APT margin 주간시장동향

주간 아파트값 동향 2월 넷째 주, 강서구 용인 수지구 상승, 전세 1위 용인 수지구

발행 2026.2.26

APT margin 정리, 자료 한국부동산원 R-ONE 주간 아파트가격지수 (2026-02-16 에서 2026-02-23 조사분)

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이번 주 통계는 2월 16일에서 2월 23일 기준입니다. 가장 흐름이 좋은 지역과 가장 좋지 않은 지역은 아래와 같습니다.

용인 수지구가 0.60퍼센트로 다시 가속했습니다. 지난주 0.55퍼센트보다 늘어난 수치입니다. 성남 분당구도 0.32퍼센트로 올라 1년 누적이 22.9퍼센트까지 늘며 이 시리즈의 최고치를 새로 썼습니다.

경기 하남시와 수원 영통구, 구리시가 뒤를 이었습니다. 반대로 화성 만세구가 마이너스 0.21퍼센트로 하위권 맨 위에 올랐습니다. 이번 시리즈 들어 화성에서 처음 나온 뚜렷한 마이너스입니다.

서울 강남구는 마이너스 0.06퍼센트로 이 시리즈 들어 처음 하락했습니다. 경기 과천시도 마이너스 0.11퍼센트로 지난주에 이어 두 주째 하락입니다.

1년 누적 1위는 성남 분당구 22.92퍼센트로 바뀌었습니다. 서울 송파구 21.78퍼센트, 서울 성동구 22.11퍼센트가 뒤를 잇습니다. 이번 주 1주 1위인 수지구는 1년 누적 14.04퍼센트로 아직 세 곳에 못 미칩니다.

화성 만세구 다음으로는 전남 여수시가 1주 마이너스 0.16퍼센트, 천안 서북구도 마이너스 0.16퍼센트로 뒤를 이었습니다. 경기 이천시는 마이너스 0.14퍼센트, 부산 영도구도 마이너스 0.14퍼센트로 나란했습니다.

전세는 용인 수지구가 1주 0.31퍼센트로 가장 크게 올랐습니다. 화성 병점구와 동탄구도 나란히 0.23퍼센트를 기록했습니다. 반대로 서울 송파구는 전세가 1주 마이너스 0.12퍼센트로 가장 많이 빠졌습니다.

시도별 흐름

전국 평균 상승폭은 이번 주 다소 줄었지만 방향은 그대로 상승입니다. 인천 1년 누적이 처음 보합권에 닿았습니다.

서울 1주 상승폭은 0.10퍼센트로 네 주 연속 줄었습니다. 경기는 여전히 2퍼센트대를 지켰지만 서울과의 격차는 조금씩 좁혀지고 있습니다.

인천은 1년 누적이 0.00퍼센트에 닿아 처음으로 마이너스권을 벗어났습니다. 몇 년치 입주를 다 소화하고 나서야 겨우 보합에 이른 셈이라, 여기서 더 오르는 데는 시간이 걸릴 것으로 봅니다.

지방에서는 세종의 전세가 1주 0.17퍼센트, 1년 누적 7.93퍼센트로 여전히 전국 최상위권입니다.

서울과 경기의 격차는 이번 주 가장 좁아졌습니다. 서울 매매 1주 0.10퍼센트와 경기의 0.10퍼센트가 처음으로 같아졌습니다. 강남구가 마이너스로 돌아선 영향이 서울 평균을 그만큼 끌어내린 것으로 보입니다.

서울 25개 구 안에서

서울 25개 구 가운데 21곳만 올랐습니다. 하락한 구가 지난주 1곳에서 4곳으로 늘었습니다.

강남구는 1주 마이너스 0.06퍼센트로 이 시리즈 들어 처음 하락했습니다. 1년 누적은 13.83퍼센트로 여전히 높지만, 3개월 누적도 1.65퍼센트에 그쳐 최근 석 달째 힘이 빠지는 모양입니다.

송파구도 1주 마이너스 0.03퍼센트로 함께 하락했습니다. 1년 누적은 21.78퍼센트로 여전히 서울 최상위권이지만, 이번 주 하락은 강남구와 같은 방향입니다.

성동구는 1주 0.20퍼센트, 1년 누적 22.11퍼센트로 계속 상위권을 지킵니다. 강남지역 전체가 1주 0.06퍼센트로 강북지역 0.16퍼센트에 크게 뒤진 가운데, 성동구가 사실상 강남권의 체면을 지킨 셈입니다.

1년 누적으로 보면 여전히 25개 구 전부 플러스입니다. 최고는 22.11퍼센트, 최저는 1.61퍼센트로 이번 주 하락 전환이 1년 누적 그림까지 뒤집지는 못했습니다.

종합하면 서울은 강남구와 송파구가 동반 하락하고 하락구가 4곳으로 늘며, 상승세가 눈에 띄게 갈라지는 흐름을 보인 한 주였습니다.

경기는 한 덩어리가 아닙니다

경기는 시도 평균 매매 1주 0.10퍼센트로 지난주 0.08퍼센트보다 조금 늘었습니다. 44개 시군구 중 31곳이 올라 지난주 27곳보다 늘었습니다.

