APT margin 주간시장동향

주간 아파트값 동향 5월 첫째 주, 상승 1위 강서구와 경기 하남시

발행 2026.5.7

APT margin 정리, 자료 한국부동산원 R-ONE 주간 아파트가격지수 (2026-04-27 에서 2026-05-04 조사분)

이번 주 통계는 4월 27일에서 5월 4일 기준입니다. 가장 흐름이 좋은 지역과 가장 좋지 않은 지역은 아래와 같습니다.

이번 주 매매 1위는 경기 하남입니다. 0.33퍼센트로 광명 0.31퍼센트와 서울 강서구 0.30퍼센트, 구리 0.30퍼센트를 앞섰습니다.

하남은 1년 누적이 12.70퍼센트입니다. 서울 동쪽 경계에 붙어 있고 새 아파트 비중이 높다는 점에서 앞자리를 나눠 갖는 다른 자리들과 성격이 겹칩니다. 이번 국면에서 앞으로 나오는 곳은 대체로 이 조건을 함께 갖고 있습니다.

서울 쪽 얼굴은 지난주와 비슷합니다. 강서구 0.30퍼센트 다음이 성북구 0.27퍼센트이고 동대문구와 강북구가 0.25퍼센트, 구로구가 0.24퍼센트입니다. 값이 중간 아래인 구들이 서울 안쪽 순위를 채우는 그림이 두 주째 그대로입니다.

화성 동탄구는 0.24퍼센트로 열 번째 줄입니다. 지난주 열한 번째에서 한 칸 올라왔습니다. 더 눈에 걸리는 것은 그 옆 3개월 칸입니다. 지난주까지 비어 있던 자리에 3.14퍼센트가 처음 찍혔습니다. 분구 이후 석 달 치가 채워졌다는 뜻이고, 이제 이 지역도 누적으로 견줄 수 있게 됐습니다.

하위 얼굴은 크게 바뀌지 않았습니다. 경기에서는 이천이 마이너스 0.21퍼센트, 경기 광주가 마이너스 0.13퍼센트입니다. 평택은 마이너스 0.06퍼센트로 낙폭이 조금 줄었습니다.

전세 표에서는 송파구 0.49퍼센트가 맨 위이고 광명 0.42퍼센트, 성북구 0.36퍼센트가 뒤를 잇습니다. 동탄구가 0.30퍼센트로 여섯 번째 줄인데 3개월 누적은 3.82퍼센트로 같은 지역 매매 3.14퍼센트보다 높습니다.

시도별 흐름

전국 매매는 0.04퍼센트인데 지방권 매매가 마이너스 0.01퍼센트로 돌아섰습니다.

수도권 매매 0.08퍼센트와 지방권 마이너스 0.01퍼센트, 이 두 줄이 이번 표의 핵심입니다. 한 나라 안에서 부호가 갈렸습니다. 서울은 0.15퍼센트로 지난주 0.13퍼센트보다 오히려 폭을 키웠습니다.

인천 매매는 마이너스 0.01퍼센트로 두 주째 제자리입니다. 반면 인천 전세는 0.10퍼센트이고 1년 누적이 2.20퍼센트까지 올라왔습니다. 매매보다 전세가 먼저 움직이는 순서가 두 주 연속 유지됩니다.

서울 안에서도 전세 칸이 앞섭니다. 전세 1주 0.23퍼센트에 매매 0.15퍼센트이고 1개월로 넓히면 전세 0.82퍼센트, 매매 0.54퍼센트입니다. 4월부터 이어지는 순서가 이번 주에 더 벌어졌습니다.

지방 시도는 방향이 제각각입니다. 울산이 매매 0.09퍼센트로 서울 다음이고 전북도 0.07퍼센트입니다. 반대로 광주는 마이너스 0.15퍼센트, 대구는 마이너스 0.05퍼센트입니다. 지방권 마이너스 0.01퍼센트라는 한 칸 안에 이만큼의 폭이 들어 있습니다.

서울 25개 구 안에서

서울은 25개 구 가운데 24곳이 올랐습니다. 지난주 23곳에서 한 곳이 늘었습니다. 1년 누적으로는 25곳 전부가 플러스이고 최고가 20.19퍼센트, 최저가 2.69퍼센트입니다.

권역으로 나누면 강북지역 매매가 0.17퍼센트로 강남지역 0.13퍼센트를 앞섭니다. 1개월은 0.65퍼센트 대 0.44퍼센트, 3개월은 2.08퍼센트 대 1.06퍼센트로 석 달 단위에서는 북쪽이 남쪽의 두 배 속도입니다. 그런데 1년 누적은 강남지역 11.72퍼센트, 강북지역 8.63퍼센트로 순서가 통째로 뒤집힙니다.

