APT margin 주간시장동향

주간 아파트값 동향 2월 첫째 주, 관악구 용인 수지구 강세, 전세는 성동구

발행 2026.2.5

APT margin 정리, 자료 한국부동산원 R-ONE 주간 아파트가격지수 (2026-01-26 에서 2026-02-02 조사분)

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이번 주 통계는 1월 26일에서 2월 2일 기준입니다. 가장 흐름이 좋은 지역과 가장 좋지 않은 지역은 아래와 같습니다.

매매 1주 1위는 이번에도 용인 수지구입니다. 서울 관악구가 0.57퍼센트로 바로 뒤를 잇고, 지난주 새로 오른 경기 구리시도 0.54퍼센트로 상위권에 그대로 남았습니다.

성남 수정구와 안양 동안구, 경기 광명시가 나란히 0.4퍼센트대 후반입니다. 서울 강서구와 영등포구도 새로 상위권에 들어왔습니다. 오르는 자리가 계속 넓어지는 모양입니다.

아래쪽은 부산 영도구가 가장 크게 빠졌고 경기 평택시가 뒤를 잇습니다. 1년 누적 마이너스 8퍼센트대가 벌써 네 주째 하위권을 지키고 있습니다.

1년 누적으로 보면 성남 분당구가 21.71퍼센트로 가장 높고 서울 성동구가 21.14퍼센트로 뒤를 잇습니다. 이번 주 1주 1위인 수지구는 1년 누적 12.00퍼센트로 아직 두 곳의 절반 수준입니다.

부산 영도구, 평택 다음으로는 경기 이천시가 1주 마이너스 0.12퍼센트, 대구 북구가 마이너스 0.12퍼센트, 경남 거제시가 마이너스 0.12퍼센트로 나란했습니다.

전세는 서울 성동구가 1주 0.45퍼센트로 가장 크게 올랐습니다. 반대로 경기 과천시는 전세가 1주 마이너스 0.17퍼센트로 가장 많이 빠졌습니다.

시도별 흐름

전국 평균은 매매와 전세 모두 상승이고, 수도권 매매 1년 누적이 처음으로 4퍼센트를 넘겼습니다.

서울 1년 누적이 10퍼센트를 넘겼습니다. 경기는 2퍼센트대, 인천은 여전히 마이너스권이라 세 지역 사이 격차는 그대로 벌어져 있습니다.

인천은 매매와 전세가 함께 조용한 플러스를 유지합니다. 몇 년치 입주를 소화한 뒤 전세부터 방향을 돌리는 흐름이 이번 주도 이어지고, 연수구가 그 흐름을 가장 먼저 보여 줍니다.

지방에서는 세종의 전세가 1주 0.05퍼센트로 다소 주춤했지만 1년 누적은 7.41퍼센트로 여전히 전국 최상위권입니다.

서울과 경기의 격차는 이번 주도 그대로입니다. 서울 매매 1주 0.26퍼센트는 경기의 0.13퍼센트보다 두 배 큽니다. 다만 서울 안에서는 강남구가 0.07퍼센트로 계속 조용해, 서울 평균을 관악구와 성북구 같은 다른 구가 끌어올리는 모양입니다.

인천은 5곳 중 4곳이 1주 상승했습니다. 1년 최고는 0.72퍼센트, 최저는 마이너스 1.04퍼센트로 조금씩 마이너스권을 벗어나는 구가 늘고 있습니다.

서울 25개 구 안에서

강남지역이 매매 1주 0.28퍼센트로 강북지역의 0.26퍼센트를 앞섰지만 그 차이는 지난주보다 좁혀졌습니다. 1년 누적으로는 12.85퍼센트 대 6.98퍼센트로 여전히 두 배 가까운 격차입니다.

강남구는 1주 0.07퍼센트로 두 주 연속 0.1퍼센트를 밑돌았습니다. 1년 누적은 14.31퍼센트로 서울 상위권인데, 최근 두 주만 보면 완전히 숨을 고르는 자리로 보입니다.

반대로 관악구는 1주 0.57퍼센트로 서울 안에서 가장 높습니다. 1년 누적은 6.42퍼센트로 아직 강남구의 절반에도 못 미치지만, 최근 몇 주 사이 속도가 가장 빠른 구입니다.

성동구는 매매 1주 0.36퍼센트, 전세 1주 0.45퍼센트로 매매와 전세가 함께 상위권입니다. 1년 누적도 매매 21.14퍼센트로 송파구 22.41퍼센트에 이어 두 번째로 높습니다.

서울 강서구와 영등포구도 이번 주 상위권에 새로 이름을 올렸습니다. 강서구는 1주 0.41퍼센트, 1년 누적 6.58퍼센트, 영등포구는 1주 0.41퍼센트, 1년 누적 12.73퍼센트로 두 구 모두 최근 들어 속도가 붙었습니다.

이번 주도 서울 25개 구가 전부 플러스권입니다. 1년 누적 최고는 송파구 22.41퍼센트, 최저는 1.30퍼센트로 잃은 구가 없습니다.

종합하면 서울은 강남구가 두 주째 멈춘 사이, 관악구와 성동구, 강서구처럼 서로 다른 자리가 번갈아 앞서는 한 주였습니다.

경기는 한 덩어리가 아닙니다

경기는 시도 평균 매매 1주 0.13퍼센트로 지난주와 같습니다. 41개 시군구 중 26곳이 올랐습니다.

경기 구리시가 1주 0.54퍼센트로 두 주 연속 상위권을 지켰습니다. 안양 동안구 0.48퍼센트, 광명시 0.46퍼센트가 뒤를 잇습니다.