용인 수지구가 1주 0.60퍼센트로 다시 가속했습니다. 경기 구리시 0.39퍼센트, 성남 분당구 0.32퍼센트가 뒤를 잇습니다. 분당은 1년 누적 22.92퍼센트로 이 시리즈의 새 최고치를 썼습니다.

과천은 1주 마이너스 0.11퍼센트로 지난주 마이너스 0.03퍼센트보다 낙폭이 커졌습니다. 두 주 연속 하락은 이 시리즈 들어 처음입니다. 다만 1년 누적은 21.37퍼센트로 여전히 높습니다.

화성 만세구는 1주 마이너스 0.21퍼센트로 하위권 맨 위에 올랐습니다. 이번 시리즈 들어 화성에서 처음 나온 뚜렷한 마이너스입니다. 같은 화성 안에서도 동탄구와 병점구는 전세가 계속 오르고 있어 구마다 온도가 갈립니다.

평택은 1주 마이너스 0.05퍼센트로 낙폭이 지난주보다 줄었지만 1년 누적은 여전히 마이너스 7.68퍼센트입니다. 미분양이 쌓인 자리는 큰 흐름 변화 없이 계속 눌려 있습니다.

전세는 따로 봅니다

전세는 용인 수지구가 1주 0.31퍼센트로 가장 크게 올랐습니다. 수원 영통구 0.26퍼센트, 화성 병점구와 동탄구가 나란히 0.23퍼센트로 뒤를 잇습니다.

1년 누적으로 보면 수원 영통구가 9.95퍼센트, 안양 동안구가 11.10퍼센트로 이미 두 자릿수에 가깝습니다. 전세가 매매보다 먼저 크게 붙는 자리는 매주 이름이 조금씩 바뀔 뿐 계속 존재합니다.

반대로 가는 곳은 서울 송파구입니다. 전세가 1주 마이너스 0.12퍼센트로 다섯 주째 마이너스권입니다. 매매도 이번 주 마이너스 0.03퍼센트로 함께 꺾여, 매매와 전세가 같이 눌린 흔치 않은 조합입니다.

경기 과천시도 전세가 1주 마이너스 0.10퍼센트로 매매의 마이너스 0.11퍼센트와 나란히 갑니다. 지난 몇 주 매매와 전세가 반대로 가던 것과 달리, 이번 주는 두 지표가 같은 방향으로 움직였습니다.

최근 10주 추이

최근 10주 그래프에서 서울 매매 막대가 이 시리즈 들어 가장 낮은 수준까지 내려왔습니다. 강남구가 마이너스로 돌아선 것과 같은 방향입니다.

반대로 경기 남부 막대는 여전히 굳건합니다. 분당구가 이번 주 사상 최고치를 새로 쓴 것도 서울과 경기가 다른 국면에 들어섰다는 신호로 보입니다.

전국 1개월 누적은 매매 0.28퍼센트, 전세 0.30퍼센트로 지난주보다 둘 다 더 낮아졌습니다. 수도권도 매매 0.49퍼센트로 지난주 0.58퍼센트보다 줄어, 상승 속도의 둔화가 전국 단위로 확인됩니다.

전국 시군구 지도

전국지도 형태로 만들면 아래와 같습니다. 셀 하나가 시군구 하나이고 위 칸이 매매, 아래 칸이 전세입니다.

서울 지도에서 파란 칸이 이번 주 4개로 늘었습니다. 지난주 1곳에서 늘어난 숫자입니다. 강남권을 포함한 일부 구가 처음으로 하락 대열에 합류했습니다.

화성 지도에서는 만세구가 처음 짙은 파란색으로 표시됐고, 병점구와 동탄구는 전세 칸에 계속 붉은색이 쌓이고 있습니다. 같은 화성 안에서도 구마다 방향이 다릅니다.

인천의 새 네 개 구(검단, 서해, 영종, 제물포)는 아직 분구 전 시점이라 칸이 비어 있는 상태입니다.

전국 분포로는 매매 1주 기준 상승 104곳, 하락 63곳입니다. 지난주보다 상승한 곳이 조금 늘었습니다.

같은 지도를 1개월과 3개월, 1년으로

일주일 변동만으로는 추세와 소음을 가리기 어렵습니다. 누적 기간을 세 단계로 늘려 보겠습니다.

한 달로 늘리면 수지구가 여전히 2.5퍼센트를 넘겨 가장 짙습니다. 과천은 한 달 누적이 아직 플러스라, 최근 두 주 마이너스가 추세로 굳었는지는 좀 더 지켜봐야 합니다.

강남구도 한 달로 보면 아직 플러스입니다. 이번 주 마이너스가 곧바로 하락 전환을 뜻하는 것은 아니라고 봅니다.

서울 한 달 누적은 매매 0.74퍼센트로 경기의 0.45퍼센트와 격차가 지난주보다 좁혀졌습니다.

석 달로 보면 수지구가 7퍼센트를 넘겨 가장 짙고, 분당도 5퍼센트를 넘습니다. 강남구도 석 달로는 1.6퍼센트가 넘는 플러스라, 최근 두 주 조정은 그 위에서의 숨 고르기로 읽힙니다.

