APT margin 주간시장동향

주간 아파트값 동향 3월 첫째 주, 강서구 용인 수지구 상승 1위

발행 2026.3.5

APT margin 정리, 자료 한국부동산원 R-ONE 주간 아파트가격지수 (2026-02-23 에서 2026-03-02 조사분)

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이번 주 통계는 2월 23일에서 3월 2일 기준입니다. 가장 흐름이 좋은 지역과 가장 좋지 않은 지역은 아래와 같습니다.

매매 상위권은 이번에도 수도권이 대부분입니다. 용인 수지구가 1주 0.44퍼센트로 맨 위에 섰고 경기 하남시와 창원 성산구, 안양 동안구가 뒤를 이었습니다.

서울 안에서는 강서구와 양천구, 성동구처럼 강북 쪽과 서남권 구들이 상위 15곳에 여럿 올랐습니다. 강북지역 전체로도 1주 0.13퍼센트를 찍어 강남지역의 0.05퍼센트를 앞섰습니다.

그런데 강남구는 하위권입니다. 1주 마이너스 0.07퍼센트로 하위 15곳 중 열 번째입니다. 1년 누적은 13.32퍼센트로 여전히 최상위권인데, 최근 한 주만 보면 숨을 고르는 모양입니다. 1월 첫째 주엔 강남구도 1주 0.14퍼센트로 플러스였던 걸 생각하면 두 달 사이 방향이 바뀐 셈입니다.

하위권 나머지는 평택과 이천처럼 낯익은 경기 외곽입니다. 1년 누적이 마이너스 7퍼센트대와 5퍼센트대까지 내려간 곳들이라 이번 주 하락도 새삼스럽지 않습니다.

1년 누적으로 넓히면 성남 분당구가 23.13퍼센트로 가장 높습니다. 서울 성동구 22.21퍼센트, 서울 송파구 20.98퍼센트가 뒤를 잇습니다. 이번 주 1주 1위인 수지구는 1년 누적 14.46퍼센트로 아직 이 세 곳에는 못 미칩니다.

전세는 수원 영통구가 1주 0.22퍼센트로 가장 크게 올랐습니다. 화성 동탄구도 0.20퍼센트로 뒤를 잇습니다. 반대로 경기 과천시는 전세가 1주 마이너스 0.06퍼센트로 낙폭이 지난주보다 줄었습니다.

시도별 흐름

전국 평균은 매매 0.04퍼센트, 전세 0.07퍼센트로 상승을 지켰습니다. 수도권이 매매 1주 0.07퍼센트, 전세 0.09퍼센트로 지방권보다 뚜렷하게 앞섭니다.

서울과 경기가 수도권을 끌고, 인천은 아직 한 걸음 뒤에 있습니다. 서울은 1년 누적 10.48퍼센트, 경기는 2.60퍼센트로 격차가 큽니다.

인천은 이번 주 매매가 0.02퍼센트, 전세가 0.07퍼센트 올랐습니다. 1년으로 보면 매매는 겨우 0.05퍼센트인데 전세는 그보다 낫습니다. 매매보다 전세가 먼저 방향을 트는 자리라, 인천은 전세 쪽을 먼저 보는 편이 낫습니다.

지방에서는 세종의 전세가 1주 0.08퍼센트, 1년 누적 8.03퍼센트로 여전히 전국 최상위권입니다.

서울과 경기의 격차는 이번 주 가장 좁습니다. 서울 매매 1주 0.09퍼센트와 경기의 0.07퍼센트가 거의 같은 수준입니다. 강남구가 하위권으로 내려간 만큼 서울 평균도 함께 낮아진 것으로 보입니다.

인천 5곳 중 이번 주 오른 곳은 4곳입니다. 1년 최고는 0.92퍼센트, 최저는 마이너스 0.45퍼센트로 보합권에 한층 더 다가섰습니다.

서울 25개 구 안에서

서울 25개 구 가운데 21곳만 올랐습니다. 강북지역이 1주 0.13퍼센트로 강남지역의 0.05퍼센트를 앞섰습니다.

강남구는 1주 마이너스 0.07퍼센트로 하위 15곳 중 열 번째입니다. 1년 누적은 13.32퍼센트로 여전히 최상위권인데, 최근 한 주만 보면 숨을 고르는 모양입니다.

송파구도 1주 마이너스 0.08퍼센트로 함께 하락했습니다. 1년 누적은 20.98퍼센트로 서울에서 세 번째로 높은데, 최근 두 주 연속 마이너스입니다.

성동구는 1주 0.19퍼센트, 1년 누적 22.21퍼센트로 서울 안에서 가장 높습니다. 강남구와 송파구가 주춤한 사이 성동구가 서울 상위권을 홀로 지키는 모양입니다.

강서구와 양천구도 1주 0.23퍼센트, 0.21퍼센트로 상위권에 이름을 올렸습니다. 두 구 모두 1년 누적이 7퍼센트대와 15퍼센트대로 서로 다른 위치에 있지만, 이번 주만큼은 나란히 오른 자리입니다.

