APT margin 주간시장동향

주간 아파트값 동향 1월 둘째 주, 상승 1위 중구와 용인 수지구

발행 2026.1.15

APT margin 정리, 자료 한국부동산원 R-ONE 주간 아파트가격지수 (2026-01-05 에서 2026-01-12 조사분)

---

이번 주 통계는 1월 5일에서 1월 12일 기준입니다. 가장 흐름이 좋은 지역과 가장 좋지 않은 지역은 아래와 같습니다.

매매 위쪽 15곳 가운데 절반 가까이가 경기 남부입니다. 1주 기준 1등은 서울이 아니라 용인 수지구이고, 성남 분당구와 안양 동안구, 광명시가 바로 뒤를 따릅니다.

서울 안에서는 중구와 동작구, 관악구처럼 그동안 조용하던 자리가 새로 상위권에 들어왔습니다. 1년 누적 1등은 여전히 송파구입니다. 한 주만 보면 순서가 다르고 1년으로 넓히면 다시 뒤집힙니다. 오른 이유가 자리마다 다르다는 뜻입니다.

1년 누적으로 좁혀 보면 순서가 또 달라집니다. 서울 송파구가 21.61퍼센트로 가장 높고 성남 분당구가 19.93퍼센트, 서울 성동구가 19.91퍼센트로 그 뒤를 바짝 쫓습니다. 이번 주 1주 1위인 용인 수지구는 1년 누적이 10.01퍼센트로 이 세 곳의 절반 수준입니다. 뒤늦게 붙기 시작한 자리라는 뜻입니다.

아래쪽은 여전히 경기 외곽입니다. 평택은 1주에 0.17퍼센트 빠졌고 1년 누적은 마이너스 8.05퍼센트에 가깝습니다. 규제 때문이 아니라 미분양이 쌓여서 안 오르는 쪽입니다. 이천과 거제도 같은 자리입니다.

하위 15곳에는 경기 외곽 말고 다른 지역도 섞여 있습니다. 경남 거제시가 1주 마이너스 0.12퍼센트, 부천 오정구가 마이너스 0.11퍼센트, 충북 음성군이 마이너스 0.11퍼센트입니다. 부천 오정구는 1개월 누적도 마이너스 0.58퍼센트로 최근 한 달 내내 눌려 있었습니다.

전세 쪽 순위는 매매와 다릅니다. 수원 영통구가 1주 0.39퍼센트로 가장 많이 올랐고 서울 서초구가 0.30퍼센트로 뒤를 이었습니다. 반대로 경기 과천시는 전세가 1주 마이너스 0.19퍼센트로 가장 많이 빠졌는데 1년 누적은 오히려 7.87퍼센트 플러스입니다. 최근 들어서야 전세가 꺾이기 시작한 자리라는 뜻입니다.

시도별 흐름

전국 평균은 매매와 전세 모두 상승이고, 수도권 상승폭이 지방권보다 뚜렷하게 큽니다.

서울과 경기, 인천의 속도 차이가 이번 주도 그대로입니다. 서울은 1년 누적이 9퍼센트를 넘는데 경기는 1퍼센트대, 인천은 아직 마이너스입니다.

인천은 이번 주 매매와 전세가 함께 올랐지만 1년으로는 아직 마이너스입니다. 몇 년치 입주를 받아낸 자리가 이제야 방향을 돌리는 것으로 보이고, 매매보다 전세가 먼저 붙는 순서도 그대로입니다.

지방에서는 세종이 눈에 띕니다. 전세가 1주 0.26퍼센트, 1년 누적 6.94퍼센트로 전국에서 가장 높습니다. 매매보다 전세가 먼저, 크게 붙는 자리라는 성격이 이번 주도 그대로 나타납니다. 대구는 1주 마이너스 0.04퍼센트, 1년 누적 마이너스 3.87퍼센트로 지방 시도 가운데 가장 낮습니다.

수도권 안에서 서울과 경기의 격차도 좁혀지지 않습니다. 서울 매매 1주 0.21퍼센트는 경기의 0.08퍼센트보다 두 배 이상 큽니다. 강북지역과 강남지역으로 나눠 보면 이 격차가 서울 안에서도 그대로 되풀이됩니다.