경기는 여전히 남과 북으로 갈립니다. 수지와 분당이 있는 남쪽 축은 짙고 평택과 이천이 있는 외곽은 석 달 내내 파랗습니다.

서울 3개월 누적은 2.71퍼센트로 분당의 5.00퍼센트에 크게 못 미칩니다.

1년 지도에서 서울은 여전히 25개 구가 전부 붉고, 분당구가 이 시리즈 최고치인 22.9퍼센트로 가장 짙습니다. 인천은 대부분 파란데 이번 주부터 보합권에 다가서는 구가 하나둘 보입니다.

과천은 1년으로 보면 매매가 21퍼센트 넘게 올라 있습니다. 최근 두 주 마이너스는 그 오른 폭 위에서 숨을 고르는 정도로 보이고, 전세 칸은 여전히 마이너스입니다.

강남구도 1년으로는 14퍼센트 가까이 오른 자리입니다. 이번 주 마이너스 전환이 하락으로 이어질지, 잠깐의 조정으로 그칠지는 다음 몇 주가 갈림길입니다.

화성은 병점구와 동탄구 전세 칸에 붉은색이 계속 쌓이는 반면 만세구는 매매가 이번 주 처음 파랗게 표시됐습니다. 같은 화성 안에서도 자리마다 속도가 다르다는 뜻입니다.

왜 이렇게 움직였나

강남구가 처음 마이너스로 돌아서고 서울 하락구가 늘어난 이번 주 숫자는, 상승세 자체가 꺾였다기보다 오른 순서대로 쉬어 가는 모양에 가깝습니다. 배경이 되는 정책과 수급은 그대로입니다.

한도 규제가 수요를 선별하는 상황은 이번 주도 같습니다. 수도권 주택담보대출 6억 한도(2025년 6월 27일)와 구간별 축소(10월 15일), 스트레스 DSR 가산이 겹친 판이라, 결국 현금 동원력이 승부를 가릅니다. 강남과 과천처럼 이미 크게 오른 자리는 추가로 감당할 수요 자체가 얇아진 것으로 보이고, 그 수요가 분당과 하남처럼 아직 여지가 남은 자리로 옮겨 가는 흐름입니다.

전세 매물 부족은 그대로입니다. 올해 입주물량은 12년 만의 최저이고, 실거주 의무에 묶인 새 아파트는 입주해도 전세 시장으로 나오지 못합니다. 화성 병점구와 동탄구 전세가 계속 오르는 것도 서울에서 밀린 수요가 넘어가는 신호로 볼 수 있습니다.

금리는 2.5퍼센트 동결로 멈춰 있어서, 당분간 가격의 키는 대출 한도와 공급 물량이 쥐고 있습니다.

화성 만세구처럼 아직 조용한 자리와 평택처럼 미분양이 쌓인 자리는 규제와 무관하게 계속 마이너스입니다. 오른 자리와 안 오르는 자리의 이유가 서로 다르다는 걸 이번 주 숫자가 다시 보여 줍니다.

지방은 결이 다릅니다. 세종처럼 전세가 강한 곳은 공급 부족을 공유하지만, 화성 만세구처럼 이번 주 처음 하락한 곳은 아직 시계열이 짧아 추세인지 판단하기 이릅니다.

앞으로 볼 것

핵심지가 순서대로 쉬어 가는 흐름이 다음 몇 주에도 이어질지, 아니면 하락구가 더 늘어나는 쪽으로 번질지가 관전 포인트입니다. 대출 한도라는 구조가 그대로인 한 완전히 꺾이기보다는 자리를 옮기는 쪽으로 봅니다.

다음 주에는 세 가지를 확인하려 합니다. 서울 하락구가 4곳에서 더 늘어나는지, 강남구와 과천의 마이너스가 다음 주에도 이어지는지, 그리고 분당과 하남처럼 대신 오르는 자리가 그 자리를 얼마나 메우는지입니다.

금리가 동결을 벗어나는 순간은 따로 계산해야 합니다. 인상은 대출 한도를 한 단계 더 줄여 매수 여력을 깎으면서도, 공급이 얇은 상태라 전세는 오히려 더 밀어 올리는 쪽으로 갈 수 있습니다.

1년 열이 낮은데 구리시와 하남시처럼 최근 상승 속도가 붙은 자리에 남은 여지가 크다고 봅니다. 강남구와 송파구, 과천처럼 매매와 전세가 함께 눌린 자리는 다음 몇 주를 더 지켜본 뒤 판단할 대목입니다.

이번 주 한 줄

한국부동산원 주간시장동향을 매주 같은 자리에서 보면 시장을 보는 눈이 덜 흔들립니다. 이 글의 표와 지도는 모두 공표 원자료를 직접 계산해 그린 것입니다.

자료는 매주 목요일에 공표됩니다. 다만 시세 조사 시점은 그 주 월요일이라 며칠의 시차가 있다는 점을 감안하고 보시면 됩니다.

여기까지가 오늘의 계산입니다. APT margin.