APT margin 부동산 뉴스
서울 아파트 거래 10건 중 8건이 15억 이하다, 대출 한도가 수요를 중저가로 밀었다
수도권 아파트 단지 전경입니다. 기사 내용과 직접 관련이 없는 자료 사진입니다. 자료 위키미디어 커먼즈, CC BY 4.0
서울 아파트 거래가 중저가로 몰리고 있습니다. 10월 5일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 신고된 매매 자료를 연합뉴스가 집계해 보니, 8월 3일 세제개편안 발표 뒤 계약된 서울 아파트 가운데 15억원 이하가 약 79%였습니다. 10건 중 8건꼴입니다. 이 비중은 지난해 10.15 대책 전 10개월 73.3%, 대책 이후 올해 7월까지 76.8%, 8월 이후 79%로 규제가 더해질 때마다 한 계단씩 올라왔습니다.
숫자로 보면 이렇습니다
8월 이후 계약분을 가격대로 나누면 6억원 이하가 25%, 6억에서 9억이 27.6%, 9억에서 15억이 26.3%입니다. 세 구간을 더한 15억원 이하가 약 79%입니다.
15억에서 25억은 15.3%, 25억 초과는 5.8%에 그쳤습니다. 지난해 10.15 대책 전에는 두 구간이 각각 18.4%와 8.3%였습니다.
가장 크게 움직인 구간은 양끝입니다. 6억원 이하는 17%에서 25%로 8%p 늘었고, 9억에서 15억은 33.1%에서 26.3%로 6.8%p 줄었습니다. 중간이 얇아지고 아래가 두터워진 모양입니다.
대출 한도가 가격대별로 다릅니다
지난해 10.15 대책부터 주택담보대출 한도가 집값에 따라 달라졌습니다. 15억원 이하는 최대 6억원까지 받을 수 있지만, 15억 초과 25억 이하는 4억원, 25억 초과는 2억원까지입니다.
비싼 집일수록 대출이 줄어드니 현금이 많지 않은 매수자는 15억원 아래에서 집을 고를 수밖에 없습니다. 거래 비중이 대출 한도 경계선을 따라 움직인 셈입니다.
여기에 8월 3일 세제개편안이 더해졌습니다. 종합부동산세와 양도소득세 개편안이 아직 국회에 있어, 고가 주택은 세금이 어떻게 정해질지 보고 움직이겠다는 대기 수요가 많습니다. 세제개편안의 내용은 이 사이트가 8월에 열 편으로 정리해 두었습니다.
현장에서는 전월세 부족을 꼽습니다
연합뉴스가 인용한 노원구 상계동의 한 공인중개사는 젊은 층이 전월세 매물 부족 때문에 생애최초 대출이나 디딤돌 대출을 받아 매수로 돌아서는 사례가 많다고 전했습니다.
전월세 매물이 줄면 세입자로 남는 비용도 올라갑니다. 정책대출을 받을 수 있는 무주택 실수요자라면 중저가 매수가 대안이 되는 흐름입니다.
다만 이 흐름은 중저가 가격을 밀어 올리는 쪽으로도 작용합니다. 이 사이트가 정리한 부동산원 주간 동향에서도 9월 말 기준 서울 상승세는 강북과 중저가 지역이 이끌고 있습니다.
고가 시장은 반대로 움직입니다
부동산원 10월 1일 공표 기준으로 강남구는 한 주에 0.56% 내려 7년 8개월 만에 가장 큰 폭으로 하락했고, 서초구는 8주 연속 하락했습니다.
거래 비중에서도 25억 초과는 10.15 대책 전 8.3%에서 8월 이후 5.8%로 줄었습니다. 비중과 가격이 같이 내려가는 중입니다.
세제개편안이 국회를 통과하면 고가 주택 보유와 양도의 손익이 정해집니다. 그 전까지는 고가 시장의 거래가 크게 늘기 어렵다는 쪽에 무게를 두는 보도가 많습니다.
청약 독자에게는 이런 뜻입니다
매매 수요가 15억원 아래로 몰리면 같은 가격대의 분양도 경쟁이 세집니다. 분양가 6억에서 9억대의 수도권 단지라면 1순위 경쟁률이 더 오를 수 있다고 보는 편이 안전합니다.
반대로 분양가가 15억원을 넘는 단지는 대출 한도 4억원 이하를 전제로 자금 계획을 세워야 합니다. 분양가의 70% 넘게 현금이 필요한 경우도 나옵니다.
이 사이트는 공고가 나오는 대로 분양가와 주변 실거래를 비교해 개별 글로 올리고 있습니다. 대출 한도 경계선인 15억원 근처 단지는 실부담 차이가 크니 공고문의 납부 일정까지 확인해 두시면 좋겠습니다.
