APT margin 주간시장동향

주간 아파트값 동향 5월 넷째 주, 중구 화성 동탄구 강세, 전세는 성북구

발행 2026.5.28

APT margin 정리, 자료 한국부동산원 R-ONE 주간 아파트가격지수 (2026-05-18 에서 2026-05-25 조사분)

이번 주 통계는 5월 18일에서 5월 25일 기준입니다. 가장 흐름이 좋은 지역과 가장 좋지 않은 지역은 아래와 같습니다.

이번 주 매매 1위는 화성 동탄구 0.50%입니다. 서울 중구와 강북구가 0.42%로 뒤를 잇고 성남 중원구가 0.41%로 네 번째 줄입니다.

넉 주 전 이 지역은 열한 번째였습니다. 4월 넷째 주 0.21%로 처음 표에 들어온 뒤 0.24%, 0.34%, 0.46%를 거쳐 이번 주 0.50%입니다. 순위로는 열한 번째, 열 번째, 열두 번째, 일곱 번째, 그리고 첫 번째입니다. 전국 어느 시군구보다 빠른 자리가 됐습니다.

전세 표에서도 동탄구가 0.43%로 두 번째 줄입니다. 성북구 0.44% 바로 아래입니다. 매매 1위와 전세 2위를 같은 주에 가져간 지역은 이 표에 한 곳뿐입니다. 3개월 누적도 매매 3.92%, 전세 4.30%로 두 칸이 나란히 쌓였습니다.

상위 열다섯 곳 가운데 서울이 열 곳인데 얼굴이 바뀌었습니다. 중구와 강북구, 도봉구, 구로구처럼 값이 낮은 축이 앞으로 나왔습니다. 서울 강북지역 0.28%가 강남지역 0.22%보다 높습니다.

경기 쪽 나머지는 눈금이 낮아졌습니다. 광명 0.30%, 구리 0.30%, 안양 동안구 0.28%입니다. 두 주 연속 앞자리였던 광명이 0.68%에서 0.30%로 절반 아래입니다. 동탄구만 폭을 키운 주입니다.

하위 표에는 화성 만세구가 마이너스 0.14%로 들어와 있습니다. 같은 화성인데 동탄구는 전국 1위, 만세구는 하위입니다. 시 이름으로 묶어 보면 놓치는 차이입니다.

시도별 흐름

서울 매매는 0.25%로 폭을 줄였는데 수도권 1개월 누적은 0.53%로 오히려 커졌습니다.

서울 0.25%, 경기 0.09%, 인천 0.02%입니다. 서울은 지난주 0.31%에서 한 단계 내려왔습니다. 다만 서울 1개월 누적이 1.01%로 올라와 있어 한 주 숫자만 보고 꺾였다고 하기는 이릅니다.

경기는 0.09%로 지난주 0.12%보다 낮은데 오른 곳 수는 26곳에서 28곳으로 늘었습니다. 폭은 줄고 범위는 넓어졌습니다. 지난 두 주와 정반대 모양입니다.

인천은 두 주째 플러스입니다. 연수구가 0.07%에 1년 누적 1.43%로 인천 안에서 가장 앞서 있습니다. 인천 전세는 0.09%이고 1년 누적이 2.53%라 매매보다 여전히 앞서 갑니다.

수도권 매매 0.13%에 지방권은 마이너스 0.01%로 네 주째 부호가 갈립니다. 1년 누적으로도 수도권 5.38%, 지방권 마이너스 0.12%라 그 간격이 매주 조금씩 벌어지는 중입니다.

서울 25개 구 안에서

서울은 세 주 연속 25개 구가 전부 올랐습니다. 1년 누적으로 가장 낮은 구도 3.10%이고 가장 높은 성동구는 20.60%입니다.

무게는 북쪽에 있습니다. 강북지역 매매 0.28%가 강남지역 0.22%를 앞서고 1개월은 1.11% 대 0.90%, 3개월은 2.43% 대 1.45%입니다. 그런데 1년 누적은 강남지역 12.11%, 강북지역 9.46%로 여전히 남쪽이 위입니다. 봄 내내 이 두 줄이 서로 반대를 가리키고 있습니다.

