APT margin 주간시장동향

주간 아파트값 동향 1월 셋째 주, 동작구 용인 수지구가 상승률 1위

발행 2026.1.22

APT margin 정리, 자료 한국부동산원 R-ONE 주간 아파트가격지수 (2026-01-12 에서 2026-01-19 조사분)

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이번 주 통계는 1월 12일에서 1월 19일 기준입니다. 가장 흐름이 좋은 지역과 가장 좋지 않은 지역은 아래와 같습니다.

용인 수지구가 지난주 0.45퍼센트에서 이번 주 0.68퍼센트로 상승폭을 더 키웠습니다. 성남 분당구와 서울 동작구, 안양 동안구가 뒤를 잇는데 전부 0.4퍼센트를 넘습니다.

서울 안에서는 관악구와 양천구, 성북구처럼 그동안 조용하던 자리가 상위권에 새로 들어왔습니다. 성남 수정구도 마찬가지입니다. 오른 폭이 넓어졌다는 뜻입니다.

1년 누적으로 좁히면 서열이 또 바뀝니다. 서울 송파구가 21.99퍼센트로 가장 높고 성남 분당구가 20.66퍼센트, 서울 성동구가 20.25퍼센트로 뒤를 잇습니다. 이번 주 1주 1위인 용인 수지구는 1년 누적 10.73퍼센트로 아직 이 세 곳의 절반 수준입니다.

아래쪽은 익산과 평택이 나란히 마이너스 0.2퍼센트를 넘겼습니다. 평택은 1년 누적도 마이너스 8퍼센트를 넘습니다. 미분양이 쌓인 자리는 규제와 상관없이 계속 밀립니다.

익산과 평택 다음으로는 포항 북구가 1주 마이너스 0.18퍼센트, 경남 거제시가 마이너스 0.15퍼센트로 뒤를 이었습니다. 두 곳 모두 1년 누적이 마이너스 4퍼센트를 넘어 오래 눌려 있던 자리입니다.

전세는 서울 서초구가 1주 0.40퍼센트로 가장 많이 올라 매매 순위와 다른 그림을 보입니다. 반대로 경기 과천시는 전세가 1주 마이너스 0.20퍼센트로 가장 많이 빠졌는데 1년 누적은 7.61퍼센트 플러스입니다.

시도별 흐름

전국 평균은 매매와 전세 모두 상승이고, 수도권 매매 상승폭이 한 주 사이 더 벌어졌습니다.

서울은 1년 누적이 9퍼센트를 넘겼고 경기는 여전히 1퍼센트대, 인천은 아직 마이너스입니다. 세 지역의 속도 차이는 좁혀지지 않습니다.

인천은 이번 주 매매가 거의 보합에 가깝게 조용한데 전세는 조금씩 오릅니다. 매매보다 전세가 먼저 붙는 순서가 계속 이어지고 있고, 연수구와 계양구의 온도차도 여전히 남아 있습니다.

지방에서는 세종과 울산이 눈에 띕니다. 세종은 전세가 1주 0.09퍼센트, 1년 누적 7.08퍼센트로 여전히 전국 최상위권입니다. 울산도 전세 1년 누적 4.20퍼센트로 지방 시도 가운데 앞서 있습니다. 반대로 대구는 1년 누적 매매 마이너스 3.78퍼센트로 가장 낮습니다.

서울과 경기의 격차는 이번 주 더 벌어졌습니다. 서울 매매 1주 0.29퍼센트는 경기의 0.13퍼센트보다 두 배 넘게 큽니다. 강남지역과 강북지역으로 나눠 봐도 이 격차는 서울 안에서 되풀이됩니다.

서울 25개 구 안에서

서울 25개 구 안에서는 강남지역이 매매 1주 0.32퍼센트로 강북지역의 0.24퍼센트를 앞섰습니다. 1년 누적으로는 12.20퍼센트 대 6.36퍼센트로 격차가 거의 두 배입니다.

1주 상위권에는 관악구(0.45퍼센트)와 양천구(0.44퍼센트), 성북구(0.34퍼센트)처럼 강북권과 서남권이 여럿 올랐습니다. 동작구는 1주 0.50퍼센트로 이번 주 서울 안에서 가장 높은데 1년 누적은 12.37퍼센트로 송파나 성동에는 못 미칩니다.

1년 누적 1등은 송파구 21.99퍼센트, 성동구 20.25퍼센트가 뒤를 잇습니다. 두 곳 모두 이번 주 1주 상승률은 각각 0.33퍼센트, 0.34퍼센트로 상위 15곳 안에는 들었지만 1등은 아닙니다. 오래 오른 자리가 최근에도 여전히 힘을 유지하는 모양입니다.

마포구는 1년 누적 15.19퍼센트로 한강 벨트답게 상위권을 지킵니다. 강남구는 1주 0.20퍼센트, 1년 누적 14.16퍼센트로 꾸준하지만 관악구나 동작구만큼 튀지는 않습니다.

서울은 1주 25개 구 전부 플러스를 유지했습니다. 1년 누적으로도 25개 구가 모두 플러스이고, 가장 낮은 구도 1.03퍼센트로 잃은 자리가 없습니다.

