APT margin 주간시장동향

주간 아파트값 동향 5월 첫째 주, 상승 1위 강서구와 경기 하남시

발행 2026.5.7

APT margin 정리, 자료 한국부동산원 R-ONE 주간 아파트가격지수 (2026-04-27 에서 2026-05-04 조사분)

이번 주 통계는 4월 27일에서 5월 4일 기준입니다. 가장 흐름이 좋은 지역과 가장 좋지 않은 지역은 아래와 같습니다.

이번 주 매매 1위는 경기 하남입니다. 0.33%로 광명 0.31%와 서울 강서구 0.30%, 구리 0.30%를 앞섰습니다.

하남은 1년 누적이 12.70%입니다. 서울 동쪽 경계에 붙어 있고 새 아파트 비중이 높다는 점에서 앞자리를 나눠 갖는 다른 자리들과 성격이 겹칩니다. 이번 국면에서 앞으로 나오는 곳은 대체로 이 조건을 함께 갖고 있습니다.

서울 쪽 얼굴은 지난주와 비슷합니다. 강서구 0.30% 다음이 성북구 0.27%이고 동대문구와 강북구가 0.25%, 구로구가 0.24%입니다. 값이 중간 아래인 구들이 서울 안쪽 순위를 채우는 그림이 두 주째 그대로입니다.

화성 동탄구는 0.24%로 열 번째 줄입니다. 지난주 열한 번째에서 한 칸 올라왔습니다. 더 눈에 걸리는 것은 그 옆 3개월 칸입니다. 지난주까지 비어 있던 자리에 3.14%가 처음 찍혔습니다. 분구 이후 석 달 치가 채워졌다는 뜻이고, 이제 이 지역도 누적으로 견줄 수 있게 됐습니다.

하위 얼굴은 크게 바뀌지 않았습니다. 경기에서는 이천이 마이너스 0.21%, 경기 광주가 마이너스 0.13%입니다. 평택은 마이너스 0.06%로 낙폭이 조금 줄었습니다.

전세 표에서는 송파구 0.49%가 맨 위이고 광명 0.42%, 성북구 0.36%가 뒤를 잇습니다. 동탄구가 0.30%로 여섯 번째 줄인데 3개월 누적은 3.82%로 같은 지역 매매 3.14%보다 높습니다.

시도별 흐름

전국 매매는 0.04%인데 지방권 매매가 마이너스 0.01%로 돌아섰습니다.

수도권 매매 0.08%와 지방권 마이너스 0.01%, 이 두 줄이 이번 표의 핵심입니다. 한 나라 안에서 부호가 갈렸습니다. 서울은 0.15%로 지난주 0.13%보다 오히려 폭을 키웠습니다.

인천 매매는 마이너스 0.01%로 두 주째 제자리입니다. 반면 인천 전세는 0.10%이고 1년 누적이 2.20%까지 올라왔습니다. 매매보다 전세가 먼저 움직이는 순서가 두 주 연속 유지됩니다.

서울 안에서도 전세 칸이 앞섭니다. 전세 1주 0.23%에 매매 0.15%이고 1개월로 넓히면 전세 0.82%, 매매 0.54%입니다. 4월부터 이어지는 순서가 이번 주에 더 벌어졌습니다.

지방 시도는 방향이 제각각입니다. 울산이 매매 0.09%로 서울 다음이고 전북도 0.07%입니다. 반대로 광주는 마이너스 0.15%, 대구는 마이너스 0.05%입니다. 지방권 마이너스 0.01%라는 한 칸 안에 이만큼의 폭이 들어 있습니다.

서울 25개 구 안에서

서울은 25개 구 가운데 24곳이 올랐습니다. 지난주 23곳에서 한 곳이 늘었습니다. 1년 누적으로는 25곳 전부가 플러스이고 최고가 20.19%, 최저가 2.69%입니다.

권역으로 나누면 강북지역 매매가 0.17%로 강남지역 0.13%를 앞섭니다. 1개월은 0.65% 대 0.44%, 3개월은 2.08% 대 1.06%로 석 달 단위에서는 북쪽이 남쪽의 두 배 속도입니다. 그런데 1년 누적은 강남지역 11.72%, 강북지역 8.63%로 순서가 통째로 뒤집힙니다.