강남구는 이번 주 마이너스 0.04퍼센트로 지난주 마이너스 0.01퍼센트보다 폭이 깊어졌습니다. 3개월은 마이너스 1.02퍼센트이고 1년 누적은 8.91퍼센트에서 8.66퍼센트로 내려왔습니다. 주간 부호가 마이너스에 머무는 동안 1년 칸도 같이 낮아지는 중입니다.

같은 강남지역이라도 송파구는 결이 다릅니다. 이번 주 0.18퍼센트에 1년 누적 17.25퍼센트인데 3개월은 마이너스 0.03퍼센트로 석 달 동안 제자리였습니다. 성동구는 1년 20.19퍼센트로 서울 최고를 지키면서 이번 주도 0.17퍼센트입니다. 마포구는 1년 15.96퍼센트에 이번 주 0.14퍼센트입니다.

상위 표에 올라온 서울 구들은 1년 칸이 낮은 쪽입니다. 강북구는 1년 누적이 3.13퍼센트인데 이번 주 0.25퍼센트로 일곱 번째 줄에 있습니다. 서울에서 가장 낮은 구가 2.69퍼센트이니 이 축은 아직 남은 폭이 넓은 자리로 읽힙니다.

경기는 한 덩어리가 아닙니다

경기 평균은 매매 0.06퍼센트로 지난주와 같은데 안쪽은 달라졌습니다. 44개 시군구 가운데 오른 곳이 25곳에서 29곳으로 늘었습니다. 1년 최고는 분당구 23.71퍼센트, 최저는 평택 마이너스 7.30퍼센트입니다.

위쪽은 서울 경계선을 따라 늘어섰습니다. 하남 0.33퍼센트, 광명 0.31퍼센트, 구리 0.30퍼센트가 앞자리이고 용인 기흥구 0.21퍼센트가 그 아래입니다. 하남은 1년 누적 12.70퍼센트, 광명은 13.77퍼센트로 서울 상위권 구들과 같은 줄에 있습니다.

화성 동탄구는 0.24퍼센트로 경기 안에서 네 번째입니다. 처음 찍힌 3개월 누적 3.14퍼센트는 용인 수지구 4.48퍼센트와 안양 동안구 4.23퍼센트보다는 낮지만 서울 평균 1.53퍼센트의 두 배입니다. 석 달 치가 채워지자마자 서울보다 빠른 자리로 잡힌 셈입니다.

아래쪽 얼굴은 그대로입니다. 이천이 마이너스 0.21퍼센트로 경기에서 가장 깊고 경기 광주가 마이너스 0.13퍼센트입니다. 평택은 마이너스 0.06퍼센트로 한 주 낙폭은 줄었지만 1년 누적은 여전히 마이너스 7.30퍼센트입니다.

김포는 이번 주 0.07퍼센트로 부호를 바꿨습니다. 다만 1년 누적은 마이너스 1.43퍼센트이고 파주는 이번 주도 마이너스 0.05퍼센트입니다. 북서쪽 축은 아직 한 주 단위로만 흔들리는 상태입니다.

전세는 따로 봅니다

수도권 전세는 0.15퍼센트로 매매 0.08퍼센트의 두 배입니다. 서울은 전세 0.23퍼센트에 매매 0.15퍼센트, 인천은 전세 0.10퍼센트에 매매 마이너스 0.01퍼센트입니다. 인천 전세 1년 누적은 2.20퍼센트로 매매 0.31퍼센트의 일곱 배입니다.

화성 동탄구 전세가 0.30퍼센트로 전국 여섯 번째 줄입니다. 3개월 누적 3.82퍼센트는 서울 전세 3개월 1.91퍼센트의 두 배입니다. 매매만 뛰는 자리가 아니라 전세가 같이 올라오는 자리라는 점이 이 칸의 성격입니다.

과천은 매매 1주가 0.00퍼센트로 겨우 멈춰 섰는데 전세는 마이너스 0.27퍼센트로 전국 하위 두 번째입니다. 3개월 전세는 마이너스 2.07퍼센트이고 1년 누적도 2.70퍼센트에서 2.19퍼센트로 또 깎였습니다. 새 아파트 입주가 전세만 눌러 놓는 구간이 여러 주째 이어집니다.

