APT margin 주간시장동향

주간 아파트값 동향 8월 셋째 주, 성남 중원구 2주 연속 1위, 전세는 동탄이 1등

발행 2026.8.20

APT margin 정리, 자료 한국부동산원 R-ONE 주간 아파트가격지수 (2026-08-10 에서 2026-08-17 조사분)

이번 주 통계는 8월 10일에서 8월 17일 기준입니다. 가장 흐름이 좋은 지역과 가장 좋지 않은 지역은 아래와 같습니다.

성남 중원구가 0.50%로 2주 연속 1등입니다. 지난주 0.55%에서 조금 낮아졌지만 자리는 지켰습니다.

2위는 수원 권선구 0.47%입니다. 7월 말에 처음 상위 표에 이름을 올렸던 곳인데 이번 주에는 2위까지 올라왔습니다.

3위 경기 광명시 0.46%와 4위 화성 병점구 0.46%가 나란합니다. 상위 네 자리를 경기가 가져갔습니다.

5위가 서울 중랑구 0.45%입니다. 지난주까지 서울이 세 자리를 차지했는데 이번 주에는 한 자리로 줄었습니다.

이 구성이 이번 주의 특징입니다. 그동안 강북 자치구가 채우던 앞줄을 경기 남부가 넘겨받았습니다.

전세 쪽이 더 눈에 띕니다. 화성 동탄구가 0.51%로 1위입니다. 매매 상위 표에는 몇 주째 이름이 없는 곳입니다.

2위 용인 기흥구 0.48%도 마찬가지입니다. 두 곳 다 7월 1일에 규제지역으로 묶인 자리입니다.

경기 하남시 0.39%, 서울 성북구 0.36%, 강북구 0.36%가 뒤를 잇습니다.

하위 표는 포항 북구가 매매 -0.16%로 가장 크게 내렸습니다. 울산 동구와 부산 강서구가 -0.15%로 뒤를 잇습니다.

수도권에서는 고양 일산동구 -0.14%, 경기 이천시 -0.14% 두 곳이 하위 표에 들었습니다. 서북부 축의 흐름은 그대로입니다.

시도별 흐름

전국 평균은 매매 0.08%, 전세 0.10%입니다. 매매는 지난주와 같고 전세만 조금 올랐습니다.

수도권은 매매 0.15%로 지난주와 같고, 전세는 0.15%에서 0.17%로 올랐습니다.

지방권은 매매 0.00%로 멈췄습니다. 5대광역시도 0.00%입니다. 지방의 매매는 두 주째 사실상 정지 상태입니다.

그런데 전세는 다릅니다. 지방권 0.03%, 5대광역시 0.06%로 움직였습니다. 매매만 멈추고 전세는 오르는 구도가 지방에서도 이어집니다.

8개도는 매매 0.08%, 전세 0.11%입니다. 전세가 매매보다 뚜렷하게 높습니다.

전국 어디를 봐도 전세가 매매를 앞서거나 최소한 같습니다. 이번 주에는 그 구도가 더 선명해졌습니다.

매매가 멈춘 지방에서 전세만 오르는 구도는 이유가 단순합니다. 살 이유는 줄었는데 살 곳은 여전히 필요하기 때문입니다. 값이 오를 것 같지 않으면 사지 않고 빌립니다.

서울 25개 구 안에서

서울은 강북 14개 자치구가 0.30%, 강남 11개 자치구가 0.14%입니다. 강북이 지난주 0.29%에서 조금 올랐고 강남은 0.14%로 같습니다.

다만 상위 표에 오른 서울 자치구가 중랑구 하나로 줄었습니다. 지난주 셋, 그 전주 넷에서 계속 줄어드는 중입니다.

서울 안에서 오르는 폭 자체는 유지되는데 전국 순위에서는 밀리고 있다는 뜻입니다. 경기 남부가 더 빠르게 움직였기 때문입니다.

강남 3구는 여섯 주째 상위 표에 이름이 없습니다. 그리고 이번 주에는 서초구가 전세 하위 표에 들었습니다. -0.08%입니다.

강남 3구의 전세가 하위 표에 드는 것은 흔한 일이 아닙니다. 다만 한 주 조사라 흐름으로 보기는 이릅니다.

경기는 한 덩어리가 아닙니다

이번 주는 경기의 주간입니다. 매매 상위 다섯 자리 가운데 네 자리를 경기가 가져갔습니다.

성남 중원구 0.50%, 수원 권선구 0.47%, 광명시 0.46%, 화성 병점구 0.46%입니다.

네 곳의 공통점이 있습니다. 규제지역이 아니고, 같은 권역 안에서 값이 상대적으로 낮은 축이라는 점입니다.

성남에서는 분당이 아니라 중원구, 화성에서는 동탄구가 아니라 병점구, 수원에서는 영통구가 아니라 권선구입니다.

값이 높거나 규제가 걸린 자리가 눌린 사이 그 옆의 낮은 자리가 순서를 채우는 흐름이 경기 전역에서 나타나고 있습니다.