강남구는 이번 주 0.14%로 세 주 연속 플러스입니다. 3개월도 마이너스 0.44%까지 되돌아왔습니다. 그런데 1년 누적은 8.59%로 최근 다섯 주 가운데 가장 낮습니다. 4월 넷째 주 8.91%에서 8.66%, 8.70%, 8.72%를 거쳐 다시 내려온 값입니다.

주간으로는 회복하는데 1년으로는 조금씩 낮아지는 이 조합이 이 자리의 성격입니다. 작년 이맘때 크게 올랐던 구간이 계산에서 빠져나가는 속도가 최근 몇 주의 상승보다 빠르다는 뜻입니다. 부호가 돌아섰다고 해서 원래 자리로 왔다고 말하기 어려운 이유가 여기 있습니다.

이번 주 서울에서 가장 높은 곳은 중구 0.42%입니다. 1년 누적 11.91%에 3개월 2.53%로 서울 평균 1.91%를 웃돕니다. 반면 송파구는 이번 주 0.28%인데 3개월이 0.85%로 서울 평균 아래입니다. 1년 17.68%를 만들어 놓은 자리가 석 달째 평균을 밑도는 중입니다.

경기는 한 덩어리가 아닙니다

경기 평균은 매매 0.09%입니다. 44개 시군구 중 28곳이 올라 지난주 26곳보다 늘었습니다. 1년 최고는 분당구 24.53%, 최저는 평택 마이너스 7.41%로 그대로입니다.

이 도의 선두는 화성 동탄구입니다. 0.50%로 경기뿐 아니라 전국에서 가장 높습니다. 1개월 누적 1.56%, 3개월 누적 3.92%로 두 칸 모두 매주 쌓이는 중입니다. 4월 넷째 주에는 3개월 칸조차 비어 있던 지역이 다섯 주 만에 전국 1위 자리에 섰습니다.

이 자리를 미는 것은 값과 새 아파트입니다. 판교와 수원에 붙어 있어 서울로 오가는 수요를 받으면서 값은 서울 안쪽보다 한참 낮습니다. 광명 1년 15.73%, 안양 동안구 16.53%처럼 먼저 오른 자리가 무거워지면 그 아래 가격대에서 신축이 몰린 곳으로 순서가 내려옵니다. 이번 표에서 이 상승을 설명하는 다른 재료는 보이지 않습니다.

먼저 뛰었던 자리들은 속도를 늦췄습니다. 광명이 0.68%에서 0.30%로, 안양 동안구가 0.49%에서 0.28%로, 분당구가 0.49%에서 0.23%로 내려왔습니다. 다만 3개월 누적은 안양 동안구 4.53%, 광명 4.45%로 아직 동탄구 3.92%보다 위입니다.

아래쪽에는 이천 마이너스 0.22%, 평택 마이너스 0.14%, 오산 마이너스 0.12%가 있습니다. 여기에 화성 만세구가 마이너스 0.14%로 들어와 있습니다. 같은 시 안에서 한쪽은 전국 1위, 다른 쪽은 하위 표입니다. 시 단위로 묶으면 이 두 시장이 한 칸에 평균으로 들어갑니다.

전세는 따로 봅니다

수도권 전세 0.17%가 매매 0.13%보다 위입니다. 서울도 전세 0.26%가 매매 0.25%를 앞섰고 1개월 누적은 전세 1.06%, 매매 1.01%입니다.

화성 동탄구 전세가 0.43%로 전국 두 번째입니다. 3개월 누적 4.30%는 같은 지역 매매 3.92%보다 높고 서울 전세 3개월 2.47%의 두 배 가까이 됩니다. 매매만 뛰는 자리가 아니라 전세가 나란히 붙는 자리라는 점이 이 지역이 다섯 주째 순위를 올린 배경으로 읽힙니다.

과천은 전세 1년이 0.39%까지 내려왔습니다. 4월 넷째 주 2.70%에서 다섯 주 만입니다. 1개월은 마이너스 1.03%, 3개월은 마이너스 2.42%입니다. 반면 매매 1년은 15.36%입니다. 새 아파트 입주가 전세만 눌러 놓는 구간이 여섯 주째 이어집니다.

