APT margin 주간시장동향

주간 아파트값 동향 1월 첫째 주, 동작구 용인 수지구 상승 1위

발행 2026.1.8

APT margin 정리, 자료 한국부동산원 R-ONE 주간 아파트가격지수 (2025-12-29 에서 2026-01-05 조사분)

이번 주 통계는 12월 29일에서 1월 5일 기준입니다. 가장 흐름이 좋은 지역과 가장 좋지 않은 지역은 아래와 같습니다.

매매 위쪽은 거의 다 수도권입니다. 서울이 아니라 용인 수지구가 0.42%로 맨 위에 올랐습니다. 그 뒤가 서울 동작구 0.38%, 성동구 0.32%, 성남 분당구 0.30%, 경기 광명시 0.29%입니다. 상위 15곳 중 서울이 9곳, 경기가 4곳입니다.

재미있는 건 오른쪽 세 칸입니다. 한 주만 보면 수지구가 1등인데, 1년으로 넓히면 송파구가 21.32%로 1등입니다. 성동구 19.53%, 분당구 19.50%, 과천시 20.85%가 그 언저리에 몰려 있습니다. 같은 표 안에서 순서가 뒤집힙니다.

이 차이가 중요합니다. 송파와 성동, 과천은 1년 내내 20% 가까이 밀어 올린 자리입니다. 반면 수지구는 1년 누적이 9.52%, 광명시는 5.52%입니다. 이번 주에 가장 많이 오른 두 곳이 1년으로 보면 서울 상위권의 절반 수준입니다. 늦게 붙기 시작했다는 뜻입니다.

서울 안에서도 갈립니다. 강남구는 이번 주 0.14%로 상위 15곳에 못 들었는데 1년 누적은 13.77%입니다. 이미 올려놓은 자리는 주간 속도가 느려지고, 아직 덜 오른 자리가 주간 순위를 채우는 구도입니다.

하위는 경기 외곽이 채웠습니다. 평택시가 이번 주 마이너스 0.13%인데 1년 누적은 마이너스 7.98%입니다. 이천시 마이너스 4.72%, 파주시 마이너스 3.59%, 김포시 마이너스 3.07%가 뒤를 잇습니다. 한 주 미끄러진 게 아니라 1년 내내 미끄러지고 있었습니다.

여기는 규제 때문에 눌린 게 아닙니다. 평택은 미분양이 쌓여 있는 곳이라 비규제인데도 안 오릅니다. 물량이 남으면 규제가 없어도 못 오른다는 걸 이 네 칸이 보여 줍니다.

시도별 흐름

전국은 매매 0.06%, 전세 0.08%로 둘 다 올랐습니다.

수도권이 매매와 전세 모두 0.11%인데 지방권은 매매 0.02%에 그칩니다. 오르는 힘이 수도권에 몰려 있습니다.

수도권 안에서도 서울만 혼자 다른 속도로 갑니다. 서울 0.18%, 경기 0.08%, 인천 0.05%입니다. 서울과 경기가 두 배 넘게 벌어져 있습니다.

1년 열을 같이 보면 결이 더 뚜렷합니다. 서울은 1년 누적 8.92%인데 경기는 1.44%, 인천은 마이너스 0.69%입니다. 같은 수도권이라는 말로 묶기 어렵습니다.

지방은 시도마다 방향이 갈립니다. 울산이 매매 0.13%로 서울 다음이고 세종은 전세가 0.25%로 전국에서 가장 높습니다. 반대로 대구는 1년 누적 마이너스 3.95%, 제주는 마이너스 2.27%입니다. 지방권 평균 하나로 판단하면 어긋납니다.

서울 25개 구 안에서

서울은 25개 구가 한 곳도 빠짐없이 올랐습니다. 1년 누적으로도 25개 구가 전부 플러스입니다. 가장 낮은 구가 0.87%이니 1년 내내 서울 안에서는 잃을 자리가 없었습니다.

무게중심은 아직 강남 쪽입니다. 강남지역이 이번 주 0.21%로 강북지역 0.15%를 앞섰고, 1년 누적에서는 11.59% 대 5.92%로 두 배 가까이 벌어져 있습니다.

다만 강남 안에서도 속도가 다릅니다. 송파구는 1년 21.32%에 이번 주도 0.27%로 붙는데, 강남구는 1년 13.77%에 이번 주 0.14%로 절반입니다. 값이 가장 비싼 축이 먼저 숨을 고르는 모양입니다.

강북에서는 성동구가 눈에 띕니다. 이번 주 0.32%로 서울 안에서 가장 높고 1년 누적도 19.53%로 송파 바로 아래입니다. 마포구도 1년 14.54%입니다. 한강을 낀 축이 강남과 같은 속도로 움직이고 있습니다.

종합하면 서울은 강남권과 한강 벨트가 1년을 끌었고, 이번 주에는 그중에서도 아직 덜 오른 동작구와 성동구가 앞선 주간입니다.

경기는 한 덩어리가 아닙니다

경기 시도 평균은 0.08%입니다. 이 숫자 하나만 보면 조용해 보이는데, 안을 열면 41개 시군구 중 26곳이 오르고 나머지는 보합이거나 내렸습니다.

