APT margin 주간시장동향

주간 아파트값 동향 1월 첫째 주, 동작구 용인 수지구 상승 1위

발행 2026.1.8

APT margin 정리, 자료 한국부동산원 R-ONE 주간 아파트가격지수 (2025-12-29 에서 2026-01-05 조사분)

이번 주 통계는 12월 29일에서 1월 5일 기준입니다. 가장 흐름이 좋은 지역과 가장 좋지 않은 지역은 아래와 같습니다.

매매 위쪽은 거의 다 수도권입니다. 서울이 아니라 용인 수지구가 0.42퍼센트로 맨 위에 올랐습니다. 그 뒤가 서울 동작구 0.38퍼센트, 성동구 0.32퍼센트, 성남 분당구 0.30퍼센트, 경기 광명시 0.29퍼센트입니다. 상위 15곳 중 서울이 9곳, 경기가 4곳입니다.

재미있는 건 오른쪽 세 칸입니다. 한 주만 보면 수지구가 1등인데, 1년으로 넓히면 송파구가 21.32퍼센트로 1등입니다. 성동구 19.53퍼센트, 분당구 19.50퍼센트, 과천시 20.85퍼센트가 그 언저리에 몰려 있습니다. 같은 표 안에서 순서가 뒤집힙니다.

이 차이가 중요합니다. 송파와 성동, 과천은 1년 내내 20퍼센트 가까이 밀어 올린 자리입니다. 반면 수지구는 1년 누적이 9.52퍼센트, 광명시는 5.52퍼센트입니다. 이번 주에 가장 많이 오른 두 곳이 1년으로 보면 서울 상위권의 절반 수준입니다. 늦게 붙기 시작했다는 뜻입니다.

서울 안에서도 갈립니다. 강남구는 이번 주 0.14퍼센트로 상위 15곳에 못 들었는데 1년 누적은 13.77퍼센트입니다. 이미 올려놓은 자리는 주간 속도가 느려지고, 아직 덜 오른 자리가 주간 순위를 채우는 구도입니다.

하위는 경기 외곽이 채웠습니다. 평택시가 이번 주 마이너스 0.13퍼센트인데 1년 누적은 마이너스 7.98퍼센트입니다. 이천시 마이너스 4.72퍼센트, 파주시 마이너스 3.59퍼센트, 김포시 마이너스 3.07퍼센트가 뒤를 잇습니다. 한 주 미끄러진 게 아니라 1년 내내 미끄러지고 있었습니다.

여기는 규제 때문에 눌린 게 아닙니다. 평택은 미분양이 쌓여 있는 곳이라 비규제인데도 안 오릅니다. 물량이 남으면 규제가 없어도 못 오른다는 걸 이 네 칸이 보여 줍니다.

시도별 흐름

전국은 매매 0.06퍼센트, 전세 0.08퍼센트로 둘 다 올랐습니다.

수도권이 매매와 전세 모두 0.11퍼센트인데 지방권은 매매 0.02퍼센트에 그칩니다. 오르는 힘이 수도권에 몰려 있습니다.

수도권 안에서도 서울만 혼자 다른 속도로 갑니다. 서울 0.18퍼센트, 경기 0.08퍼센트, 인천 0.05퍼센트입니다. 서울과 경기가 두 배 넘게 벌어져 있습니다.

1년 열을 같이 보면 결이 더 뚜렷합니다. 서울은 1년 누적 8.92퍼센트인데 경기는 1.44퍼센트, 인천은 마이너스 0.69퍼센트입니다. 같은 수도권이라는 말로 묶기 어렵습니다.

지방은 시도마다 방향이 갈립니다. 울산이 매매 0.13퍼센트로 서울 다음이고 세종은 전세가 0.25퍼센트로 전국에서 가장 높습니다. 반대로 대구는 1년 누적 마이너스 3.95퍼센트, 제주는 마이너스 2.27퍼센트입니다. 지방권 평균 하나로 판단하면 어긋납니다.