광명은 매매 1년 13.77퍼센트에 전세 1년 2.37퍼센트로 간격이 큽니다. 다만 전세 3개월이 3.91퍼센트로 매매 3.63퍼센트를 넘어섰고, 지난주 1.68퍼센트였던 전세 1년 누적도 2.37퍼센트로 올라왔습니다. 눌려 있던 칸이 되돌아오는 중으로 읽힙니다.

수원 영통구는 전세 1년이 11.67퍼센트로 매매 8.51퍼센트를 앞서고 하남도 전세 1년 12.13퍼센트가 매매 12.70퍼센트에 바짝 붙어 있습니다. 전세가 먼저 붙은 자리에서 매매 순위가 뒤따라 나오는 순서가 이 표에도 남아 있습니다.

최근 10주 추이

막대 열 개를 이어 보면 서울 매매가 다시 고개를 들었습니다. 4월 넷째 주 0.13퍼센트에서 이번 주 0.15퍼센트입니다. 봄 이사철 거래가 실제로 붙는 구간입니다.

전세 막대는 흔들림이 거의 없습니다. 수도권 전세가 0.15퍼센트로 지난주와 같은 높이이고 1개월 누적은 0.59퍼센트입니다. 매매보다 막대가 고르게 이어집니다.

전국 막대는 매매 0.04퍼센트, 전세 0.09퍼센트로 지난주와 거의 같습니다. 두 달 가까이 좁은 폭 안에 머무는 중인데, 그 안에서 수도권과 지방권의 부호만 갈라졌습니다.

전국 시군구 지도

전국지도 형태로 만들면 아래와 같습니다. 셀 하나가 시군구 하나이고 위 칸이 매매, 아래 칸이 전세입니다.

서울과 서울 동쪽 경계가 짙습니다. 하남과 구리로 이어지는 띠가 이번 주에 새로 생겼습니다. 서울은 25개 구 가운데 24곳이 붉고 한 곳만 빠졌습니다.

44개 시군구 가운데 29곳이 붉습니다. 이 도에서 절반을 넘긴 주가 자주 나오지는 않습니다. 붉은 칸이 남쪽으로 한 칸씩 번지는 모양입니다.

인천은 다섯 곳 중 두 곳만 붉습니다. 지난주 세 곳에서 오히려 줄었습니다. 서울에서 시작된 색이 이 선 앞에서 멈춰 있습니다.

지방 쪽은 파란 칸이 더 늘었습니다. 광주는 시 전체가 마이너스 0.15퍼센트이고 대구도 마이너스 0.05퍼센트입니다.

전국 178곳 가운데 상승이 97곳, 하락이 72곳입니다. 붉은 칸의 수는 지난주와 거의 같은데 그 위치가 서울 동쪽으로 옮겨 갔습니다.

같은 지도를 1개월과 3개월, 1년으로

누적 칸을 붙여 보면 한 주 지도에서 안 보이던 선이 드러납니다.

1개월 지도에서 서울은 0.54퍼센트, 경기는 0.26퍼센트입니다. 서울 안에서도 강북지역 0.65퍼센트가 강남지역 0.44퍼센트를 앞섭니다.

개별로는 광명 1.38퍼센트, 화성 동탄구 1.07퍼센트, 서울 강서구 1.06퍼센트가 한 달 칸 위쪽을 나눠 갖습니다.

인천 쪽은 한 달 누적이 0.01퍼센트로 사실상 흰 칸입니다. 수도권이라는 한 단어로 묶기 어려운 상태가 이어집니다.

석 달 누적에서는 용인 수지구 4.48퍼센트, 안양 동안구 4.23퍼센트가 서울 1.53퍼센트를 크게 앞섭니다. 경기 남부 축이 석 달 동안 서울보다 빨랐다는 뜻입니다.

화성 동탄구도 3개월 3.14퍼센트가 이번 주부터 표에 찍힙니다. 지난주까지 비어 있던 칸입니다.

반대쪽에서는 송파구가 마이너스 0.03퍼센트, 강남구가 마이너스 1.02퍼센트입니다. 1년 칸에서 가장 높은 축이 석 달 칸에서는 아래에 앉아 있습니다.

1년 지도에서 분당구 23.71퍼센트, 성동구 20.19퍼센트가 위쪽을 지킵니다. 서울은 25개 구 전부가 1년 기준 상승입니다.

강남구는 결이 다릅니다. 1년은 8.66퍼센트인데 3개월은 마이너스 1.02퍼센트, 이번 주도 마이너스 0.04퍼센트입니다. 가장 비싼 자리부터 먼저 쉬고 있습니다.