위쪽은 서울과 붙은 축입니다. 수지구 0.42%, 분당구 0.30%, 광명시 0.29%, 과천시 0.24%, 안양 동안구 0.23%가 상위에 있습니다. 1년 누적으로도 과천 20.85%, 분당 19.50%로 서울 상위권과 같은 자리에 있습니다.

아래쪽은 서울에서 먼 순서대로입니다. 평택 마이너스 0.13%, 이천 마이너스 0.10%, 파주 마이너스 0.09%, 김포 마이너스 0.02%입니다. 1년 누적은 평택이 마이너스 7.98%로 경기 안에서 가장 낮습니다. 과천과 평택의 1년 격차가 28%포인트를 넘습니다.

같은 경기인데 위와 아래가 아예 다른 시장입니다. 경기 아파트값이 올랐다거나 내렸다는 말은 이 안에서 성립하지 않습니다. 어느 축인지를 먼저 물어야 합니다.

화성은 이때만 해도 조용합니다. 매매 1년 누적이 2.34%입니다. 서울과 인접 지역이 묶이면서 이쪽으로 수요가 넘어오는 건 몇 달 뒤의 일이고, 지금은 아직 그 전입니다.

전세는 따로 봅니다

전세는 서울 서초구가 0.36%로 가장 높고 안양 동안구 0.33%, 수원 영통구 0.30%가 뒤를 잇습니다. 매매 상위에 없던 이름이 전세 위쪽에 올라와 있습니다.

1년으로 보면 순서가 바뀝니다. 안양 동안구가 9.57%, 수원 영통구가 8.42%로 서초구 4.45%의 두 배가 넘습니다. 두 곳 모두 전세가 매매보다 먼저, 더 크게 붙는 자리입니다. 전세가 오르면 매매의 바닥이 따라 올라가는 순서라 다음 몇 주를 이어서 볼 자리입니다.

반대로 가는 곳도 있습니다. 과천은 매매가 이번 주 0.24%인데 전세는 마이너스 0.17%로 전국 최하위입니다. 3개월 누적도 마이너스 1.77%인데 1년으로는 아직 8.16% 위입니다. 최근 석 달 사이에 전세만 방향이 꺾였다는 뜻입니다.

광명은 더 노골적입니다. 매매 1년 누적이 5.52%인데 전세는 마이너스 6.36%입니다. 재건축 이주와 신축 입주가 겹치면 매매와 전세가 이렇게 반대로 갑니다. 전세 물량이 한꺼번에 나오는 자리에서 자주 보이는 그림입니다.

최근 10주 추이

두 달 동안 서울은 좁은 폭에서 오르내렸습니다. 12월 22일과 29일에 0.21%로 붙었다가 이번 주에 0.18%로 내려왔습니다.

전국은 더 좁습니다. 0.05에서 0.08% 사이에서 두 달을 보냈습니다. 연말은 거래가 얇아지는 시기라 표본이 적어집니다. 이 정도 등락으로 방향이 꺾였다고 보기는 이릅니다.

전세는 매매보다 조용합니다. 서울이 0.14에서 0.17%, 전국이 0.07에서 0.09% 안에 있습니다. 입주물량이 12년 만에 최저 수준이라 바닥에서 계속 밀어 올리는 힘을 받고 있습니다.

전국 시군구 지도

전국지도 형태로 만들면 아래와 같습니다. 셀 하나가 시군구 하나이고 위 칸이 매매, 아래 칸이 전세입니다.

붉은 덩어리가 서울에서 경기 남부로 길게 이어집니다. 서울은 25개 구가 전부 붉습니다. 한 곳도 안 빠지는 주는 흔하지 않습니다.

그 아래로 광명과 과천, 안양, 수원, 용인이 붙어 하나의 띠를 이룹니다. 서울에서 남쪽으로 뻗은 축이 그대로 색으로 나타났습니다.

파란 칸은 죄다 바깥쪽입니다. 평택과 이천, 여주, 파주가 서울에서 먼 순서대로 파랗습니다. 같은 경기인데 이 선을 사이에 두고 방향이 갈립니다.

지방은 한 방향이 아닙니다. 울산 다섯 곳과 전남 여섯 곳은 전부 붉은데 대전 다섯 개 구는 오른 곳이 하나도 없습니다. 제주도 두 곳 모두 내렸습니다.

인천 검단구와 서해구, 영종구, 제물포구는 이때 아직 분구 전이라 칸이 비어 있습니다.

같은 지도를 1개월과 3개월, 1년으로

한 주짜리 지도는 그 주의 기분만 보여 줍니다. 기간을 늘리면 얘기가 달라집니다.

한 달로 늘리면 서울이 통째로 붉어집니다. 빠지는 구가 하나도 없습니다.

파란 칸은 여전히 바깥쪽뿐입니다. 한 주 지도에서 본 선이 그대로 있습니다.

석 달로 보면 서울이 1등이 아닙니다. 분당과 과천이 위에 있습니다. 둘 다 구축 재건축 기대가 붙은 자리라 움직임이 몰아서 나옵니다. 이런 곳은 오를 때 한 번에 오르고 조용할 때는 몇 달씩 조용합니다.

