APT margin 부동산 뉴스
한국은행 시뮬레이션, 집값 8.2% 오른다고 믿는 다주택자는 9%만 판다
서울 잠실 일대의 아파트 단지 전경. 기사 내용과 직접 관련이 없는 자료 사진이다. 자료 위키미디어 커먼즈
한국은행이 9월 22일 금융안정 상황 2026년 9월판을 내놓았습니다. 8월 부동산대책 이후 주택시장 및 가계대출 동향을 짚은 부분에 다주택자의 매도 유인을 가늠한 계산이 들어 있습니다. 방식은 설문이 아니라 시뮬레이션입니다. 내년 중 집을 팔아 한시로 완화되는 양도세 중과 혜택을 받고 그 돈을 국채에 투자하는 경우와, 팔지 않고 계속 보유해 앞으로의 집값 상승을 기대하는 경우의 순자산을 견주는 방식입니다. 집값이 더 오를 거라 가정할수록 매도 유인이 있는 가구의 비중은 낮게 나왔습니다. 서울 아파트값이 연 8.2% 오를 것으로 가정한 경우 매도 유인이 있는 가구는 8.9%에 그쳤고, 91.1%는 계속 보유하는 쪽이 유리했습니다.
시뮬레이션으로 짚어보니
전국 평균 기대 상승률인 연 1.1%를 가정하면 매도 유인이 있는 가구 비중이 30.4%로 계산됐습니다. 기대 상승률이 낮은 지역일수록 매도 유인이 높다는 뜻입니다.
수도권 평균 기대 상승률 3.5%를 가정하면 19.8%로 줄었고, 서울 평균 기대 상승률 8.2%를 가정하면 8.9%까지 떨어졌습니다.
세 구간을 나란히 놓으면 기대 상승률이 오를수록 매도 유인이 낮아지는 그래프가 됩니다. 서울처럼 오를 거라는 믿음이 강한 지역일수록 매물이 더 안 나온다는 계산입니다.
이 계산이 말하는 바는 정책이 겨냥하는 지점과 실제 다주택자의 셈법이 서로 다르게 움직인다는 점입니다. 세금과 규제로 매도를 유도해도, 기대 상승률 자체가 높으면 그 힘이 이깁니다.
전세도 최고치를 새로 썼습니다
같은 보고서는 한국부동산원 집계를 인용해 8월 기준 서울 아파트 전셋값이 6억 3,663만원으로 2012년 1월 통계 작성 이래 가장 높다고 적었습니다.
저희가 앞서 다룬 KB부동산 통계의 8월 서울 평균 전셋값 7억 1,178만원과는 집계 방식과 표본이 달라 숫자 자체는 차이가 있습니다. 다만 두 통계 모두 사상 최고치라는 방향은 같습니다.
전세가 오르는 이유는 매매와 비슷합니다. 집주인이 팔지 않고 버티는 사이 전세로 내놓는 물량도 함께 마르기 때문입니다.
전셋값이 오르면 매매가의 바닥을 받치는 힘도 세집니다. 다주택자가 안 파는 시장에서 전세까지 오르면, 매매가가 눌릴 이유가 그만큼 줄어듭니다.
가계대출 관리목표는 금융위가 올렸습니다
보고서는 금융위원회가 8월 13일 대책에서 가계대출 증가율 관리목표를 기존 1.5%에서 3.0%로 올린 것을 위험 요인 가운데 하나로 짚었습니다.
목표를 정한 곳은 금융위원회이고, 한국은행 보고서 자체는 이 조정을 정한 것이 아닙니다. 8월 대책 이후 주택시장과 가계대출 동향을 점검하면서 이 조정이 가계대출을 다시 늘리는 방향으로 작용할 수 있다고 위험 요인에 함께 넣은 것입니다.
관리목표를 올린다는 것은 그만큼 대출 총량을 더 허용하겠다는 뜻입니다. 억제 쪽으로 계속 죄기만 하던 셈법에서 한 걸음 물러난 조정입니다.
다주택자가 안 팔고, 전세도 오르고, 대출 여력은 늘어나는 세 가지가 겹치면 시장에 풀리는 신호는 긴축보다는 완화 쪽에 가깝습니다.
청약 독자에게는 이런 계산입니다
다주택자가 매물을 내놓지 않는 시장에서는 실거래로 확인할 수 있는 시세 자체가 드물어집니다. 그럴수록 분양가와 비교할 기준점을 최근 거래로 좁혀 잡는 것이 안전합니다.
이날 정리한 광명 철산자이 무순위 사례가 그 반대편 그림입니다. 매물이 안 나오는 시장에서 어쩌다 나온 물량에는 수요가 극단적으로 몰립니다.
전셋값이 사상 최고치를 계속 새로 쓰는 흐름은 청약을 미루는 비용도 함께 올린다는 뜻입니다. 2년을 더 버티는 값을 계산에 넣어야 합니다.
다음으로 볼 지점은 가계대출 관리목표 완화가 실제 은행권 대출 실행으로 이어지는지입니다. 목표만 바뀌고 창구는 그대로면 체감은 다르게 옵니다.
여기까지가 오늘의 계산입니다. APT margin.