서울 25개 구 안에서

서울 25개 구 안에서도 이번 주 온도가 갈렸습니다. 강남지역이 매매 1주 0.25퍼센트로 강북지역의 0.17퍼센트를 앞섰고, 1년 누적으로는 11.85퍼센트 대 6.10퍼센트로 격차가 거의 두 배입니다.

다만 1주 상위권에 새로 오른 자리는 강남권의 터줏대감이 아니라 서울 중구와 동작구, 관악구입니다. 동작구는 1주 0.36퍼센트를 찍었는데 1년 누적은 11.80퍼센트로 아직 송파나 성동에 못 미칩니다. 관악구는 1주 0.30퍼센트인데 1년 누적은 4.70퍼센트로 서울 안에서 가장 낮은 축입니다. 오른 폭이 큰 자리와 오래 오른 자리가 다르다는 뜻입니다.

1년 누적 1등은 송파구 21.61퍼센트입니다. 성동구가 19.91퍼센트, 강남구가 13.93퍼센트로 그 뒤를 잇습니다. 그런데 이번 주 1주 상승률만 보면 강남구는 0.16퍼센트로 상위 15곳에도 못 들었습니다. 오래 끌어온 자리일수록 최근 속도는 오히려 느려지는 모양입니다.

마포구는 1년 누적 14.88퍼센트로 한강 벨트답게 여전히 상위권을 지킵니다. 전세는 1주 0.06퍼센트로 조용해서, 이번 주는 매매만 밀어 올려진 자리로 보입니다.

종합하면 서울은 강남지역이 무게중심을 쥔 채로, 이번 주는 그 안에서도 동작구와 관악구처럼 상대적으로 덜 오른 자리가 속도를 낸 한 주입니다.

경기는 한 덩어리가 아닙니다

경기는 시도 평균으로 보면 매매 1주 0.08퍼센트로 조용해 보이지만 41개 시군구 안에서는 26곳이 오르고 나머지는 보합이거나 내렸습니다. 남부 축과 외곽이 반대로 가는 그림이 이번 주도 그대로입니다.

남쪽 축에서는 용인 수지구가 1주 0.45퍼센트로 가장 높고 광명시 0.36퍼센트, 안양 동안구 0.33퍼센트가 뒤를 잇습니다. 1년 누적으로 넓히면 순위가 또 바뀌어, 과천시가 20.99퍼센트로 가장 높고 수지구는 10.01퍼센트에 그칩니다. 한 주 속도와 1년 누적이 이렇게 다릅니다.

외곽은 정반대입니다. 평택시는 1주 마이너스 0.17퍼센트, 1년 누적은 마이너스 8.05퍼센트로 경기 안에서 가장 낮습니다. 이천시도 1주 마이너스 0.12퍼센트, 1년 마이너스 4.76퍼센트입니다. 과천과 평택의 1년 격차는 29퍼센트포인트에 가깝습니다.

같은 경기라는 말로 묶기 어려운 격차입니다. 41개 시군구 중 26곳이 오른 이번 주에도 파주(1주 마이너스 0.06퍼센트, 1년 마이너스 3.65퍼센트)와 김포(1주 마이너스 0.02퍼센트, 1년 마이너스 3.03퍼센트)는 여전히 마이너스권에 머물러 있습니다.

화성은 아직 조용합니다. 1주 0.11퍼센트, 1년 누적 2.43퍼센트로 수지나 광명 같은 움직임은 이 시점엔 보이지 않습니다.

전세는 따로 봅니다

전세는 매매와 다른 지역이 앞섭니다. 수원 영통구가 1주 0.39퍼센트로 가장 많이 올랐고 서울 서초구 0.30퍼센트, 안양 동안구 0.28퍼센트가 뒤를 잇습니다. 매매 상위 15곳에는 없던 이름들입니다.

1년 누적으로 보면 안양 동안구가 9.79퍼센트, 수원 영통구가 8.79퍼센트로 서초구의 4.73퍼센트보다 훨씬 큽니다. 전세가 매매보다 먼저, 크게 붙는 자리라는 뜻이라 다음 몇 주를 이어서 볼 만합니다.

