APT margin 부동산 뉴스
서울 중하위권 아파트, 도봉 강북 노원은 아직 전고점 아래다
노원구 상계동 일대 아파트와 수락산 자락. 기사 내용을 설명하려고 고른 지역 자료 사진이며 아래쪽 간판 부분은 잘라 냈다. 자료 위키미디어 커먼즈
연합뉴스와 SBS가 8월 30일 부동산원 주간 지수를 인용해 서울 중하위권 아파트가 전고점에 다가서고 있다고 전했습니다. 8월 넷째 주 기준으로 매매가격지수가 예전 최고치에 못 미치는 구는 강북 102.7, 도봉 102.1, 노원 103.0, 은평 101.9, 금천 102.3 다섯 곳이라는 내용입니다. 저희가 부동산원 주간 시계열 원자료로 같은 숫자를 다시 뽑아 보니 다섯 곳 모두 소수 첫째 자리까지 일치했습니다. 여기에 나머지 20개 구까지 같은 방식으로 계산을 넓혀 봤습니다.
다섯 곳이 고점까지 남은 거리
고점은 대부분 2021년 12월에서 2022년 1월 사이에 찍혔습니다. 강북구는 108.77, 도봉구는 114.06, 노원구는 107.55, 금천구는 107.72, 은평구는 102.75가 그때의 최고치입니다.
지금 지수와 나란히 놓으면 남은 거리가 제각각입니다. 은평구는 0.9%만 더 오르면 고점이고, 노원구는 4.3%, 금천구는 5.1%, 강북구는 5.6%가 남았습니다. 도봉구는 10.5%로 거리가 가장 멉니다.
중랑구는 8월 넷째 주 103.33으로 2022년 2월의 102.93을 넘어섰습니다. 서울 하위권으로 꼽히던 구가 먼저 고점을 되찾았습니다.
도봉과 노원은 2021년 당시 오름폭이 유난히 컸던 곳입니다. 임대차 2법 뒤 전셋값이 뛰자 세입자들이 자금 부담이 덜한 외곽 매매로 옮겨 갔고 갭투자도 몰렸습니다. 올라간 높이가 컸던 만큼 되돌아가는 길도 길게 남아 있습니다.
25개 구를 전부 재 보면
같은 기준으로 25개 구를 모두 계산했습니다. 고점 아래에 있는 곳은 위의 다섯 곳뿐이고, 나머지 20개 구는 이미 2021년에서 2022년 고점을 넘었습니다.
넘어선 폭은 크게 벌어집니다. 관악구 3.0%, 강서구 3.9%, 구로구 4.3%처럼 고점을 막 지난 곳이 있는가 하면 송파구 30.8%, 성동구 33.7%처럼 이미 한참 위에 올라가 있는 곳도 있습니다.
결국 중하위권이 전고점을 바라본다는 말은 서울 전체가 고점을 넘은 가운데 가장 늦게 출발한 몇 곳이 뒤따라오고 있다는 뜻에 가깝습니다. 아래 그림은 25개 구가 고점 대비 어디에 서 있는지를 한 줄로 세운 것입니다.
1년 오름폭은 오히려 서울 평균 아래
지난 1년, 정확히는 2025년 8월 25일 조사분 대비 변동률을 보면 그림이 조금 달라집니다. 서울 전체는 11.4% 올랐는데 도봉구는 7.8%, 강북구는 8.5%, 금천구는 6.1%로 평균에 못 미쳤습니다.
노원구 10.7%와 은평구 9.3%가 평균에 조금 못 미쳤고, 성동구 16.4%, 중구 15.1%, 영등포구 15.0%가 상위권이었습니다. 중하위권이 요즘 가장 가파르게 오른다는 인상과 달리 1년 단위로는 여전히 중심권의 오름폭이 더 큽니다.
올해 들어서만 떼어 보면 노원구 9.4%, 강북구 8.1%로 서울 전체 7.3%를 앞섭니다. 기사에서 말하는 상반기부터 눈에 띄게 올랐다는 흐름은 이 구간의 이야기입니다. 도봉구 7.2%와 금천구 5.6%는 올해도 평균 언저리이거나 그 아래입니다.
수요가 몰리는 이유로 거론된 것
보도는 대출 규제를 먼저 꼽았습니다. 작년 10.15 대책으로 수도권과 규제지역 주택담보대출 한도가 시가 15억원 이하 6억원, 15억원 초과 25억원 이하 4억원, 25억원 초과 2억원으로 갈렸습니다. 10억원 아래 매물이 많은 외곽 구는 대출을 끼고 들어갈 여지가 상대적으로 큽니다.
거래 회전율도 인용됐습니다. 법원 등기정보광장의 7월 기준 통계에서 은평구가 0.72로 서울에서 가장 높았고 중랑구 0.65, 강북구 0.47, 동대문구 0.45, 노원구 0.43이 뒤를 이었습니다.
정책 쪽으로는 8.13 금융 종합대책이 거론됐습니다. 신혼부부 보금자리론에 1인 소득 연 7,000만원 이하 요건을 새로 넣었고, 가계대출 총량관리 증가율 목표를 1.5%에서 3.0%로 올렸습니다. 한국은행이 기준금리를 두 차례 연속 올려 연 3.00%가 된 점은 부담 요인으로 함께 언급됐는데, 인상 폭이 급하지 않아 실수요 중심인 중하위권에는 큰 영향이 없을 것이라는 관측이 우세하다고 보도는 덧붙였습니다.
청약 독자에게 남는 계산
외곽 구 신규 분양을 볼 때 잣대로 삼는 구축 시세가 이 지수 흐름을 따라 움직입니다. 도봉이나 강북처럼 고점까지 거리가 남은 곳은 구축 시세가 아직 2021년 수준에 못 미친다는 뜻이라, 분양가가 그때 시세를 기준으로 잡혀 있다면 안전마진이 얇게 나옵니다.
반대로 중랑처럼 고점을 넘은 곳은 잣대 자체가 올라가 있습니다. 같은 분양가라도 1년 전에 계산했을 때보다 마진이 넓게 잡힐 수 있습니다.
지수는 구 전체 평균이라 단지별로는 편차가 큽니다. 저희 청약 분석 글이 동 단위 신축 실거래로 잣대를 세우는 것도 그 때문입니다. 이 글의 구별 숫자는 방향을 보는 용도로 쓰시면 좋겠습니다.
여기까지가 오늘의 계산입니다. APT margin.