강남구는 이번 주 마이너스 0.04%로 지난주 마이너스 0.01%보다 폭이 깊어졌습니다. 3개월은 마이너스 1.02%이고 1년 누적은 8.91%에서 8.66%로 내려왔습니다. 주간 부호가 마이너스에 머무는 동안 1년 칸도 같이 낮아지는 중입니다.

같은 강남지역이라도 송파구는 결이 다릅니다. 이번 주 0.18%에 1년 누적 17.25%인데 3개월은 마이너스 0.03%로 석 달 동안 제자리였습니다. 성동구는 1년 20.19%로 서울 최고를 지키면서 이번 주도 0.17%입니다. 마포구는 1년 15.96%에 이번 주 0.14%입니다.

상위 표에 올라온 서울 구들은 1년 칸이 낮은 쪽입니다. 강북구는 1년 누적이 3.13%인데 이번 주 0.25%로 일곱 번째 줄에 있습니다. 서울에서 가장 낮은 구가 2.69%이니 이 축은 아직 남은 폭이 넓은 자리로 읽힙니다.

경기는 한 덩어리가 아닙니다

경기 평균은 매매 0.06%로 지난주와 같은데 안쪽은 달라졌습니다. 44개 시군구 가운데 오른 곳이 25곳에서 29곳으로 늘었습니다. 1년 최고는 분당구 23.71%, 최저는 평택 마이너스 7.30%입니다.

위쪽은 서울 경계선을 따라 늘어섰습니다. 하남 0.33%, 광명 0.31%, 구리 0.30%가 앞자리이고 용인 기흥구 0.21%가 그 아래입니다. 하남은 1년 누적 12.70%, 광명은 13.77%로 서울 상위권 구들과 같은 줄에 있습니다.

화성 동탄구는 0.24%로 경기 안에서 네 번째입니다. 처음 찍힌 3개월 누적 3.14%는 용인 수지구 4.48%와 안양 동안구 4.23%보다는 낮지만 서울 평균 1.53%의 두 배입니다. 석 달 치가 채워지자마자 서울보다 빠른 자리로 잡힌 셈입니다.

아래쪽 얼굴은 그대로입니다. 이천이 마이너스 0.21%로 경기에서 가장 깊고 경기 광주가 마이너스 0.13%입니다. 평택은 마이너스 0.06%로 한 주 낙폭은 줄었지만 1년 누적은 여전히 마이너스 7.30%입니다.

김포는 이번 주 0.07%로 부호를 바꿨습니다. 다만 1년 누적은 마이너스 1.43%이고 파주는 이번 주도 마이너스 0.05%입니다. 북서쪽 축은 아직 한 주 단위로만 흔들리는 상태입니다.

전세는 따로 봅니다

수도권 전세는 0.15%로 매매 0.08%의 두 배입니다. 서울은 전세 0.23%에 매매 0.15%, 인천은 전세 0.10%에 매매 마이너스 0.01%입니다. 인천 전세 1년 누적은 2.20%로 매매 0.31%의 일곱 배입니다.

화성 동탄구 전세가 0.30%로 전국 여섯 번째 줄입니다. 3개월 누적 3.82%는 서울 전세 3개월 1.91%의 두 배입니다. 매매만 뛰는 자리가 아니라 전세가 같이 올라오는 자리라는 점이 이 칸의 성격입니다.

과천은 매매 1주가 0.00%로 겨우 멈춰 섰는데 전세는 마이너스 0.27%로 전국 하위 두 번째입니다. 3개월 전세는 마이너스 2.07%이고 1년 누적도 2.70%에서 2.19%로 또 깎였습니다. 새 아파트 입주가 전세만 눌러 놓는 구간이 여러 주째 이어집니다.

광명은 매매 1년 13.77%에 전세 1년 2.37%로 간격이 큽니다. 다만 전세 3개월이 3.91%로 매매 3.63%를 넘어섰고, 지난주 1.68%였던 전세 1년 누적도 2.37%로 올라왔습니다. 눌려 있던 칸이 되돌아오는 중으로 읽힙니다.

