APT margin 줍줍 일자별 총정리
8.12 오늘의 줍줍 단지, 검단 노량진 오산 김포 중구 6건 분양가와 안전마진
안녕하세요, APT margin입니다. 오늘은 8월 12일부터 13일 사이에 접수가 몰린 무순위 여섯 건입니다. 넷은 12일 하루뿐이고, 김포 풍무와 중구 황학동 두 건은 13일까지 이틀입니다.
규모 차이가 큽니다. 검단레이크파크 두 블록이 452세대인 반면 오산세교2 호반써밋은 2세대입니다. 값도 4.5억대부터 30억대까지 벌어져 있습니다.
결론부터 적으면 이렇습니다. 검단 59형과 오산 84형은 계산이 서고, 검단 84형은 잣대에 따라 갈립니다. 노량진과 김포 풍무는 지금 실거래로는 마진이 나오지 않고, 중구 황학동은 분양가가 공개되지 않아 계산 자체를 못 했습니다. 단지별 핵심을 아래에 추리고 층별 가격표 같은 상세는 각 단지 글에 있습니다.
더샵 검단레이크파크 AB22BL, AB23BL 무순위 452세대, 인천 검단
계약률 84% 총 2,857세대 기준, 보도 종합
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| 물량 | AB22116세대AB23336세대합계452세대 |
| 분양가 | 84형 대략6.0억에서 6.5억59형4.568억에서 4.874억 |
| 안전마진 | 59형은 검단 59형 하단과 같은 줄84형은 검단 84형 한가운데 |
| 판정 | 59형 넣을 만함, 84형 조건부 |
네 건 중 물량이 압도적으로 큽니다. 6월 12일 정규 공고 뒤 두 달이 안 돼 452세대가 무순위로 돌아왔다는 사실 자체가 시장이 이 값을 다 받아들이지 않았다는 신호로 읽힙니다.
59형 쪽이 계산이 선명합니다. 4.568억에서 4.874억인데 검단 59형 실거래는 우미린파크뷰2단지 4.75억이 하단이고 모아엘가그랑데 5.70억이 상단입니다. 비교 대상이 2022년에서 2023년 준공인데 받는 물건은 2029년 12월 입주라 연식이 예닐곱 해 앞섭니다.
84형은 답이 갈립니다. 6.0억에서 6.5억은 푸르지오더베뉴 7.18억이나 호반써밋1차 7.09억보다 아래이지만, 신안인스빌 5.10억이나 모아미래도 5.60억보다는 위입니다. 어느 줄을 기준으로 삼느냐가 결론을 정합니다.
층별 가격표와 평면, 발코니 확장을 얹은 총액 계산은 더샵 검단레이크파크 개별 글에 있습니다.
드파인 아르티아 무순위 15세대, 서울 동작 노량진
계약률 92% 총 404세대 기준, 보도 종합
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| 물량 | 15세대. 84A11세대84B19세대109A15세대 |
| 분양가 | 84형25.30억에서 27.18억109형29.50억에서 30.60억 |
| 안전마진 | 동작구 84형 최고 실거래 중위 19.95억보다 5억 이상 위 |
| 판정 | 패스 |
값이 네 건 가운데 가장 높습니다. 84형 25억대는 강남권이 아닌 자리에서 흔히 보는 금액이 아닙니다.
동작구 84형 실거래에서 가장 높은 축이 e편한세상상도노빌리티로 38건에 중위 19.95억입니다. 그 단지의 최고 거래가 22.70억인데 이 물건은 거기서도 2.6억 넘게 위입니다. 109형 30억대 역시 동작구 109형 최고인 이수힐스테이트 23.50억을 6억 이상 웃돕니다.
분양가 상한제가 적용되지 않는 단지라 값을 누르는 장치가 없습니다. 공고문도 분양가 자율화에 따라 책정했다고 명시했습니다.
노량진뉴타운이 완성되면 이 자리의 기준값이 달라질 여지는 있습니다. 다만 그 차이를 지금 5억에서 7억으로 잡을 근거가 실거래 안에 없습니다. 그 몫은 기대이지 계산이 아닙니다.
자금 구조와 반론까지 담은 계산은 드파인 아르티아 개별 글에 정리했습니다.
오산세교2지구 A-13블록 호반써밋 2차 무순위 2세대, 경기 오산
맨 위 목차로| 물량 | 2세대. 59P 1세대, 84P 1세대 |
| 분양가 | 59P 3.611억, 84P 4.792억 |
| 안전마진 | 84P는 오산 84형 신축보다 4천만원대 아래59P는 오산 59형 신축보다 위 |
| 판정 | 84P만 |
네 건 가운데 유일하게 입주가 코앞입니다. 2026년 6월에 사용승인이 끝난 단지라 입주 예정이 10월입니다. 중도금이 없고 계약금 10%를 낸 뒤 잔금 90%를 입주 때 냅니다.