광명은 눌려 있던 전세가 계속 올라옵니다. 전세 1년이 5.10%로 4월 넷째 주 1.68%의 세 배가 됐고 3개월 누적은 5.31%로 매매 4.45%를 넘습니다. 같은 신축 입주 지역이라도 물량이 소화되고 나면 전세부터 되돌아온다는 것을 이 두 칸이 보여 줍니다.

김포는 매매가 마이너스 0.04%인데 전세 1년은 3.13%입니다. 인천 연수구도 전세 1년 3.41%가 매매 1.43%의 두 배가 넘습니다. 전세가 먼저 돌아선 자리들이 수도권 서쪽에 줄지어 있습니다.

최근 10주 추이

서울 막대가 네 주 만에 처음 짧아졌습니다. 0.31%에서 0.25%입니다. 그래도 4월 넷째 주 0.13%와 견주면 두 배 가까운 높이입니다.

전세 막대는 0.26%로 매매 0.25%를 다시 앞섰습니다. 두 막대가 몇 주째 붙어 다닙니다.

수도권으로 넓히면 매매 1개월 누적이 0.53%로 지난주 0.47%보다 커졌습니다. 한 주 막대는 짧아졌는데 한 달 막대는 계속 길어지는 중입니다.

전국 시군구 지도

전국지도 형태로 만들면 아래와 같습니다. 셀 하나가 시군구 하나이고 위 칸이 매매, 아래 칸이 전세입니다.

서울은 세 주 연속 25개 구가 전부 붉습니다. 다만 색의 무게가 강남 쪽에서 강북 쪽으로 옮겨 갔습니다.

경기에서는 28곳이 올랐습니다. 붉은 칸이 동탄과 광명, 구리, 안양에 몰려 있고 그 사이에 낀 오산과 이천은 파랗습니다. 경기를 한 덩어리로 말하기 어려운 이유가 이 지도에 다 있습니다.

전국 178곳 가운데 상승 96곳, 하락 74곳입니다. 지난주 93곳에서 오른 곳이 조금 늘었습니다.

인천은 다섯 곳 중 세 곳에 색이 있습니다. 지난주 두 곳에서 하나 늘었고 연수구가 0.07%로 가장 짙습니다.

지방 쪽은 광주가 계속 파랗습니다. 시 평균이 마이너스 0.10%입니다.

같은 지도를 1개월과 3개월, 1년으로

같은 지도를 기간만 늘려 놓으면 이번 주 1위가 어디서 나온 것인지 보입니다.

한 달 누적으로 보면 광명 1.97%, 성북구 1.69%, 안양 동안구 1.63%, 동탄구 1.56%가 위입니다. 서울 평균은 1.01%입니다.

경기 평균 1개월은 0.39%입니다. 동탄구 1.56%와 견주면 같은 도 안에서 네 배 차이가 납니다.

인천 한 달 누적은 0.03%입니다. 한 달 누적이 이제야 흰 칸을 겨우 벗어났습니다.

석 달로 보면 안양 동안구 4.53%, 광명 4.45%가 여전히 맨 위입니다. 동탄구는 3.92%로 그 뒤에 붙었습니다.

과천은 3개월이 마이너스 0.14%로 아직 0% 선 아래이고 강남구도 마이너스 0.44%입니다. 석 달 칸에서 마이너스로 남은 수도권 자리는 이제 몇 곳뿐입니다.

송파는 3개월이 0.85%입니다. 이번 주 0.28%로 상위에 있지만 석 달 누적은 서울 평균 1.91%에 못 미칩니다. 쉬었던 자리가 이제 올라오는 중입니다.

1년 지도에서 성동구가 20.60%로 서울 안에서 가장 높고 분당구는 24.53%입니다.

이번 주 상위에 오른 서울 강북 쪽은 1년 칸이 낮습니다. 강북구 4.38%, 도봉구 3.86%입니다. 성동구와 다섯 배 넘게 차이 나는 자리가 같은 상위 표에 나란히 있습니다.

강남구 1년은 8.59%로 이번 봄 들어 가장 낮습니다. 이번 주 매매가 0.14%로 세 주째 플러스인데도 1년 칸은 내려왔습니다. 주간 회복과 1년 누적이 따로 노는 구간입니다.

과천 전세 1년이 0.39%까지 내려왔습니다. 몇 주 전만 해도 플러스 폭이 뚜렷하던 칸인데 계속 깎여 왔습니다. 신축 입주가 전세를 눌러 놓으면 1년 누적도 결국 따라 내려옵니다.