수원 영통구는 전세 1년이 11.67%로 매매 8.51%를 앞서고 하남도 전세 1년 12.13%가 매매 12.70%에 바짝 붙어 있습니다. 전세가 먼저 붙은 자리에서 매매 순위가 뒤따라 나오는 순서가 이 표에도 남아 있습니다.

최근 10주 추이

막대 열 개를 이어 보면 서울 매매가 다시 고개를 들었습니다. 4월 넷째 주 0.13%에서 이번 주 0.15%입니다. 봄 이사철 거래가 실제로 붙는 구간입니다.

전세 막대는 흔들림이 거의 없습니다. 수도권 전세가 0.15%로 지난주와 같은 높이이고 1개월 누적은 0.59%입니다. 매매보다 막대가 고르게 이어집니다.

전국 막대는 매매 0.04%, 전세 0.09%로 지난주와 거의 같습니다. 두 달 가까이 좁은 폭 안에 머무는 중인데, 그 안에서 수도권과 지방권의 부호만 갈라졌습니다.

전국 시군구 지도

전국지도 형태로 만들면 아래와 같습니다. 셀 하나가 시군구 하나이고 위 칸이 매매, 아래 칸이 전세입니다.

서울과 서울 동쪽 경계가 짙습니다. 하남과 구리로 이어지는 띠가 이번 주에 새로 생겼습니다. 서울은 25개 구 가운데 24곳이 붉고 한 곳만 빠졌습니다.

44개 시군구 가운데 29곳이 붉습니다. 이 도에서 절반을 넘긴 주가 자주 나오지는 않습니다. 붉은 칸이 남쪽으로 한 칸씩 번지는 모양입니다.

인천은 다섯 곳 중 두 곳만 붉습니다. 지난주 세 곳에서 오히려 줄었습니다. 서울에서 시작된 색이 이 선 앞에서 멈춰 있습니다.

지방 쪽은 파란 칸이 더 늘었습니다. 광주는 시 전체가 마이너스 0.15%이고 대구도 마이너스 0.05%입니다.

전국 178곳 가운데 상승이 97곳, 하락이 72곳입니다. 붉은 칸의 수는 지난주와 거의 같은데 그 위치가 서울 동쪽으로 옮겨 갔습니다.

같은 지도를 1개월과 3개월, 1년으로

누적 칸을 붙여 보면 한 주 지도에서 안 보이던 선이 드러납니다.

1개월 지도에서 서울은 0.54%, 경기는 0.26%입니다. 서울 안에서도 강북지역 0.65%가 강남지역 0.44%를 앞섭니다.

개별로는 광명 1.38%, 화성 동탄구 1.07%, 서울 강서구 1.06%가 한 달 칸 위쪽을 나눠 갖습니다.

인천 쪽은 한 달 누적이 0.01%로 사실상 흰 칸입니다. 수도권이라는 한 단어로 묶기 어려운 상태가 이어집니다.

석 달 누적에서는 용인 수지구 4.48%, 안양 동안구 4.23%가 서울 1.53%를 크게 앞섭니다. 경기 남부 축이 석 달 동안 서울보다 빨랐다는 뜻입니다.

화성 동탄구도 3개월 3.14%가 이번 주부터 표에 찍힙니다. 지난주까지 비어 있던 칸입니다.

반대쪽에서는 송파구가 마이너스 0.03%, 강남구가 마이너스 1.02%입니다. 1년 칸에서 가장 높은 축이 석 달 칸에서는 아래에 앉아 있습니다.

1년 지도에서 분당구 23.71%, 성동구 20.19%가 위쪽을 지킵니다. 서울은 25개 구 전부가 1년 기준 상승입니다.

강남구는 결이 다릅니다. 1년은 8.66%인데 3개월은 마이너스 1.02%, 이번 주도 마이너스 0.04%입니다. 가장 비싼 자리부터 먼저 쉬고 있습니다.

하남은 1년 12.70%에 3개월 3.46%로 두 칸이 같이 높습니다. 1년을 만들어 놓고 최근 석 달에도 계속 붙는 자리는 이 표에 많지 않습니다.

