APT margin 부동산 뉴스
이사철 문턱의 서울 전세, 매물은 3년째 줄고 이자는 6%대
APT margin 뉴스 커버. 텍스트 정리 카드입니다.
가을 이사철의 문턱에서 서울 전세 시장의 세 숫자가 같은 방향을 가리키고 있습니다. 매물은 9월 11일 기준 2만 357건으로 1년 전 2만 3,167건, 2년 전 2만 8,251건에서 해마다 줄었습니다. 값은 KB 기준 평균 7억 1,178만원으로 37개월 연속 올랐습니다. 그리고 그 보증금을 빌리는 값, 전세대출 금리의 상단이 6.61%까지 올라왔습니다. 세입자 입장에서는 고를 집이 줄고, 집값이 오르고, 빌리는 비용까지 오르는 삼중의 계산입니다.
매물부터 봅니다
부동산 빅데이터 업체 아실의 집계로 9월 11일 서울 아파트 전세 매물은 2만 357건입니다. 지난해 같은 날은 2만 3,167건, 2024년 같은 날은 2만 8,251건이었습니다.
1년 사이 12%, 2년 사이 28%가 줄어든 셈입니다. 특정한 달의 출렁임이 아니라 해마다 낮아지는 계단입니다.
배경에는 공급이 있습니다. 올해 서울 아파트 입주물량이 예년보다 크게 줄었다는 것은 연초부터 예고된 일이고, 새 아파트 입주장에서 쏟아지던 전세가 그만큼 사라졌습니다.
새로 들어오는 전세가 줄어드는 동안 나가는 쪽 사정은 그대로라, 재고는 계단처럼 낮아집니다. 매물이 마르는 쪽으로 미는 힘만 보이고 당기는 힘은 잘 보이지 않습니다.
값은 37개월째 한 방향입니다
KB부동산 통계로 8월 서울 아파트 평균 전셋값은 7억 1,178만원입니다. 한 달 전보다 720만원, 1.0% 올랐고 1년 전보다는 5,999만원, 9.2% 올랐습니다.
이 통계가 마지막으로 내린 것이 2023년 7월입니다. 그때 5억 6,981만원이었으니 37개월 동안 1억 4,197만원, 24.9%가 오른 셈입니다.
평균이 처음 7억원을 넘어선 것은 지난 7월이었습니다. 그때는 문턱을 넘었다는 소식이었는데, 두 달이 지나자 7억은 문턱이 아니라 바닥이 되어 있습니다.
매매와 같은 그림입니다. 부동산원 주간 통계로 서울 아파트 매매가격은 9월 첫째 주까지 84주 연속 올랐고, 전세가 받치는 힘이 그 아래에 있습니다.
빌리는 값이 더 가파릅니다
보증금이 오르면 대출로 메우는 것이 보통인데, 그 대출의 값이 함께 올랐습니다. 주요 은행의 2년 고정형 전세대출 금리는 연 4.01에서 6.61%입니다. 상단이 한 달 남짓 사이 0.39에서 0.73%포인트씩 올라왔습니다.
기준이 되는 조달비용지수, 코픽스가 7월 3.18%로 2024년 12월 이후 1년 7개월 만의 최고치를 찍은 탓입니다. 은행이 돈을 구해 오는 값이 오르니 빌려주는 값도 오릅니다.
숫자로 옮기면 이렇습니다. 보증금 부족분 2억원을 상단 근처인 연 6%로 빌리면 이자만 달마다 100만원꼴입니다. 월세 100만원짜리 집에 사는 것과 같은 주거비인데 명목은 전세입니다.
그래서 세입자들이 월세로 밀리는 흐름이 통계 곳곳에서 잡힙니다. 전세의 이자와 월세의 값이 가까워질수록, 목돈을 묶는 전세의 매력은 옅어집니다.
청약 독자에게는 이런 계산입니다
전세는 매매의 바닥을 받치는 값입니다. 전셋값이 37개월을 오르는 동안 매매가 크게 내리기 어렵다는 것이 시장의 오랜 경험칙이라, 이 흐름은 집값의 하방을 읽는 지표로도 쓸 수 있습니다.
청약을 준비하는 분들에게는 기회비용의 문제이기도 합니다. 2년 더 전세로 버티는 값이 예전보다 비싸졌습니다. 보증금은 오르고 이자도 오르니, 당첨까지 버티는 비용을 계산에 넣어야 합니다.
그 계산이 무순위와 잔여 물량으로 눈을 돌리게 만들기도 합니다. 시세보다 싼 분양가라면 버티는 비용을 끊는 선택이 되고, 시세 위의 분양가라면 비싼 전세보다 더 비싼 선택이 됩니다. 기준은 결국 같습니다.
다음 관전 지점은 가을 이사철 두 달입니다. 매물 2만 건 선이 지켜지는지, 그리고 입주물량이 더 줄어드는 내년 초에 이 세 숫자가 어디까지 가 있는지가 겨울 시장의 예고편이 될 것입니다.
여기까지가 오늘의 계산입니다. APT margin.