동호수가 공고에 그대로 적혀 있습니다. 59P는 1909동 1404호 14층이고 84P는 1911동 501호 5층입니다. 2세대뿐이라 고를 것도 없이 이 두 자리입니다.
84P 4.792억이 볼 만합니다. 오산 84형 신축인 오산대역세교자이가 52건에 중위 5.30억, 오산대역호반써밋이 48건에 중위 5.20억입니다. 둘 다 2017년에서 2018년 준공인데 이 물건은 올해 준공입니다. 신축을 4천만원대 싸게 받는 셈입니다.
59P 3.611억은 반대입니다. 오산 59형에서 가장 높은 축이 오산시티자이1차 3.54억이고 세마역에듀파크가 3.40억입니다. 분양가가 오산 59형 실거래 상단보다 위에 있습니다.
잔금 90%를 입주 시점에 한 번에 낸다는 점은 따로 계산해 두셔야 합니다. 84P 기준 4.31억이고, 두 달 안에 준비해야 하는 금액입니다.
풍무역세권 수자인 그라센트 2차 무순위 15세대, 경기 김포
맨 위 목차로| 물량 | 15세대. 84형 6세대, 105형 9세대 |
| 분양가 | 84형7.115억105형8.253억 |
| 안전마진 | 김포 84형 신축 실거래 상단과 같은 줄105형은 잣대가 얇음 |
| 판정 | 보류 |
접수가 8월 12일에서 13일 이틀입니다. 앞의 네 건과 달리 하루가 아닙니다.
청약홈에 분양가가 그대로 공개돼 있습니다. 84형 7억 1,150만원, 105형 8억 2,530만원입니다. 사업주체 문의로 가려 놓은 다른 건들과 다른 점입니다.
김포 사우동 풍무역세권 도시개발사업 B1블록입니다. 김포골드라인 풍무역 축이고, 같은 풍무권에서 호반써밋 풍무Ⅱ와 Ⅲ이 이미 나온 자리입니다.
84형 7.115억은 김포 84형 신축 실거래의 위쪽입니다. 입주가 2029년 1월이라 3년 5개월을 기다리는데, 지금 값에서 마진을 잡기는 어렵습니다.
105형 9세대는 물량이 더 많습니다. 이 면적대는 김포에서 거래가 얇아 잣대를 세우기 어렵습니다. 값보다 동호수를 보고 판단하실 자리입니다.
청계 노르웨이숲 11차 무순위 13세대, 서울 중구
맨 위 목차로| 물량 | 13세대. 전용 39.6950 단일 |
| 분양가 | 사업주체 문의, 공고에 미공개 |
| 안전마진 | 값이 공개되지 않아 계산 불가 |
| 판정 | 값 확인 먼저 |
11차입니다. 회차가 열한 번 돌았다는 것은 같은 물량이 계속 소화되지 않고 있다는 뜻입니다.
서울 중구 황학동입니다. 도심 한복판이고 전용 39제곱미터 단일 타입 13세대입니다. 소형 도시형 물량으로 보시면 됩니다.
분양가가 공고에 없습니다. 사업주체 문의로만 적혀 있어 이 글에서 안전마진을 계산하지 않았습니다. 값을 모르는 채로 판정을 적으면 그게 추측이 됩니다.
관심이 있다면 분양사무실에 값부터 확인하시는 것이 순서입니다. 39형 소형은 전세와 월세 수요로 받치는 자리라, 인근 원룸과 오피스텔 임대 시세를 함께 보셔야 계산이 섭니다.
접수는 8월 12일에서 13일 이틀이고 계약은 8월 24일에서 26일입니다.
여섯 건을 나란히 놓으면
여섯 건을 한 줄로 요약하면 값이 아니라 잣대가 결론을 갈랐습니다. 검단 59형과 오산 84P는 비교 대상보다 아래에 있고, 검단 84형은 한가운데 있고, 노량진과 김포 풍무는 한참 위에 있습니다. 중구 황학동은 값이 공개되지 않아 줄을 세울 수조차 없었습니다.
무순위는 청약통장을 보지 않지만 회차마다 거주지 요건과 주택 소유 요건이 달라집니다. 넣기 전에 해당 공고문의 자격 조항을 직접 확인하시는 것이 순서입니다.
그리고 값이 공개된 다섯 건 모두 분양가에 발코니 확장과 취득세가 빠져 있습니다. 저희 기준은 하나입니다. 그 항목까지 얹은 총액이 인근 신축 실거래 아래에 있느냐입니다.
여기까지가 오늘의 계산입니다. APT margin.