반면 규제지역인 동탄구와 기흥구는 매매 상위 표에 없습니다. 대신 전세에서 1위와 2위입니다.

전세는 따로 봅니다

이번 주 전세에서 가장 눈에 띄는 것은 화성 동탄구가 0.51%로 1위에 오른 대목입니다.

동탄은 7월 1일에 투기과열지구이자 조정대상지역으로 묶였고 토지거래허가구역도 함께 걸렸습니다. 그 뒤 매매 상승률은 매주 낮아졌습니다.

그런데 전세는 반대로 올랐습니다. 이유는 토지거래허가구역의 규칙에 있습니다. 이 구역에서 집을 사면 2년을 직접 살아야 합니다. 전세를 끼고 사는 방식이 막힙니다.

그러면 두 가지가 동시에 일어납니다. 사려던 수요가 전세로 남고, 세를 놓으려던 집이 전세 시장에서 사라집니다. 수요는 늘고 물건은 줄어드니 전세가 오릅니다.

용인 기흥구 0.48%도 같은 구조입니다. 두 곳 다 규제 이후 매매는 눌리고 전세만 오르는 모양이 됐습니다.

규제가 듣지 않았다고 보기는 어렵습니다. 매매를 누른다는 목표는 달성됐습니다. 다만 그 수요가 사라지지 않고 전세로 옮겨 갔습니다.

전세 하위는 경기 이천시 -0.18%가 가장 큽니다. 입주 물량이 몰린 지역이라는 사정은 그대로입니다.

최근 10주 추이

서울 매매의 최근 10주는 0.27, 0.30, 0.27, 0.30, 0.30, 0.28, 0.24, 0.26, 0.21, 0.22입니다.

지난주 0.21%에서 이번 주 0.22%로 소폭 올랐습니다. 열 주 만의 최저를 찍은 뒤 한 주 만에 살짝 되돌린 모양입니다.

다만 0.22%는 여전히 이 10주 구간의 아래쪽입니다. 6월 말 0.30%와 비교하면 4분의 3 수준입니다.

두 주 연속 0.2%대에 머물렀다는 점이 이번 주의 의미입니다. 0.24%에서 0.30% 사이를 오가던 구간에서 한 단계 내려온 상태가 유지되고 있습니다.

이 구간이 굳어지는지 아니면 되돌아가는지는 앞으로 두세 주를 더 봐야 알 수 있습니다.

두 주 연속 0.2%대라는 것은 6월과 7월의 구간에서 한 칸 내려온 상태가 유지된다는 뜻입니다. 다만 8월 중순은 연휴가 끼어 거래가 줄어드는 시기라 계절 요인이 섞였을 여지가 있습니다.

전국 시군구 지도

전국지도 형태로 만들면 아래와 같습니다. 셀 하나가 시군구 하나이고 위 칸이 매매, 아래 칸이 전세입니다.

지도에서 경기 남부가 이번 주에 가장 짙습니다. 성남 중원구와 수원 권선구, 광명시, 화성 병점구 칸이 나란히 진합니다.

서울은 강북 쪽이 여전히 진하지만 지난주보다 옅어졌습니다.

동탄 칸은 매매 지도에서 계속 옅습니다. 규제 이후 일곱 주째입니다.

전국 분포는 매매 1주 기준 상승 114곳, 보합 11곳, 하락 57곳입니다. 지난주 상승 111곳, 하락 62곳에서 상승이 늘고 하락이 줄었습니다.

지난주에 좁아졌던 범위가 이번 주에 다시 넓어졌습니다. 폭은 그대로인데 범위만 움직인 셈입니다.

보합이 9곳에서 11곳으로 늘어난 점도 함께 봐야 합니다. 멈춘 지역이 계속 늘고 있습니다.

같은 지도를 1개월과 3개월, 1년으로

한 주짜리 지도는 그 주의 기분만 보여 줍니다. 기간을 늘려 같은 지역을 다시 확인합니다.

한 달로 보면 경기 남부의 상승이 뚜렷합니다. 수원 권선구와 화성 병점구, 성남 중원구가 위쪽에 있습니다.

서울은 한 달 누적에서도 강북 자치구가 앞자리를 채웁니다. 다만 주간 순위에서 밀린 만큼 격차가 좁아지고 있습니다.

동탄은 한 달 누적에서 계속 낮아지고 있습니다. 규제 이후 흐름이 자리를 잡았습니다.

석 달 누적에서는 화성 동탄구가 아직 위에 있습니다. 규제 전 상승분이 창에서 빠지는 데 시간이 걸리기 때문입니다.

경기 광명시는 석 달로 봐도 상위입니다. 이번 주에만 오른 것이 아니라 꾸준히 오른 지역이라는 뜻입니다.

서울은 성북구와 중랑구, 노원구가 석 달 상위를 채웁니다. 주간 순위에서 밀린 이번 주에도 누적은 그대로입니다.

한 해 누적으로 보면 경기 광명시와 용인 수지구가 두 자릿수입니다. 이번 주 상위에 오른 지역들과는 명단이 다릅니다.

