APT margin 부동산 뉴스
서울 매물 7만 건에 거래는 3분의 1, 강남 3구는 동반 하락
APT margin 뉴스 커버. 텍스트 정리 카드입니다.
서울 아파트 시장의 두 숫자가 같은 주에 나왔습니다. 하나는 매물 7만 799건, 다른 하나는 8월 거래 2,776건입니다. 매물은 석 달 새 9,367건 늘었는데 거래는 봄의 3분의 1로 줄었습니다. 그리고 한국부동산원 9월 첫째 주 조사에서 송파구가 21주 만에 하락으로 돌아서며 강남 3구가 다섯 달 만에 나란히 마이너스가 됐습니다. 저희가 8월 넷째 주 시황에서 지켜보자고 했던 강남 하락이 한 구가 아니라 세 구의 일이 됐습니다.
매물부터 봅니다
부동산 빅데이터업체 아실 집계로 9월 9일 서울 아파트 매물이 7만 799건입니다. 6월 6일 6만 1,432건에서 석 달 새 9,367건, 15.2% 늘었습니다.
속도가 붙고 있습니다. 8월 29일 6만 7,819건에서 열흘 남짓 만에 2,980건이 불었습니다.
지난 5월 양도세 중과가 부활할 때 시장의 화두는 매물 잠김이었습니다. 다주택자가 버티기에 들어가 8만 건대 매물이 6만 건대로 주저앉았습니다. 넉 달이 지난 지금 흐름은 정반대입니다.
거래는 3분의 1로 줄었습니다
서울부동산정보광장 기준 8월 서울 아파트 매매는 9월 9일 신고분까지 2,776건입니다.
4월 8,659건, 5월 8,962건과 비교하면 3분의 1 수준입니다. 7월 5,800건에서 다시 반으로 꺾였습니다.
신고 기한이 30일이라 8월 숫자는 더 늘어납니다. 그래도 4월과 5월의 8천 건대로 돌아가기는 어려운 거리입니다.
파는 쪽은 매물을 내놓기 시작했는데 사는 쪽이 사라졌습니다. 양도세 중과가 매물을 끌어내겠다는 정부 구상의 절반만 작동한 셈입니다.
강남 3구가 다섯 달 만에 나란히 내렸습니다
한국부동산원 9월 첫째 주 조사에서 강남구가 0.35%, 서초구가 0.30% 내렸고, 보합이던 송파구도 0.02% 내려 하락 전환했습니다. 송파의 하락은 4월 셋째 주 이후 21주 만입니다.
강남구는 압구정과 대치, 서초구는 잠원과 반포의 대단지에서 하락 거래가 나왔습니다. 서울에서 가장 단단하던 자리들입니다.
서울 전체는 0.20% 올라 83주 연속 상승을 이어 갔습니다. 강남이 빠지는데 전체가 오르는 이유는 강북입니다. 강북구 0.46%, 도봉구 0.43%, 서대문구 0.43%, 성북구 0.42%가 앞자리를 채웠습니다.
저희 주간시황이 8월 넷째 주에 적었던 구도 그대로입니다. 세금이 위를 누르고 대출 한도가 아래를 정해 준 사이 값대로 수요가 몰립니다. 이번 주는 그 갈림이 강남 3구 전체로 번졌다는 점이 다릅니다.
왜 사는 쪽이 멈췄나
업계가 꼽는 원인은 세 겹입니다. 양도세 중과로 매물이 나오고, 대출 규제로 매수 여력이 줄었고, 세제개편안이 아직 확정되지 않아 양쪽 다 서두를 이유가 없습니다.
우리은행 함영진 랩장은 비거주 1주택자 종합부동산세 기본공제를 9억원에서 12억원으로 올리는 정부안이 발표됐지만 세제개편의 최종 형태가 확정되지 않았고 추가 금리 인상 가능성도 남아, 매수와 매도의 희망가 격차가 좁혀지기 어렵다고 봤습니다.
증여도 9개월 만에 최저로 줄었습니다. 값이 조정 국면이면 늦게 증여하는 쪽이 세금에서 유리해지니 이쪽도 기다립니다.
모두가 기다리는 시장입니다. 기다림의 끝은 세제개편 확정과 금리 결정입니다.
청약자에게 닿는 부분
매물 7만 건과 거래 냉각은 청약의 잣대인 실거래에 시차를 두고 닿습니다. 체결이 줄면 중위값의 표본이 얇아지고, 하락 거래가 섞이기 시작하면 잣대 자체가 내려옵니다.
저희 계산으로는 당장 서울 외곽과 경기 남부의 잣대는 오히려 올라가는 중입니다. 강북구와 도봉, 성북의 상승이 그 증거입니다. 이번 주 월곡과 신월 물량의 마진 계산이 유효한 이유입니다.
다만 강남권 잣대로 재는 물건은 이야기가 다릅니다. 21주 만에 방향을 바꾼 송파까지 확인된 이상, 고가 물건의 마진 계산에는 하락 방향의 여유를 얹어 두는 게 안전합니다.
다음 확인 지점은 세제개편안 확정입니다. 그날이 이 관망의 만기일입니다.
여기까지가 오늘의 계산입니다. APT margin.