과천 전세는 1주 마이너스 0.27%, 3개월 마이너스 2.07%입니다. 매매 1년은 15.67%인데 전세 1년은 2.19%까지 내려왔습니다. 같은 동네에서 두 칸이 계속 반대로 갑니다.

왜 이렇게 움직였나

지방권 매매가 마이너스로 돌아선 게 이번 주의 사건입니다. 규제가 걸린 자리와 아닌 자리를 비교해 보면 이 부호가 이상하게 보입니다.

6억 한도와 10월 15일 구간별 축소, 스트레스 DSR 가산은 모두 수도권에 걸린 장치입니다. 지방은 그 장치를 덜 받는데도 매매가 마이너스로 갔습니다. 물량이 남아 있으면 규제 유무와 상관없이 값이 서지 않는다는 뜻입니다. 지방은 이미 쌓인 미분양이 두껍습니다.

서울이 오히려 폭을 키운 것은 전세 쪽 힘 때문으로 봅니다. 서울 전세 1개월이 0.82%로 매매 0.54%보다 높습니다. 올해 들어오는 물량이 12년 만에 가장 적은 데다 상한제 단지는 실거주 의무로 임대 물건이 나오지 않으니, 전세를 구하지 못한 쪽이 매수로 넘어옵니다.

하남과 구리, 광명이 앞자리에 온 것도 같은 줄기입니다. 서울에서 밀린 수요가 경계선 바로 밖에서 멈춥니다. 한도가 정해져 있으니 멀리 가는 대신 값이 닿는 가장 가까운 자리를 고릅니다. 이 계산이 반복되는 한 서울과 맞붙은 경기가 계속 상위에 남습니다.

동탄구 3개월 칸이 처음 채워진 것도 같은 국면을 보여 줍니다. 3.14%는 서울 1.53%의 두 배입니다. 서울과 성남, 안양이 먼저 오른 뒤 한 단 아래 가격대에서 새 아파트가 몰린 자리로 눈이 옮겨 간 결과로 봅니다. 판교와 수원에 붙어 있으면서 서울과의 값 차이가 크다는 조건 말고 이 자리를 미는 제도적 이유는 지금 표에 없습니다.

강남구가 계속 마이너스인 것은 같은 계산의 뒷면입니다. 구간별 한도 축소는 비싼 집일수록 빌릴 수 있는 금액을 가파르게 깎습니다. 값이 가장 높은 자리부터 매수 여력이 먼저 사라지니, 1년 8.66%를 만들어 놓은 구가 석 달째 마이너스 1.02%에 앉아 있습니다.

앞으로 볼 것

수도권과 지방이 반대 방향으로 간 채 유지된다면 전국 평균은 계속 낮게 나옵니다. 평균만 보고 시장이 잠잠하다고 읽으면 안 되는 구간입니다.

체크할 곳은 세 군데입니다. 지방권 매매의 마이너스가 한 주로 끝나는지, 경기에서 오른 곳 수가 29곳에서 더 늘어나는지, 강남구 매매가 3개월 마이너스를 되돌리는지입니다.

과천 전세가 어디서 멈추는지도 봐야 합니다. 전세가 계속 빠지면 매매 1년 15%대를 유지하기가 쉽지 않습니다.

동탄구는 3개월 칸이 이제 막 생긴 자리라 다음 몇 주 동안 이 누적이 어느 방향으로 쌓이는지가 관전 지점입니다. 한 주 순위는 표본이 얇으면 흔들리지만 석 달 누적은 그렇게 쉽게 움직이지 않습니다.

서울 전세 1개월 0.82%가 매매 0.54%를 앞선 상태가 길어지면 전세를 새로 구해야 하는 쪽의 부담부터 커집니다. 나올 물건이 늘지 않는 동안에는 이 순서가 잘 바뀌지 않습니다.

이번 주 한 줄

한국부동산원 주간시장동향을 매주 같은 자리에서 보면 시장을 보는 눈이 덜 흔들립니다. 이 글의 표와 지도는 모두 공표 원자료를 직접 계산해 그린 것입니다.

자료는 매주 목요일에 공표됩니다. 다만 시세 조사 시점은 그 주 월요일이라 며칠의 시차가 있다는 점을 감안하고 보시면 됩니다.

여기까지가 오늘의 계산입니다. APT margin.

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