경기가 여기서 두 쪽으로 갈라집니다. 남쪽 축은 짙게 붉고 외곽은 석 달 내리 파랗습니다.

1년 지도를 놓으면 그림이 확 달라집니다. 서울은 여전히 전부 붉은데, 인천은 대부분 파랗습니다. 경기도 절반쯤만 붉습니다.

과천을 보면 이 시장의 성격이 보입니다. 매매는 1년에 20% 넘게 올랐는데 전세 칸은 최근으로 올수록 파래집니다. 재건축 이주 수요가 매매를 밀고, 새 아파트 입주가 전세를 누르는 구간입니다. 두 힘이 같은 동네에서 반대로 작동합니다.

광명은 더 노골적입니다. 매매는 붉은데 전세는 1년 내내 마이너스입니다. 재개발 신축이 한꺼번에 들어온 자리에서 늘 나오는 모양입니다.

동탄이 있는 화성은 이때만 해도 조용합니다. 1년 누적이 2%대입니다. 서울과 인접 지역이 묶이면서 이쪽으로 수요가 넘어오는 건 몇 달 뒤의 일이고, 지금은 아직 그 전입니다.

왜 이렇게 움직였나

숫자만 놓고 보면 이상합니다. 대출은 1년 반째 조여 있는데 서울은 25개 구가 전부 올랐습니다. 두 가지가 겹친 결과로 봅니다.

하나는 대출 규제가 가격이 아니라 사람을 걸렀다는 점입니다. 2025년 6월 27일 수도권 주택담보대출이 6억으로 묶였고, 10월 15일에는 집값 구간별로 한도가 한 번 더 깎였습니다. 15억 이하는 6억, 15억에서 25억 이하는 4억, 25억을 넘으면 2억까지입니다. 여기에 스트레스 DSR로 심사 금리에 3%포인트가 얹힙니다.

그래서 빌려서 사려던 사람이 먼저 떨어져 나갔습니다. 남은 건 자기자본이 있는 쪽이고, 그 돈은 상급지로 갑니다. 거래는 줄었는데 거래되는 물건은 위쪽에 몰립니다. 송파와 성동, 과천, 분당이 1년에 20% 가까이 오른 게 그 결과로 보입니다.

다른 하나는 전월세 매물이 마르고 있다는 점입니다. 올해 입주물량이 12년 만에 최저 수준이고 서울은 작년보다 40% 넘게 줄었습니다. 여기에 분양가상한제 단지의 실거주 의무가 겹칩니다. 집주인이 직접 들어가 살아야 하니 새 아파트가 입주해도 전세로 나오지 않습니다. 갭투자를 막으려던 장치가 전세 공급까지 같이 막은 셈입니다.

전세가 오르면 매매의 바닥이 올라갑니다. 이번 주 전국 전세가 매매보다 높은 0.08%인 것도, 인천에서 전세가 매매의 두 배가 넘는 것도 같은 힘으로 봅니다.

기준금리는 2.5%에서 여덟 번째 동결 중입니다. 위로 밀지도 아래로 누르지도 않는 상태라, 지금 가격을 움직이는 건 금리가 아니라 대출 한도와 물량입니다. 평택과 이천이 규제 없이도 마이너스인 것, 인천이 몇 년치 입주를 털어낸 뒤 이제 전세부터 방향을 돌리는 것이 그 증거입니다.

앞으로 볼 것

이 구조가 유지되는 한 방향은 위쪽입니다. 다만 오르는 자리가 좁습니다. 대출 한도가 그어져 있으니 자기자본으로 감당되는 구간에 수요가 계속 몰립니다.

지켜볼 자리는 세 군데입니다. 서울에서 밀린 수요가 경기 남부로 얼마나 번지는지, 전세가 매매를 얼마나 더 밀어 올리는지, 그리고 규제 범위가 넓어지는지입니다.

규제는 지금까지 수요를 없애기보다 옮기는 쪽으로 나타났습니다. 한 곳을 묶으면 그 옆이 뜁니다. 지금 경기 남부 축이 붉은 것도 서울이 먼저 무거워진 결과로 읽힙니다.

금리가 방향을 바꾸면 계산이 달라집니다. 동결이 길어지면 지금 흐름이 이어지고, 인상으로 돌아서면 한도가 한 단계 더 줄어 매수 여력이 깎입니다. 다만 공급이 얇은 상태에서의 인상은 매매를 누르면서 전세를 더 밀어 올리는 쪽으로 갈 수 있습니다. 매매와 전세를 같이 봐야 하는 이유입니다.

이번 주 한 줄

한국부동산원 주간시장동향을 매주 같은 자리에서 보면 시장을 보는 눈이 덜 흔들립니다. 이 글의 표와 지도는 모두 공표 원자료를 직접 계산해 그린 것입니다.

자료는 매주 목요일에 공표됩니다. 다만 시세 조사 시점은 그 주 월요일이라 며칠의 시차가 있다는 점을 감안하고 보시면 됩니다.

여기까지가 오늘의 계산입니다. APT margin.

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