동산원 주간시장동향을 매주 같은 자리에서 보면 시장을 보는 눈이 덜 흔들립니다. 이 글의 표와 지도는 모두 공표 원자료를 직접 계산해 그린 것입니다.

자료는 매주 목요일에 공표됩니다. 다만 시세 조사 시점은 그 주 월요일이라 며칠의 시차가 있다는 점을 감안하고 보시면 됩니다.

여기까지가 오늘의 계산입니다. APT margin.

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