왜 이렇게 움직였나

동탄구가 1위에 오른 배경은 값과 새 아파트입니다. 3개월 누적이 3.92%로 수도권 상위권에 붙은 지 얼마 되지 않은 자리입니다. 서울과 성남, 안양이 먼저 오르고 나면 그 아래 가격대에서 새 아파트가 많은 곳으로 눈이 갑니다.

넉 주 만에 열한 번째에서 첫 번째까지 올라온 과정도 한 방향으로 읽힙니다. 대출 한도가 정해져 있으니 그 금액 안에서 새 아파트를 고를 수 있는 자리가 남는 선택지가 됩니다. 앞서 오른 자리가 한도 밖으로 나가면 수요는 사라지지 않고 다음 칸으로 내려옵니다. 이번 표에서 이 지역에 걸린 제도 변화는 확인되지 않습니다.

서울 안에서 값이 낮은 구가 앞으로 나온 것은 한도 때문으로 봅니다. 6억이라는 한도에 10월 15일 구간별 축소가 겹치면 비싼 집일수록 빌릴 수 있는 금액이 가파르게 깎입니다. 스트레스 DSR 가산까지 얹히면 실제로 낼 수 있는 값이 정해집니다. 그 값 안에 들어오는 구가 중구와 강북구, 도봉구, 구로구입니다.

강남구가 세 주 연속 플러스인데 1년 누적은 8.59%로 오히려 낮아졌습니다. 값이 가장 높은 구는 구간별 축소를 가장 세게 받습니다. 매수 여력이 먼저 줄어든 자리라 주간 눈금이 돌아와도 쌓인 높이를 채우는 속도는 느립니다. 회복과 복귀는 다른 말입니다.

같은 화성에서 동탄구와 만세구가 갈리는 것은 물량 문제입니다. 새 아파트가 몰린 자리와 그렇지 않은 자리는 행정구역이 같아도 다른 시장입니다. 미분양이 남은 곳은 규제가 없어도 값이 서지 않습니다.

전세는 계속 매매를 받칩니다. 서울 전세 1개월이 1.06%로 매매 1.01%보다 높습니다. 올해 들어올 물량은 12년 만에 가장 적고, 상한제 단지는 실거주 의무로 임대 물건이 나오지 않으니 전세부터 마릅니다.

앞으로 볼 것

확인해야 할 대목이 셋 있습니다. 동탄구의 폭이 다음 주에도 유지되는지, 서울 강북 쪽 저가 구가 상위를 지키는지, 인천 1개월이 계속 플러스로 남는지입니다.

동탄구는 3개월 누적 3.92%가 안양 동안구 4.53%와 광명 4.45% 바로 아래입니다. 주간 1위가 몇 주 더 이어지면 이 석 달 칸의 순서도 바뀝니다. 한 주 순위보다 누적 순위가 뒤집히는 시점이 더 챙길 대목입니다.

과천 전세는 계속 봐야 할 자리입니다. 1년 누적이 마이너스로 내려가면 매매와의 간격이 더 벌어집니다. 매매 숫자만 보고 들어가면 전세 계약에서 계산이 어긋납니다.

강남구 1년 누적이 8.59%까지 내려온 것도 이어서 볼 자리입니다. 주간 부호가 플러스인 채로 1년 칸이 더 내려가면 회복이 아직 표면에만 머물러 있다는 뜻으로 읽힙니다.

서울 한 주 숫자가 두 주 연속 내려간다면 4월 같은 소강 구간으로 돌아가는 신호로 읽을 수 있습니다. 반대로 1개월 누적이 계속 커지면 폭이 준 게 아니라 오르는 자리만 바뀐 것입니다.

이번 주 한 줄

한국부동산원 주간시장동향을 매주 같은 자리에서 보면 시장을 보는 눈이 덜 흔들립니다. 이 글의 표와 지도는 모두 공표 원자료를 직접 계산해 그린 것입니다.

자료는 매주 목요일에 공표됩니다. 다만 시세 조사 시점은 그 주 월요일이라 며칠의 시차가 있다는 점을 감안하고 보시면 됩니다.

여기까지가 오늘의 계산입니다. APT margin.

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