1년 누적으로는 25개 구가 여전히 전부 플러스입니다. 최고는 22.21퍼센트, 최저는 1.71퍼센트로 이번 주 두 구의 하락이 1년 그림을 바꾸지는 못했습니다.

종합하면 서울은 강남 3구 가운데 두 곳이 하락하고, 강북과 서남권이 그 자리를 메운 한 주였습니다.

경기는 한 덩어리가 아닙니다

경기는 시도 평균 매매 1주 0.07퍼센트로 지난주 0.10퍼센트보다 줄었습니다. 44개 시군구 중 28곳이 올랐습니다.

용인 수지구가 1주 0.44퍼센트로 다시 1위입니다. 경기 하남시 0.33퍼센트가 뒤를 잇습니다. 다만 지난주 0.60퍼센트에 비하면 상승폭 자체는 줄었습니다.

성남 분당구는 1년 누적 23.13퍼센트로 경기 안에서 가장 높습니다. 이번 주도 1주 0.17퍼센트로 꾸준히 올라 재건축 기대가 붙은 자리의 힘을 보여 줍니다.

외곽은 아직 색이 안 바뀝니다. 경기 이천시가 1주 마이너스 0.12퍼센트, 평택시가 마이너스 0.08퍼센트로 1년 누적 마이너스 7.59퍼센트에 머물러 있습니다.

화성 동탄구는 매매가 1주 0.27퍼센트로 이번 주 경기 상위권에 다시 이름을 올렸습니다. 전세도 0.20퍼센트로 함께 상위권입니다.

경기 41개 시군구 남짓 가운데 1년 누적이 플러스인 곳은 절반을 조금 넘습니다. 남부 축이 밀어 올리는 힘과 외곽이 끌어내리는 힘이 몇 주째 팽팽히 맞서고 있습니다.

전세는 따로 봅니다

전세는 수원 영통구가 1주 0.22퍼센트로 가장 크게 올랐습니다. 부산 수영구 0.22퍼센트, 서울 서초구 0.20퍼센트가 뒤를 잇습니다.

화성 동탄구 전세도 1주 0.20퍼센트로 상위권입니다. 1개월 누적은 1.02퍼센트로 매매의 0.82퍼센트보다 더 큽니다. 전세가 매매를 조금씩 앞서가는 흐름이 이어지고 있습니다.

과천은 여전히 따로 놉니다. 매매는 1주 마이너스 0.05퍼센트, 전세도 마이너스 0.06퍼센트로 두 지표가 함께 눌려 있습니다. 3개월 전세 누적은 마이너스 2.37퍼센트입니다.

서울 송파구도 전세가 1주 마이너스 0.05퍼센트로 계속 마이너스권입니다. 매매까지 이번 주 마이너스로 돌아서, 매매와 전세가 동시에 눌린 자리가 늘고 있습니다.

최근 10주 추이

최근 흐름을 그림으로 보면 전국 매매는 완만한 오름세를 이어가고 있습니다. 1개월 누적이 0.24퍼센트로 1월 첫째 주의 0.29퍼센트보다 낮아져, 상승 속도 자체는 조금 무뎌졌습니다.

전세는 그 반대입니다. 전국 전세 1개월 누적이 0.29퍼센트로 매매보다 오히려 더 앞섰습니다. 올해 입주물량이 12년 만에 최저 수준이라 전세가 바닥에서 계속 밀어 올리는 모양입니다.

수도권 1개월 누적은 매매 0.41퍼센트, 전세 0.37퍼센트로 지난주보다 둘 다 낮아졌습니다. 서울과 경기 모두 상승 속도가 전반적으로 완만해지는 흐름입니다.

전국 시군구 지도

전국지도 형태로 만들면 아래와 같습니다. 셀 하나가 시군구 하나이고 위 칸이 매매, 아래 칸이 전세입니다.

붉은 덩어리가 서울에서 경기 남부로 길게 이어집니다. 서울은 21개 구가 올랐고 나머지 넉 곳도 낙폭이 크지 않습니다.

파란 칸은 대체로 바깥쪽입니다. 평택과 이천, 파주처럼 서울에서 먼 경기 외곽이 진하게 파랗습니다.

인천 검단구와 서해구, 영종구, 제물포구는 이 시점엔 분구 전이라 칸이 비어 있습니다.

전국 분포로는 매매 1주 기준 상승 100곳, 하락 70곳입니다. 상승과 하락의 격차가 이 시리즈 들어 가장 좁습니다.

같은 지도를 1개월과 3개월, 1년으로

한 주짜리 색은 참고만 하는 편이 낫습니다. 한 달, 석 달, 1년으로 시야를 넓혀 보겠습니다.

한 달로 늘리면 서울은 여전히 강합니다. 1개월 누적 0.57퍼센트로 경기의 0.39퍼센트를 앞섭니다.

경기 안에서는 남부와 외곽이 갈립니다. 안양 동안구는 1개월 1.39퍼센트인데 이천은 마이너스 0.60퍼센트입니다.

서울 한 달 누적은 매매 0.57퍼센트로 경기의 0.39퍼센트와 격차가 계속 좁혀지고 있습니다.