반대로 가는 곳도 있습니다. 경기 과천시는 매매가 1주 0.20퍼센트, 1년 20.99퍼센트로 오르는데 전세는 1주 마이너스 0.19퍼센트, 1년으로는 아직 7.87퍼센트 플러스입니다. 최근 들어서야 전세만 방향을 튼 자리입니다.

광명시는 더 노골적입니다. 매매는 1년 6.00퍼센트인데 전세는 1년 마이너스 6.17퍼센트입니다. 재개발 신축이 한꺼번에 들어온 자리에서 매매와 전세가 정반대로 가는 전형입니다.

최근 10주 추이

최근 10주로 보면 서울은 좁은 폭에서 오르내리다가 이번 주 들어 상승폭이 다시 커졌습니다. 연초 거래는 표본이 얇은 시기라서, 이 정도 변화로 추세가 완전히 바뀌었다고 보기는 이릅니다.

전세는 매매보다 조용한 흐름을 유지합니다. 올해 입주물량이 12년 만에 최저 수준이라 전세는 바닥에서 계속 떠받쳐지는 쪽입니다.

전국 1개월 누적은 매매 0.29퍼센트, 전세 0.34퍼센트로 전세가 매매를 앞섭니다. 수도권은 매매 0.49퍼센트, 전세 0.46퍼센트로 순서가 바뀌어 매매가 조금 더 큽니다. 서울에서 상승 폭이 커지고 있다는 신호로 읽힙니다.

전국 시군구 지도

전국지도 형태로 만들면 아래와 같습니다. 셀 하나가 시군구 하나이고 위 칸이 매매, 아래 칸이 전세입니다.

붉은 덩어리는 서울에서 경기 남부로 길게 이어집니다. 이번 주는 그 축이 조금 더 짙어졌습니다. 용인과 성남, 안양이 특히 짙습니다.

파란 칸은 이번에도 서울에서 먼 자리에 몰려 있습니다. 서울 접근성이 그대로 색으로 드러나는 그림이 이번 주도 반복됩니다.

인천 검단구와 서해구, 영종구, 제물포구, 그리고 화성 4개 구는 이 시점엔 아직 분구 전이라 지도에 칸이 비어 있습니다.

전국 분포로 보면 매매 1주 기준 상승 106곳, 하락 58곳으로 상승이 하락의 두 배에 가깝습니다. 전체 175곳 가운데 오른 곳이 하락한 곳보다 훨씬 많은 한 주였습니다.

같은 지도를 1개월과 3개월, 1년으로

한 주 지도는 말 그대로 일주일치 온도입니다. 같은 격자를 한 달, 석 달, 1년으로 늘려 보겠습니다.

한 달로 늘리면 경기 남부 축이 더 뚜렷해집니다. 수지구는 한 달 누적이 2퍼센트에 가깝습니다.

파란 칸은 한 주 지도와 거의 같은 자리입니다. 평택과 이천처럼 미분양이 쌓인 곳은 기간을 늘려도 색이 바뀌지 않습니다.

서울은 한 달 누적 매매 0.82퍼센트로 경기의 0.38퍼센트보다 두 배 이상 큽니다. 짧은 기간일수록 서울의 무게가 더 크게 나타납니다.

석 달로 보면 서울이 1등이 아닙니다. 분당이 7퍼센트 넘게 올라 가장 짙고, 과천도 6퍼센트를 넘습니다. 둘 다 구축 재건축 기대가 몰아서 붙는 자리라 오를 때 한 번에 오르고 조용할 때는 오래 조용합니다.

경기가 여기서 두 쪽으로 갈립니다. 남쪽 축은 짙게 붉고 평택과 이천, 파주 같은 외곽은 석 달 내내 파랗습니다.

서울 3개월 누적은 2.86퍼센트로 분당의 7.49퍼센트나 과천의 6.04퍼센트에 못 미칩니다. 재건축 기대가 몰린 자리가 짧은 기간 안에서는 서울 평균보다 세게 움직인다는 뜻입니다.

1년 지도로 가면 서울은 25개 구가 전부 붉고 인천은 대부분 파랗습니다. 경기도 절반 정도만 붉습니다.

