APT margin 부동산 뉴스
KB 9월 서울 아파트 1.13% 올랐는데 강남구는 0.30% 내렸다, 수원 영통 4.30%
서울 노원구 아파트 단지 너머로 보이는 잠실 초고층 건물. 기사 내용을 설명하려고 고른 지역 자료 사진이며 건물 브랜드 표기와 굴뚝 글씨는 잘라 냈다. 자료 위키미디어 커먼즈
KB국민은행이 9월 28일 9월 월간 주택가격동향을 발표했습니다. 조사 기준일은 9월 14일입니다. 서울 아파트 매매가격은 전월보다 1.13% 올라 상승폭이 8월보다 0.01%포인트 줄었습니다. 머니투데이는 서울이 7개월 연속 올랐다고 전했습니다. 전국은 0.49%, 경기는 1.06%, 인천은 0.07%입니다.
서울은 외곽이 끌고 강남이 뒤로 갔다
구별로는 노원구가 2.32%로 가장 높고 중랑구 2.20%, 도봉구 1.95%, 성북구 1.93%, 강북구 1.90%가 뒤를 이었습니다. 강서구 1.75%, 구로구 1.63%까지 상위권이 모두 서울 동북권과 서남권 중저가 지역입니다.
강남구는 0.30% 내렸습니다. 서울 평균이 1%를 넘는 달에 가장 비싼 구 하나가 마이너스로 돌아선 셈입니다.
파이낸셜뉴스는 성북구 길음동 래미안길음센터피스가 7월에 20억원에 거래돼 종전 최고가 16억원대를 넘었다고 전했습니다. 외곽 구에서도 신축 대단지는 이미 강남 구축 가격대에 들어서고 있습니다.
선도아파트50이 4개월 만에 꺾였다
KB선도아파트50 지수는 99.2로 전월보다 0.22% 내렸습니다. 시가총액 상위 50개 단지를 묶은 지수라 강남, 서초, 송파와 용산, 성동의 대장 단지가 대부분을 차지합니다. 하락은 5월 이후 4개월 만입니다.
서울 전체가 1.13% 오르는 사이 대장 단지 묶음이 내렸다는 것은 서울 안에서 가격대별로 방향이 갈렸다는 뜻입니다. 싼 곳은 오르고 비싼 곳은 쉬는 모양입니다.
부동산원 주간 통계에서도 같은 그림이 나옵니다. 강남구와 서초구는 8월 3일 세제개편안 발표 다음 주부터 9월 셋째 주까지 7주 연속 내렸습니다.
경기 남부는 한 달에 2%에서 4%
경기 1.06%는 서울 1.13%와 거의 같은 속도입니다. 수원 영통구 4.30%, 안양 동안구 2.75%, 광명시 2.73%, 화성 병점구 2.71%, 수원 팔달구 2.51%가 높았습니다.
영통구는 광교신도시 전용 84제곱미터 최고가가 21억원을 넘었다고 파이낸셜뉴스가 전했습니다. 서울신문은 9월 24일 삼성전자가 이달부터 무주택 임직원에게 25억원 이하 주택 구입 때 최대 5억원을 연 1.5%로 빌려주는 대출을 시작했다고 보도했습니다. 영통은 삼성전자 수원사업장과 붙어 있습니다.
인천은 0.07%로 수도권 안에서 홀로 제자리에 가깝습니다. 서울과 경기 남부가 한 달에 1%를 넘게 오르는 동안 인천은 거의 움직이지 않았습니다.
부동산원 숫자와 나란히 놓으면
KB와 부동산원은 표본과 조사 방식이 다른 통계입니다. 그래서 같은 시기 부동산원 주간 매매지수로 8월 17일에서 9월 14일까지 4주 누적을 따로 계산해 옆에 붙였습니다. 두 통계의 조사 구간이 정확히 같지는 않습니다.
부동산원 4주 누적은 서울 0.87%, 경기 0.77%, 인천 0.07%, 전국 0.36%입니다. KB가 전반적으로 조금 더 높게 나오지만 인천은 두 통계가 같습니다.
구별로 보면 부동산원은 중랑구 1.99%, 성북구 1.95%, 도봉구 1.83%, 노원구 1.75% 순이고 강남구는 1.23% 하락입니다. 영통구는 2.50%로 두 통계 모두 1위입니다. 강남구 낙폭은 부동산원 쪽이 더 깊습니다. 아래 그림에서 두 막대를 나란히 볼 수 있습니다.
전세도 같은 방향이다
서울 아파트 전세가격은 1.00% 올랐습니다. 노원구 2.04%, 성북구 1.93%, 강북구 1.84%로 매매 상위권과 거의 같은 동네가 전세도 이끌었습니다.
강남구는 전세도 0.19% 내렸습니다. 매매와 전세가 함께 빠지는 곳은 서울 25개 구 가운데 강남구가 두드러집니다.
외곽 구에서 매매와 전세가 같이 오르면 전세를 끼고 사는 부담이 줄어듭니다. 매매가와 전세가의 거리가 좁혀지지 않은 채 둘 다 오르는 흐름이라, 매수 쪽으로 넘어오는 수요가 한동안 이어질 여지가 있습니다.
청약 독자에게 남는 계산
노원, 중랑, 도봉, 강북처럼 한 달에 2% 가까이 오르는 곳은 분양 단지의 잣대가 되는 구축 실거래가 빠르게 올라갑니다. 석 달 전 실거래로 잣대를 세우면 안전마진이 실제보다 좁게 계산될 수 있습니다. 저희 청약 분석이 최근 12개월 실거래를 쓰면서도 최근 거래를 따로 표시하는 것도 이 때문입니다.
강남권은 반대입니다. 대장 단지 묶음이 내리기 시작한 시점이라, 강남 분양 단지를 볼 때는 1년 전 고점 실거래보다 최근 몇 달 거래를 잣대로 삼는 편이 안전해 보입니다.
수원 영통처럼 한 회사의 대출 제도 같은 재료가 붙은 곳은 그 재료가 얼마나 오래 가는지도 함께 봐야 합니다. 월간 4%는 열두 달 이어지면 60%를 넘는 속도라 오래 이어지기 어려운 숫자입니다.
여기까지가 오늘의 계산입니다. APT margin.