서울 25개 구 안에서

서울은 25개 구가 한 곳도 빠짐없이 올랐습니다. 1년 누적으로도 25개 구가 전부 플러스입니다. 가장 낮은 구가 0.87퍼센트이니 1년 내내 서울 안에서는 잃을 자리가 없었습니다.

무게중심은 아직 강남 쪽입니다. 강남지역이 이번 주 0.21퍼센트로 강북지역 0.15퍼센트를 앞섰고, 1년 누적에서는 11.59퍼센트 대 5.92퍼센트로 두 배 가까이 벌어져 있습니다.

다만 강남 안에서도 속도가 다릅니다. 송파구는 1년 21.32퍼센트에 이번 주도 0.27퍼센트로 붙는데, 강남구는 1년 13.77퍼센트에 이번 주 0.14퍼센트로 절반입니다. 값이 가장 비싼 축이 먼저 숨을 고르는 모양입니다.

강북에서는 성동구가 눈에 띕니다. 이번 주 0.32퍼센트로 서울 안에서 가장 높고 1년 누적도 19.53퍼센트로 송파 바로 아래입니다. 마포구도 1년 14.54퍼센트입니다. 한강을 낀 축이 강남과 같은 속도로 움직이고 있습니다.

종합하면 서울은 강남권과 한강 벨트가 1년을 끌었고, 이번 주에는 그중에서도 아직 덜 오른 동작구와 성동구가 앞선 주간입니다.

경기는 한 덩어리가 아닙니다

경기 시도 평균은 0.08퍼센트입니다. 이 숫자 하나만 보면 조용해 보이는데, 안을 열면 41개 시군구 중 26곳이 오르고 나머지는 보합이거나 내렸습니다.

위쪽은 서울과 붙은 축입니다. 수지구 0.42퍼센트, 분당구 0.30퍼센트, 광명시 0.29퍼센트, 과천시 0.24퍼센트, 안양 동안구 0.23퍼센트가 상위에 있습니다. 1년 누적으로도 과천 20.85퍼센트, 분당 19.50퍼센트로 서울 상위권과 같은 자리에 있습니다.

아래쪽은 서울에서 먼 순서대로입니다. 평택 마이너스 0.13퍼센트, 이천 마이너스 0.10퍼센트, 파주 마이너스 0.09퍼센트, 김포 마이너스 0.02퍼센트입니다. 1년 누적은 평택이 마이너스 7.98퍼센트로 경기 안에서 가장 낮습니다. 과천과 평택의 1년 격차가 28퍼센트포인트를 넘습니다.

같은 경기인데 위와 아래가 아예 다른 시장입니다. 경기 아파트값이 올랐다거나 내렸다는 말은 이 안에서 성립하지 않습니다. 어느 축인지를 먼저 물어야 합니다.

화성은 이때만 해도 조용합니다. 매매 1년 누적이 2.34퍼센트입니다. 서울과 인접 지역이 묶이면서 이쪽으로 수요가 넘어오는 건 몇 달 뒤의 일이고, 지금은 아직 그 전입니다.

전세는 따로 봅니다

전세는 서울 서초구가 0.36퍼센트로 가장 높고 안양 동안구 0.33퍼센트, 수원 영통구 0.30퍼센트가 뒤를 잇습니다. 매매 상위에 없던 이름이 전세 위쪽에 올라와 있습니다.

1년으로 보면 순서가 바뀝니다. 안양 동안구가 9.57퍼센트, 수원 영통구가 8.42퍼센트로 서초구 4.45퍼센트의 두 배가 넘습니다. 두 곳 모두 전세가 매매보다 먼저, 더 크게 붙는 자리입니다. 전세가 오르면 매매의 바닥이 따라 올라가는 순서라 다음 몇 주를 이어서 볼 자리입니다.

반대로 가는 곳도 있습니다. 과천은 매매가 이번 주 0.24퍼센트인데 전세는 마이너스 0.17퍼센트로 전국 최하위입니다. 3개월 누적도 마이너스 1.77퍼센트인데 1년으로는 아직 8.16퍼센트 위입니다. 최근 석 달 사이에 전세만 방향이 꺾였다는 뜻입니다.