종합하면 서울은 이번 주도 강남지역이 무게중심을 쥐고 있지만, 1주 상승률 상위는 관악구와 동작구, 양천구처럼 강북권과 서남권이 채운 한 주입니다.

경기는 한 덩어리가 아닙니다

경기는 시도 평균 매매 1주 0.13퍼센트로 지난주 0.08퍼센트보다 커졌습니다. 41개 시군구 가운데 25곳이 올랐습니다.

남쪽 축에서는 용인 수지구가 1주 0.68퍼센트로 가장 높고 안양 동안구 0.47퍼센트, 성남 수정구 0.46퍼센트가 뒤를 잇습니다. 1년 누적으로는 과천시가 21.27퍼센트로 가장 높은데 수지구는 10.73퍼센트에 그쳐, 한 주 속도와 1년 누적의 순서가 여전히 다릅니다.

외곽은 반대로 갑니다. 평택시는 1주 마이너스 0.22퍼센트, 1년 누적 마이너스 8.15퍼센트로 경기 안에서 가장 낮습니다. 과천과 평택의 1년 격차는 29퍼센트포인트를 넘습니다.

파주(1주 마이너스 0.11퍼센트, 1년 마이너스 3.78퍼센트)와 이천(1주 마이너스 0.09퍼센트, 1년 마이너스 4.72퍼센트)도 여전히 마이너스권입니다. 같은 경기 안에서 남부와 외곽의 방향이 이렇게 갈립니다.

화성은 1주 0.16퍼센트, 1년 누적 2.60퍼센트로 여전히 조용합니다. 수지나 광명 같은 속도는 아직 붙지 않았습니다.

전세는 따로 봅니다

전세는 서울 서초구가 1주 0.40퍼센트로 가장 많이 올랐습니다. 용인 수지구 0.34퍼센트, 울산 남구 0.28퍼센트가 뒤를 잇습니다. 매매 순위와는 다른 이름들입니다.

1년 누적으로 보면 안양 동안구가 10.05퍼센트, 용인 기흥구가 3.68퍼센트로 서초구의 5.14퍼센트를 웃돕니다. 전세가 매매보다 먼저 크게 붙는 자리는 계속 안양과 수원 쪽입니다.

그 반대편에는 과천이 있습니다. 매매는 1주 0.29퍼센트, 1년 21.27퍼센트로 오르는데 전세는 1주 마이너스 0.20퍼센트, 1개월로도 마이너스 0.79퍼센트입니다. 다만 1년 누적은 아직 7.61퍼센트 플러스라, 최근 두 주 사이에 방향이 튼 것으로 보입니다.

광명시도 매매 1년 6.48퍼센트인데 전세는 1년 마이너스 5.88퍼센트입니다. 재개발 신축이 한꺼번에 들어온 자리에서 매매와 전세가 반대로 가는 그림이 이번 주도 그대로입니다.

최근 10주 추이

최근 10주 그래프에서 서울 막대가 이번 주 다시 커졌습니다. 지난주에 이어 두 주 연속 상승폭이 확대되는 모양이라, 연초 반짝 반등이 아니라 흐름으로 굳어지는지 다음 주가 갈림길입니다.

전세 막대는 매매보다 완만하지만 꺾이지는 않습니다. 입주물량이 여전히 부족하니 바닥을 떠받치는 힘이 그대로 남아 있습니다.

전국 1개월 누적은 매매 0.30퍼센트, 전세 0.33퍼센트로 지난주와 비슷한 폭입니다. 수도권은 매매 0.52퍼센트로 전세의 0.45퍼센트를 앞서, 서울과 경기 남부 쪽에서 매매가 더 세게 밀리고 있다는 뜻으로 읽힙니다.

전국 시군구 지도

전국지도 형태로 만들면 아래와 같습니다. 셀 하나가 시군구 하나이고 위 칸이 매매, 아래 칸이 전세입니다.

서울과 경기 남부를 잇는 붉은 축이 이번 주 더 두꺼워졌습니다. 수지와 동작, 관악이 특히 짙습니다.

파란 칸은 여전히 서울에서 멀어질수록 늘어납니다. 익산과 평택처럼 미분양이 쌓인 곳이 대표적입니다.

인천 검단구와 서해구, 영종구, 제물포구, 화성 4개 구는 이번 주에도 분구 전이라 지도에 빈칸으로 남습니다.

전국 분포로는 매매 1주 기준 상승 106곳, 하락 62곳입니다. 지난주와 비슷한 비율로 상승이 하락을 앞섭니다.

같은 지도를 1개월과 3개월, 1년으로

일주일치 색만 보고 방향을 정하기는 이릅니다. 기간을 넓혀 같은 지도를 다시 그려 보겠습니다.

한 달로 늘리면 수지구가 2퍼센트를 넘겨 가장 짙습니다. 서울 안에서는 동작구와 성동구가 뒤를 잇습니다.

파란 칸의 위치는 한 주 지도와 거의 같습니다. 기간이 길어져도 미분양이 쌓인 외곽은 색이 바뀌지 않습니다.