하남은 1년 12.70퍼센트에 3개월 3.46퍼센트로 두 칸이 같이 높습니다. 1년을 만들어 놓고 최근 석 달에도 계속 붙는 자리는 이 표에 많지 않습니다.

과천 전세는 1주 마이너스 0.27퍼센트, 3개월 마이너스 2.07퍼센트입니다. 매매 1년은 15.67퍼센트인데 전세 1년은 2.19퍼센트까지 내려왔습니다. 같은 동네에서 두 칸이 계속 반대로 갑니다.

왜 이렇게 움직였나

지방권 매매가 마이너스로 돌아선 게 이번 주의 사건입니다. 규제가 걸린 자리와 아닌 자리를 비교해 보면 이 부호가 이상하게 보입니다.

6억 한도와 10월 15일 구간별 축소, 스트레스 DSR 가산은 모두 수도권에 걸린 장치입니다. 지방은 그 장치를 덜 받는데도 매매가 마이너스로 갔습니다. 물량이 남아 있으면 규제 유무와 상관없이 값이 서지 않는다는 뜻입니다. 지방은 이미 쌓인 미분양이 두껍습니다.

서울이 오히려 폭을 키운 것은 전세 쪽 힘 때문으로 봅니다. 서울 전세 1개월이 0.82퍼센트로 매매 0.54퍼센트보다 높습니다. 올해 들어오는 물량이 12년 만에 가장 적은 데다 상한제 단지는 실거주 의무로 임대 물건이 나오지 않으니, 전세를 구하지 못한 쪽이 매수로 넘어옵니다.

하남과 구리, 광명이 앞자리에 온 것도 같은 줄기입니다. 서울에서 밀린 수요가 경계선 바로 밖에서 멈춥니다. 한도가 정해져 있으니 멀리 가는 대신 값이 닿는 가장 가까운 자리를 고릅니다. 이 계산이 반복되는 한 서울과 맞붙은 경기가 계속 상위에 남습니다.

동탄구 3개월 칸이 처음 채워진 것도 같은 국면을 보여 줍니다. 3.14퍼센트는 서울 1.53퍼센트의 두 배입니다. 서울과 성남, 안양이 먼저 오른 뒤 한 단 아래 가격대에서 새 아파트가 몰린 자리로 눈이 옮겨 간 결과로 봅니다. 판교와 수원에 붙어 있으면서 서울과의 값 차이가 크다는 조건 말고 이 자리를 미는 제도적 이유는 지금 표에 없습니다.

강남구가 계속 마이너스인 것은 같은 계산의 뒷면입니다. 구간별 한도 축소는 비싼 집일수록 빌릴 수 있는 금액을 가파르게 깎습니다. 값이 가장 높은 자리부터 매수 여력이 먼저 사라지니, 1년 8.66퍼센트를 만들어 놓은 구가 석 달째 마이너스 1.02퍼센트에 앉아 있습니다.

앞으로 볼 것

수도권과 지방이 반대 방향으로 간 채 유지된다면 전국 평균은 계속 낮게 나옵니다. 평균만 보고 시장이 잠잠하다고 읽으면 안 되는 구간입니다.

체크할 곳은 세 군데입니다. 지방권 매매의 마이너스가 한 주로 끝나는지, 경기에서 오른 곳 수가 29곳에서 더 늘어나는지, 강남구 매매가 3개월 마이너스를 되돌리는지입니다.

과천 전세가 어디서 멈추는지도 봐야 합니다. 전세가 계속 빠지면 매매 1년 15퍼센트대를 유지하기가 쉽지 않습니다.

동탄구는 3개월 칸이 이제 막 생긴 자리라 다음 몇 주 동안 이 누적이 어느 방향으로 쌓이는지가 관전 지점입니다. 한 주 순위는 표본이 얇으면 흔들리지만 석 달 누적은 그렇게 쉽게 움직이지 않습니다.

서울 전세 1개월 0.82퍼센트가 매매 0.54퍼센트를 앞선 상태가 길어지면 전세를 새로 구해야 하는 쪽의 부담부터 커집니다. 나올 물건이 늘지 않는 동안에는 이 순서가 잘 바뀌지 않습니다.

이번 주 한 줄

한국부동산원 주간시장동향을 매주 같은 자리에서 보면 시장을 보는 눈이 덜 흔들립니다. 이 글의 표와 지도는 모두 공표 원자료를 직접 계산해 그린 것입니다.

자료는 매주 목요일에 공표됩니다. 다만 시세 조사 시점은 그 주 월요일이라 며칠의 시차가 있다는 점을 감안하고 보시면 됩니다.

여기까지가 오늘의 계산입니다. APT margin.

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