광명은 더 노골적입니다. 매매 1년 누적이 5.52퍼센트인데 전세는 마이너스 6.36퍼센트입니다. 재건축 이주와 신축 입주가 겹치면 매매와 전세가 이렇게 반대로 갑니다. 전세 물량이 한꺼번에 나오는 자리에서 자주 보이는 그림입니다.

최근 10주 추이

두 달 동안 서울은 좁은 폭에서 오르내렸습니다. 12월 22일과 29일에 0.21퍼센트로 붙었다가 이번 주에 0.18퍼센트로 내려왔습니다.

전국은 더 좁습니다. 0.05에서 0.08퍼센트 사이에서 두 달을 보냈습니다. 연말은 거래가 얇아지는 시기라 표본이 적어집니다. 이 정도 등락으로 방향이 꺾였다고 보기는 이릅니다.

전세는 매매보다 조용합니다. 서울이 0.14에서 0.17퍼센트, 전국이 0.07에서 0.09퍼센트 안에 있습니다. 입주물량이 12년 만에 최저 수준이라 바닥에서 계속 밀어 올리는 힘을 받고 있습니다.

전국 시군구 지도

전국지도 형태로 만들면 아래와 같습니다. 셀 하나가 시군구 하나이고 위 칸이 매매, 아래 칸이 전세입니다.

붉은 덩어리가 서울에서 경기 남부로 길게 이어집니다. 서울은 25개 구가 전부 붉습니다. 한 곳도 안 빠지는 주는 흔하지 않습니다.

그 아래로 광명과 과천, 안양, 수원, 용인이 붙어 하나의 띠를 이룹니다. 서울에서 남쪽으로 뻗은 축이 그대로 색으로 나타났습니다.

파란 칸은 죄다 바깥쪽입니다. 평택과 이천, 여주, 파주가 서울에서 먼 순서대로 파랗습니다. 같은 경기인데 이 선을 사이에 두고 방향이 갈립니다.

지방은 한 방향이 아닙니다. 울산 다섯 곳과 전남 여섯 곳은 전부 붉은데 대전 다섯 개 구는 오른 곳이 하나도 없습니다. 제주도 두 곳 모두 내렸습니다.

인천 검단구와 서해구, 영종구, 제물포구는 이때 아직 분구 전이라 칸이 비어 있습니다.

같은 지도를 1개월과 3개월, 1년으로

한 주짜리 지도는 그 주의 기분만 보여 줍니다. 기간을 늘리면 얘기가 달라집니다.

한 달로 늘리면 서울이 통째로 붉어집니다. 빠지는 구가 하나도 없습니다.

파란 칸은 여전히 바깥쪽뿐입니다. 한 주 지도에서 본 선이 그대로 있습니다.

석 달로 보면 서울이 1등이 아닙니다. 분당과 과천이 위에 있습니다. 둘 다 구축 재건축 기대가 붙은 자리라 움직임이 몰아서 나옵니다. 이런 곳은 오를 때 한 번에 오르고 조용할 때는 몇 달씩 조용합니다.

경기가 여기서 두 쪽으로 갈라집니다. 남쪽 축은 짙게 붉고 외곽은 석 달 내리 파랗습니다.

1년 지도를 놓으면 그림이 확 달라집니다. 서울은 여전히 전부 붉은데, 인천은 대부분 파랗습니다. 경기도 절반쯤만 붉습니다.

과천을 보면 이 시장의 성격이 보입니다. 매매는 1년에 20퍼센트 넘게 올랐는데 전세 칸은 최근으로 올수록 파래집니다. 재건축 이주 수요가 매매를 밀고, 새 아파트 입주가 전세를 누르는 구간입니다. 두 힘이 같은 동네에서 반대로 작동합니다.

광명은 더 노골적입니다. 매매는 붉은데 전세는 1년 내내 마이너스입니다. 재개발 신축이 한꺼번에 들어온 자리에서 늘 나오는 모양입니다.

동탄이 있는 화성은 이때만 해도 조용합니다. 1년 누적이 2퍼센트대입니다. 서울과 인접 지역이 묶이면서 이쪽으로 수요가 넘어오는 건 몇 달 뒤의 일이고, 지금은 아직 그 전입니다.