서울 한 달 누적은 매매 0.90퍼센트로 경기의 0.40퍼센트보다 두 배 넘게 큽니다. 짧은 기간에서는 서울의 무게가 여전히 가장 큽니다.

석 달로 보면 분당이 6퍼센트를 넘겨 서울보다 짙습니다. 과천도 4퍼센트를 넘습니다. 재건축 기대가 붙은 자리는 오를 때 한꺼번에 오릅니다.

경기는 여기서도 남과 북으로 갈립니다. 수지와 분당이 있는 남쪽 축은 짙고 파주와 여주가 있는 외곽은 석 달 내내 파랗습니다.

서울 3개월 누적은 2.64퍼센트로 분당의 6.24퍼센트에 크게 못 미칩니다. 재건축 기대가 몰린 자리일수록 석 달 단위로 보면 서울 평균보다 훨씬 세게 움직입니다.

1년 지도에서 서울은 25개 구가 전부 붉고, 그 가운데 송파구가 22퍼센트에 육박해 가장 짙습니다. 인천은 대부분 파랗습니다.

과천은 매매가 1년에 21퍼센트 넘게 올랐는데 전세 칸은 마이너스입니다. 재건축 이주가 매매를, 새 아파트 입주가 전세를 각각 반대로 미는 자리입니다.

광명도 매매는 6퍼센트대인데 전세는 마이너스 6퍼센트에 가깝습니다. 재개발 신축이 한꺼번에 들어온 자리에서 흔히 보이는 그림입니다.

화성은 1년 누적이 2퍼센트대로 아직 조용합니다. 수지나 분당 같은 움직임은 이 시점엔 보이지 않습니다.

왜 이렇게 움직였나

1주 상승폭이 커진 자리가 오히려 늘었다는 게 이번 주 숫자의 핵심입니다. 대출 한도는 그대로인데 오르는 구가 넓어지는 이유를 정책과 수급에서 찾아봅니다.

대출 규제는 여전히 사람을 거르는 쪽으로 작동합니다. 2025년 6월 27일 수도권 주택담보대출 6억 한도, 10월 15일 집값 구간별 축소, 스트레스 DSR 3퍼센트포인트 가산이 겹쳐 빌려서 사려던 수요는 이미 걸러졌습니다. 남은 현금 여력 있는 수요가 이번엔 관악, 양천, 성북처럼 그동안 덜 움직이던 자리까지 넓게 퍼졌습니다.

전세 매물 부족도 그대로입니다. 입주물량이 12년 만에 최저 수준이고 실거주 의무 때문에 새 아파트가 입주해도 전세로 나오지 않습니다. 서초구 전세가 이번 주 가장 크게 오른 것도 이 매물 부족의 연장선이고, 용인 기흥구와 안양 동안구처럼 서초 뒤를 잇는 자리들도 같은 이유로 함께 오르고 있다고 봅니다.

기준금리 2.5퍼센트 동결이 이어지는 동안은 금리보다 대출 한도와 물량이 가격을 움직입니다.

평택과 이천처럼 규제와 무관하게 미분양이 쌓인 곳은 여전히 마이너스입니다. 반대로 과천과 광명처럼 매매와 전세가 갈리는 곳은 재건축, 재개발 공급 형태가 특수해서 나타나는 결과로 봅니다.

지방은 결이 다릅니다. 세종과 울산처럼 전세가 강한 곳은 공급 부족이라는 같은 배경을 공유하지만, 대구처럼 1년 누적이 마이너스인 곳은 미분양과 인구 감소가 겹쳐 수도권과 같은 논리로 설명하기 어렵습니다.

앞으로 볼 것

지금 구조가 이어지면 방향은 위쪽이되, 오르는 구역이 조금씩 넓어지는 흐름으로 봅니다. 좁은 자리에서 넓은 자리로 온기가 번지는 중입니다.

다음 주에 확인할 대목을 세 가지로 추리면 이렇습니다. 상승폭 확대가 다음 주에도 이어지는지, 서초구를 시작으로 전세 상승이 다른 구로 옮겨 붙는지, 그리고 아직 조용한 화성과 인천에 언제 온기가 닿는지입니다.

금리가 동결에서 인상으로 방향을 바꾸면 지금 계산은 달라집니다. 인상은 대출 한도를 한 단계 더 줄여 매수 여력을 깎는 쪽으로 작용할 수 있습니다.

1년 누적이 낮은데 최근 두 주 상승폭이 커진 자리일수록 남은 여지가 크다고 봅니다. 이미 20퍼센트 오른 송파나 분당보다, 관악구와 성북구처럼 막 오르기 시작한 자리에 무게가 실리는 흐름으로 봅니다.

이번 주 한 줄

한국부동산원 주간시장동향을 매주 같은 자리에서 보면 시장을 보는 눈이 덜 흔들립니다. 이 글의 표와 지도는 모두 공표 원자료를 직접 계산해 그린 것입니다.

자료는 매주 목요일에 공표됩니다. 다만 시세 조사 시점은 그 주 월요일이라 며칠의 시차가 있다는 점을 감안하고 보시면 됩니다.

여기까지가 오늘의 계산입니다. APT margin.