성동구와 송파구는 연간으로 여전히 앞자리입니다. 주간 순위에 없다고 값이 내려간 것이 아닙니다.

성남 중원구는 2주 연속 1등인데 한 해 누적으로는 가운데쯤입니다. 최근에 붙은 속도가 아직 누적을 바꾸지는 못했습니다.

주간은 속도이고 연간은 높이입니다. 이번 주 1등이 가장 비싼 곳이라는 뜻은 아닙니다.

왜 이렇게 움직였나

이번 주에서 가장 선명한 것은 규제지역의 매매와 전세가 정반대로 움직였다는 대목입니다.

화성 동탄구는 매매 상위 표에 없는데 전세는 0.51%로 1위입니다. 용인 기흥구도 전세 2위입니다. 두 곳 다 7월 1일에 규제지역이 됐습니다.

토지거래허가구역에서는 집을 사면 2년을 직접 살아야 합니다. 전세를 끼고 사는 방식이 막히니 사려던 수요가 전세로 남고, 세를 놓으려던 물건은 전세 시장에서 빠집니다.

수요는 늘고 물건은 줄어드는 구조가 만들어집니다. 매매가 눌린 만큼 전세가 오르는 셈입니다.

이것을 규제 실패로 읽을지 예상된 부작용으로 읽을지는 갈립니다. 매매를 누른다는 목표는 달성됐습니다. 다만 수요가 사라진 것이 아니라 옮겨 갔습니다.

두 번째로 볼 것은 매매 상위 다섯 자리 가운데 네 자리를 경기가 가져갔다는 대목입니다. 성남 중원구, 수원 권선구, 광명시, 화성 병점구입니다.

네 곳의 공통점이 있습니다. 규제지역이 아니고, 같은 권역에서 값이 낮은 축입니다. 성남에서 분당이 아니라 중원구, 화성에서 동탄이 아니라 병점구입니다.

규제와 대출 한도에 묶인 자리가 눌린 사이 그 옆의 낮은 자리가 순서를 채우는 흐름이 경기 전역으로 번지고 있다고 읽을 수 있습니다.

세 번째는 서울이 두 주 연속 0.2%대에 머물렀다는 점입니다. 8월 3일 세제개편안의 영향이 이어지고 있는 것으로 보입니다. 다만 시행이 2027년부터라 지금 세금이 늘어난 것은 아닙니다.

그리고 8월 13일에 공급대책이 나왔습니다. 이 조사는 8월 17일까지이니 그 영향이 나흘치만 담겼습니다. 다음 주 숫자부터가 온전한 반응입니다.

앞으로 볼 것

다음 주에 확인할 것은 8월 13일 공급대책의 반응입니다. 이번 주에는 나흘치만 담겼습니다.

대책에서 실제로 빨리 작동하는 것은 택지가 아니라 토지거래허가구역입니다. 그린벨트 503.82제곱킬로미터가 연말까지 묶였습니다. 다만 대상이 토지라 아파트 지수에 곧바로 나타나지는 않습니다.

규제지역의 전세가 계속 오르는지도 봐야 합니다. 동탄과 기흥이 매매는 눌리고 전세만 오르는 구도를 이어 간다면, 그 부담이 어디까지 번지는지가 다음 관심사가 됩니다.

경기 남부의 순서 채우기가 어디까지 가는지도 관전 포인트입니다. 성남 중원구와 수원 권선구, 화성 병점구가 상위를 지키면 그다음 자리가 어디인지 짐작할 수 있습니다.

서울이 0.2%대에 머무는지도 함께 봐야 합니다. 두 주 연속이면 흐름이지만 세 주째부터는 구간이 바뀌었다고 볼 여지가 생깁니다.

그리고 이 사이트가 재는 안전마진 기준으로는 지역 지수보다 그 단지의 분양가와 인근 신축 실거래를 직접 맞대 보는 편이 여전히 정확합니다.

그리고 규제지역의 전세 상승이 인근으로 번지는지도 봐야 합니다. 동탄과 기흥에서 전세를 못 구한 수요가 옆 지역으로 옮겨 가면 그쪽 전세가 따라 오릅니다. 병점구와 수원 권선구의 전세 지표를 함께 확인하면 그 경로가 보입니다.

이 주간에 있었던 일

8월 13일 공급대책이 발표됐습니다. 이 조사에는 나흘치만 반영됐습니다.

규제지역인 화성 동탄구가 전세 상승률 1위에 올랐습니다.

매매 상위 다섯 자리 가운데 네 자리를 경기가 차지했습니다.

이번 주 한 줄

한국부동산원 주간시장동향을 매주 같은 자리에서 보면 시장을 보는 눈이 덜 흔들립니다. 이 글의 표와 지도는 모두 공표 원자료를 직접 계산해 그린 것입니다.

자료는 매주 목요일에 공표됩니다. 다만 시세 조사 시점은 그 주 월요일이라 며칠의 시차가 있다는 점을 감안하고 보시면 됩니다.

여기까지가 오늘의 계산입니다. APT margin.

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