석 달로 보면 성남 분당구가 눈에 띕니다. 3개월 누적 4.84퍼센트로 서울 웬만한 구보다 위입니다. 과천도 2.60퍼센트로 비슷한 자리에 있습니다. 둘 다 구축 재건축 기대가 몰아서 붙는 곳이라, 오를 때 한 번에 오르고 조용할 때는 몇 달씩 조용합니다.

경기 외곽은 석 달 내내 마이너스입니다. 이천은 3개월 마이너스 1.42퍼센트, 평택은 마이너스 1.67퍼센트입니다.

서울 3개월 누적은 2.63퍼센트로 분당의 4.84퍼센트에 못 미칩니다.

1년으로 넓히면 그림이 완전히 달라집니다. 서울은 25개 구가 전부 1년 누적 플러스이고 최고는 22.21퍼센트입니다.

이 시장의 성격을 가장 잘 보여 주는 곳이 과천입니다. 매매는 1년에 21.03퍼센트 올랐는데 전세는 1주도, 1개월도 마이너스입니다. 재건축 이주 수요가 매매를 밀고 새 아파트 입주가 전세를 누르는 구간으로 보입니다.

광명도 비슷합니다. 매매 1년 9.88퍼센트인데 전세는 마이너스 2.84퍼센트입니다. 재개발 신축이 한꺼번에 들어온 자리에서 자주 나오는 모양입니다.

화성 동탄구는 이번 집계에 3개월과 1년 값이 아직 없습니다. 지역이 새로 나뉘어 과거 시계열이 짧기 때문입니다. 1주 0.27퍼센트, 1개월 0.82퍼센트라는 최근 숫자만 놓고 보면 방향은 위쪽입니다.

왜 이렇게 움직였나

숫자만 보면 이상합니다. 대출은 1년 반째 조여 있는데 서울은 스물한 개 구가 이번 주에도 올랐습니다.

대출 규제가 가격이 아니라 사람을 걸렀다는 점이 큽니다. 2025년 6월 27일 수도권 주택담보대출이 6억으로 묶였고, 10월 15일에는 집값 구간별로 15억 이하 6억, 15억에서 25억 이하 4억, 25억 초과 2억으로 한도가 한 번 더 깎였습니다. 여기에 스트레스 DSR 3단계로 심사 금리에 3퍼센트포인트가 얹힙니다. 빌려서 사려던 사람이 먼저 떨어져 나가고, 현금 여력이 있는 쪽만 남습니다.

또 하나의 축은 전월세 매물 가뭄입니다. 올해 입주물량이 12년 만에 최저 수준이고, 분양가상한제 단지는 집주인이 직접 살아야 해서 전세로 나오지 않습니다. 전세가 오르면 매매의 바닥도 같이 올라갑니다.

기준금리는 2.5퍼센트 동결 행진을 이어가는 중입니다. 지금 가격을 움직이는 건 금리가 아니라 대출 한도와 물량입니다.

강남구가 하위권으로 밀린 건 이 구조 안에서도 이미 오를 만큼 오른 자리부터 숨을 고른다는 뜻으로 읽힙니다. 평택과 이천은 반대로 미분양이 쌓여 있어 규제와 상관없이 안 오르는 쪽입니다.

지방은 결이 다릅니다. 세종처럼 전세가 강한 곳은 공급 부족을 공유하지만, 강원 속초시처럼 이번 주 가장 크게 빠진 곳은 관광 수요 같은 지역 고유 변수가 더 크게 작용하는 것으로 봅니다.

앞으로 볼 것

이 짜임이 그대로면 무게는 위쪽에 실립니다. 다만 오르는 자리가 좁습니다. 대출 한도가 그어져 있으니 자기자본으로 감당되는 구간에 수요가 몰립니다.

체크할 대목은 세 가지입니다. 강남구의 숨 고르기가 다른 상급지로 번지는지, 서울에서 밀린 수요가 경기 남부로 얼마나 넘어가는지, 그리고 전세가 매매를 얼마나 더 밀어 올리는지입니다.

금리가 움직이는 순간부터는 다른 계산서가 필요합니다. 동결이 길어지면 지금 흐름이 이어지고, 인상으로 돌아서면 매수 여력이 한 단계 더 깎입니다.

1년 열이 낮은데 화성 동탄구와 하남시처럼 최근 상승 속도가 붙은 자리에 남은 여지가 크다고 봅니다. 강남구와 송파구처럼 매매와 전세가 함께 눌린 자리는 조금 더 지켜본 뒤 판단할 대목입니다.

이번 주 한 줄

한국부동산원 주간시장동향을 매주 같은 자리에서 보면 시장을 보는 눈이 덜 흔들립니다. 이 글의 표와 지도는 모두 공표 원자료를 직접 계산해 그린 것입니다.

자료는 매주 목요일에 공표됩니다. 다만 시세 조사 시점은 그 주 월요일이라 며칠의 시차가 있다는 점을 감안하고 보시면 됩니다.

여기까지가 오늘의 계산입니다. APT margin.