왜 이렇게 움직였나

숫자만 놓고 보면 이상합니다. 대출은 1년 반째 조여 있는데 서울은 25개 구가 전부 올랐습니다. 두 가지가 겹친 결과로 봅니다.

하나는 대출 규제가 가격이 아니라 사람을 걸렀다는 점입니다. 2025년 6월 27일 수도권 주택담보대출이 6억으로 묶였고, 10월 15일에는 집값 구간별로 한도가 한 번 더 깎였습니다. 15억 이하는 6억, 15억에서 25억 이하는 4억, 25억을 넘으면 2억까지입니다. 여기에 스트레스 DSR로 심사 금리에 3퍼센트포인트가 얹힙니다.

그래서 빌려서 사려던 사람이 먼저 떨어져 나갔습니다. 남은 건 자기자본이 있는 쪽이고, 그 돈은 상급지로 갑니다. 거래는 줄었는데 거래되는 물건은 위쪽에 몰립니다. 송파와 성동, 과천, 분당이 1년에 20퍼센트 가까이 오른 게 그 결과로 보입니다.

다른 하나는 전월세 매물이 마르고 있다는 점입니다. 올해 입주물량이 12년 만에 최저 수준이고 서울은 작년보다 40퍼센트 넘게 줄었습니다. 여기에 분양가상한제 단지의 실거주 의무가 겹칩니다. 집주인이 직접 들어가 살아야 하니 새 아파트가 입주해도 전세로 나오지 않습니다. 갭투자를 막으려던 장치가 전세 공급까지 같이 막은 셈입니다.

전세가 오르면 매매의 바닥이 올라갑니다. 이번 주 전국 전세가 매매보다 높은 0.08퍼센트인 것도, 인천에서 전세가 매매의 두 배가 넘는 것도 같은 힘으로 봅니다.

기준금리는 2.5퍼센트에서 여덟 번째 동결 중입니다. 위로 밀지도 아래로 누르지도 않는 상태라, 지금 가격을 움직이는 건 금리가 아니라 대출 한도와 물량입니다. 평택과 이천이 규제 없이도 마이너스인 것, 인천이 몇 년치 입주를 털어낸 뒤 이제 전세부터 방향을 돌리는 것이 그 증거입니다.

앞으로 볼 것

이 구조가 유지되는 한 방향은 위쪽입니다. 다만 오르는 자리가 좁습니다. 대출 한도가 그어져 있으니 자기자본으로 감당되는 구간에 수요가 계속 몰립니다.

지켜볼 자리는 세 군데입니다. 서울에서 밀린 수요가 경기 남부로 얼마나 번지는지, 전세가 매매를 얼마나 더 밀어 올리는지, 그리고 규제 범위가 넓어지는지입니다.

규제는 지금까지 수요를 없애기보다 옮기는 쪽으로 나타났습니다. 한 곳을 묶으면 그 옆이 뜁니다. 지금 경기 남부 축이 붉은 것도 서울이 먼저 무거워진 결과로 읽힙니다.

금리가 방향을 바꾸면 계산이 달라집니다. 동결이 길어지면 지금 흐름이 이어지고, 인상으로 돌아서면 한도가 한 단계 더 줄어 매수 여력이 깎입니다. 다만 공급이 얇은 상태에서의 인상은 매매를 누르면서 전세를 더 밀어 올리는 쪽으로 갈 수 있습니다. 매매와 전세를 같이 봐야 하는 이유입니다.

이번 주 한 줄

한국부동산원 주간시장동향을 매주 같은 자리에서 보면 시장을 보는 눈이 덜 흔들립니다. 이 글의 표와 지도는 모두 공표 원자료를 직접 계산해 그린 것입니다.

자료는 매주 목요일에 공표됩니다. 다만 시세 조사 시점은 그 주 월요일이라 며칠의 시차가 있다는 점을 감안하고 보시면 됩니다.

여기까지가 오늘의 계산입니다. APT margin.

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