과천을 보면 이 시장의 성격이 보입니다. 매매는 1년에 20퍼센트 넘게 올랐는데 전세 칸은 최근으로 올수록 파래집니다. 재건축 이주가 매매를 밀고 새 아파트 입주가 전세를 누르는 자리입니다.

광명도 비슷합니다. 매매는 1년에 6퍼센트 올랐는데 전세는 마이너스 6퍼센트에 가깝습니다. 재개발 신축이 한꺼번에 들어온 자리에서 자주 나오는 모양입니다.

화성은 이때만 해도 조용합니다. 수지나 광명처럼 눈에 띄는 자리가 아직 아닙니다.

왜 이렇게 움직였나

숫자만 보면 이상합니다. 대출은 1년 반째 조여 있는데 경기 남부와 서울 상당수 구가 함께 올랐습니다. 두 가지가 겹친 결과로 봅니다.

하나는 대출 규제가 가격이 아니라 사람을 걸렀다는 점입니다. 2025년 6월 27일 수도권 주택담보대출이 6억으로 묶였고, 10월 15일에는 집값 구간별로 한도가 한 번 더 깎였습니다. 여기에 스트레스 DSR로 심사 금리에 3퍼센트포인트가 얹힙니다. 빌려서 사려던 사람이 먼저 떨어져 나갔고, 남은 건 현금 여력이 있는 쪽입니다.

다른 하나는 전월세 매물이 마르고 있다는 점입니다. 올해 입주물량이 12년 만에 최저 수준이고 서울은 작년보다 40퍼센트 넘게 줄었습니다. 분양가상한제 단지의 실거주 의무까지 겹쳐 새 아파트가 입주해도 전세로 잘 나오지 않습니다. 전세가 오르면 매매의 바닥도 같이 올라갑니다.

기준금리는 2.5퍼센트에서 여덟 번째 동결 중입니다. 지금 가격을 움직이는 건 금리가 아니라 대출 한도와 물량입니다.

지역별로 갈리는 이유도 여기서 나옵니다. 평택과 이천은 규제가 없는데도 마이너스입니다. 미분양이 쌓여 있으면 규제가 없어도 안 오릅니다. 광명과 과천처럼 매매와 전세가 반대로 가는 곳은 재건축이나 재개발처럼 공급 형태가 특수한 자리입니다.

지방은 사정이 다릅니다. 대구와 광주, 대전처럼 1년 누적이 마이너스인 곳은 미분양이나 인구 감소가 겹친 자리라 수도권과 같은 잣대로 보기 어렵습니다. 세종처럼 전세가 유독 강한 곳은 수도권과 비슷하게 공급 부족의 영향을 받는 것으로 봅니다.

앞으로 볼 것

이 구조가 유지되는 한 방향은 위쪽입니다. 다만 오르는 자리는 좁습니다. 대출 한도로 감당되는 구간에만 수요가 몰립니다.

다음 주 체크리스트는 셋입니다. 경기 남부로 번진 온기가 서울 안쪽으로 되돌아오는지, 전세가 매매를 얼마나 더 밀어 올리는지, 그리고 지금 조용한 화성 같은 자리에 수요가 옮겨 붙는지입니다.

금리가 방향을 바꾸면 계산이 달라집니다. 동결이 길어지면 지금 흐름이 이어지고, 인상 쪽으로 돌아서면 한도가 한 단계 더 줄어 매수 여력이 깎입니다.

1년 열이 아직 낮은데 1주와 1개월이 붙기 시작한 자리일수록 남은 상승 여지가 크다고 봅니다. 이미 20퍼센트 가까이 오른 송파나 과천보다, 이제 막 속도를 낸 동작구와 관악구 쪽에 무게가 실리는 흐름으로 봅니다.

이번 주 한 줄

한국부동산원 주간시장동향을 매주 같은 자리에서 보면 시장을 보는 눈이 덜 흔들립니다. 이 글의 표와 지도는 모두 공표 원자료를 직접 계산해 그린 것입니다.

자료는 매주 목요일에 공표됩니다. 다만 시세 조사 시점은 그 주 월요일이라 며칠의 시차가 있다는 점을 감안하고 보시면 됩니다.

여기까지가 오늘의 계산입니다. APT margin.