APT margin 줍줍 일자별 총정리

8.13 오늘의 줍줍 단지, 부천 김포 화성 3건 분양가와 안전마진

APT margin, 2026.8.12 작성. 자료 분양가는 청약홈 공고, 실거래는 국토부 최근 12개월

안녕하세요, APT margin입니다. 오늘은 8월 13일에 접수하는 무순위 세 건입니다. 하루짜리 접수이고 발표는 셋 다 8월 19일입니다.

물량이 작습니다. 여덟 세대, 여섯 세대, 일곱 세대입니다. 대신 세 건 모두 분양가가 청약홈에 그대로 공개돼 있어 계산이 바로 나옵니다.

결론부터 적으면 화성 조암 하나만 남습니다. 부천과 김포는 값이 인근 실거래 위에 있습니다.

부천역 에피트 어바닉 3차 무순위 8세대, 경기 부천

3차입니다. 7월에 2차로 나왔던 물량이 또 돌아왔습니다. 회차가 거듭되는데 값은 내려가지 않았습니다.

오히려 올랐습니다. 2차 때 64형이 5.21억에서 5.40억이었는데 이번에는 5.476억과 5.479억입니다.

부천 원미구 실거래를 보면 격차가 큽니다. 64형 거래 가운데 2022년 준공인 엘리하임이 8건에 중위 2.46억입니다. 연식이 가장 가까운 물건이 분양가의 절반도 안 됩니다.

52형과 55형도 마찬가지입니다. 4.367억과 4.656억인데, 원미구 50형대에서 가장 높은 축이 1994년 준공 금강마을 4.53억입니다. 30년 넘은 구축과 같은 줄에 신축 소단지를 놓은 셈입니다.

가로주택 소단지라는 점도 함께 봐야 합니다. 대단지에 붙는 커뮤니티와 관리비 이점이 없습니다. 세 번째 공급까지 온 이유가 값에 있다고 보는 편이 자연스럽습니다.

이탈 이력과 단지 구조는 부천역 에피트 어바닉 개별 글에 정리해 두었습니다.

이 단지도 3차입니다. 7월 임의공급 때 저희가 다섯 건 가운데 유일하게 수지가 맞는다고 적었던 물건인데, 이번 회차에서는 판단이 달라집니다.

값이 올랐기 때문입니다. 7월에는 84형이 7.2억 안팎이었는데 이번에는 7.59억과 7.57억입니다.

김포 84형 실거래에서 가장 높은 축이 풍무동 풍무센트럴푸르지오로 98건에 중위 6.95억입니다. 2018년 준공입니다. 그다음이 같은 풍무동 풍무푸르지오센트레빌 6.51억으로 2016년입니다.

7.59억은 그 대장 값보다 6,400만원 위입니다. 받는 물건이 2028년 7월 입주 신축이라 연식이 열 해 앞서지만, 지금 값에서 마진을 잡기는 어렵습니다.

다만 84A가 네 세대로 선택의 여지가 있고 전매제한이 끝난 상태로 나옵니다. 실거주로 풍무를 보고 있었다면 저울에 올릴 수는 있는 물건입니다.

층별 계산과 자금 일정은 풍무역 롯데캐슬 개별 글에 있습니다.

세 건 가운데 유일하게 수지가 맞는 물건입니다. 그리고 입주가 2026년 9월로 다음 달입니다.

화성시 우정읍 조암입니다. 화성시가 구를 신설하면서 이 지역은 만세구로 들어갔습니다.

만세구 59형 실거래를 보면 2023년 준공 화성시청역서희스타힐스4차가 24건에 중위 3.09억, 2018년 준공 시티프라디움2차가 17건에 중위 3.45억입니다. 분양가 2.76억과 2.78억은 그 아래입니다.

79형 3.67억도 마찬가지입니다. 만세구 79형에서 사실상 유일한 비교 기준인 동광뷰엘이 22건에 중위 4.05억이고 2018년 준공입니다. 3,800만원 아래입니다.

다만 비교 기준의 위치를 밝혀 둡니다. 비교 대상이 대부분 남양읍이고 이 단지는 우정읍입니다. 같은 만세구지만 생활권이 다릅니다. 조암 안에서의 직접 비교 거래는 얇습니다.

그래서 값만 보고 넣기보다 조암이라는 동네를 받아들일 수 있는지가 먼저입니다. 다음 달 입주라 잔금이 코앞이라는 점도 계산에 넣으셔야 합니다.

세 건 모두 회차가 반복되거나 물량이 작은 잔여입니다. 그런데 남는 이유가 서로 다릅니다. 부천과 김포는 값이 높아서 남았고, 화성 조암은 입지가 외져서 남았다고 보는 편이 자연스럽습니다.

값이 문제인 물건은 회차가 거듭돼도 잘 풀리지 않습니다. 실제로 부천은 3차인데 값이 오히려 올랐습니다. 입지가 문제인 물건은 값이 받쳐 주면 소화됩니다.

무순위라고 통장만 안 볼 뿐 요건이 같은 건 아닙니다. 거주지와 주택 소유 요건은 회차마다 바뀝니다. 넣기 전에 해당 공고문의 자격 조항을 직접 확인하시는 것이 순서입니다.

그리고 세 건 모두 분양가에 발코니 확장과 취득세가 빠져 있습니다. 저희 기준은 하나입니다. 그 항목까지 얹은 총액이 인근 신축 실거래 아래에 있느냐입니다.