성남 분당구는 1년 누적 21.71퍼센트로 경기 안에서 가장 높습니다. 이번 주 1주 상승률도 0.40퍼센트로 상위권을 지켜 꾸준한 자리라는 걸 보여 줍니다.

외곽은 여전히 마이너스입니다. 평택시는 1주 마이너스 0.16퍼센트, 1년 누적 마이너스 8.09퍼센트로 경기 안에서 가장 낮습니다.

이번 주 가장 큰 변화는 화성입니다. 동탄구를 포함해 4개 구로 나뉘어 처음 지도에 등장했는데, 화성 효행구는 매매 1주 마이너스 0.07퍼센트로 첫 데이터부터 하위권에 이름을 올렸습니다. 갓 나뉜 구라 시계열이 짧은 만큼 앞으로 몇 주를 더 봐야 할 자리입니다. 경기 40개 시군구 중 1주 상승은 26곳으로 지난주와 비슷한 수준입니다.

경기 41개 시군구 가운데 1년 누적이 플러스인 곳은 23곳입니다. 나머지 17곳은 아직 1년 전보다 낮은 가격이라, 남부 축과 외곽의 격차는 여전히 좁혀지지 않고 있습니다.

전세는 따로 봅니다

전세는 서울 성동구가 1주 0.45퍼센트로 가장 크게 올랐습니다. 성남 중원구 0.30퍼센트, 용인 수지구 0.27퍼센트가 뒤를 잇습니다.

화성 동탄구 전세는 1주 0.29퍼센트로 처음 뚜렷한 숫자를 남겼습니다. 매매인 화성 효행구가 마이너스인 것과는 다른 방향이라, 같은 화성 안에서도 구마다 온도가 다르다는 걸 보여 줍니다. 매매보다 전세가 먼저 자리를 잡는 순서는 수원 영통구나 안양 동안구에서 봤던 흐름과도 같습니다.

반대로 가는 곳은 여전히 과천입니다. 매매는 1주 0.19퍼센트, 1년 21.68퍼센트로 오르는데 전세는 1주 마이너스 0.17퍼센트, 3개월 누적도 마이너스 3.33퍼센트입니다.

서울 송파구도 전세가 1주 마이너스 0.07퍼센트로 두 주째 마이너스입니다. 1년 누적은 아직 8.93퍼센트 플러스지만, 최근 흐름만 보면 매매와 전세가 갈라지는 자리로 보입니다.

최근 10주 추이

최근 10주 그래프에서 서울 매매 막대는 여전히 큰 편이지만, 강남권처럼 먼저 오른 자리의 상승폭은 두 주째 눈에 띄게 낮은 수준에 머물러 있습니다.

전세 막대는 지난주 성동구가 튀어 오른 뒤 다시 완만한 흐름으로 돌아왔습니다. 입주물량 부족이라는 배경은 그대로라 바닥을 받치는 힘은 유지되고 있습니다.

전국 1개월 누적은 매매 0.34퍼센트, 전세도 0.34퍼센트로 이번 주는 두 지표가 똑같습니다. 수도권은 매매 0.61퍼센트로 전세 0.46퍼센트를 앞서 매매 쪽이 더 세게 오르고 있습니다.

전국 시군구 지도

전국지도 형태로 만들면 아래와 같습니다. 셀 하나가 시군구 하나이고 위 칸이 매매, 아래 칸이 전세입니다.

이번 주부터 화성시가 동탄구를 비롯한 4개 구로 나뉘어 처음 지도에 등장했습니다. 다만 갓 나뉜 구라 이전 시점과 비교할 값이 아직 없어, 이번 주 숫자만 홀로 표시됩니다.

붉은 축은 서울에서 경기 남부, 구리 쪽으로 이어지는 모양이 그대로입니다. 관악과 광명, 구리가 이번 주도 짙습니다.

인천 검단구와 서해구, 영종구, 제물포구는 이번 주에도 분구 전이라 지도가 비어 있습니다.

전국 분포로는 매매 1주 기준 상승 102곳, 하락 59곳입니다. 지난주보다 상승과 하락의 격차가 조금 좁아졌습니다.

같은 지도를 1개월과 3개월, 1년으로

한 주 단위 색은 자주 바뀝니다. 한 달, 석 달, 1년 누적 지도를 이어서 보겠습니다.

한 달로 늘리면 수지구가 2퍼센트를 넘겨 가장 짙고, 관악구와 구리시가 그 뒤를 잇습니다.

파란 칸은 여전히 평택과 이천 같은 경기 외곽에 몰려 있습니다. 기간이 길어져도 이 자리는 바뀌지 않습니다.

서울 한 달 누적은 매매 1.07퍼센트로 경기의 0.48퍼센트보다 두 배 넘게 큽니다.

석 달 누적 1등은 서울 바깥에 있습니다. 분당이 5.6퍼센트를 넘겨 가장 짙고 과천도 4퍼센트를 넘습니다. 재건축 기대가 붙은 자리는 오를 때 한꺼번에 오르는 모양이 이번에도 확인됩니다.

경기는 여전히 남과 북으로 갈립니다. 수지와 분당, 광명이 있는 남쪽 축은 짙고 평택과 파주가 있는 외곽은 석 달 내내 파랗습니다.

서울 3개월 누적은 2.79퍼센트로 분당의 5.60퍼센트에 크게 못 미칩니다. 재건축 기대가 몰린 자리일수록 짧은 기간에 서울 평균을 훌쩍 넘어섭니다.

1년 지도에서 서울은 25개 구가 전부 붉고, 그 가운데 송파구가 22퍼센트를 넘겨 가장 짙습니다. 인천은 대부분 파란 채로 남아 있습니다.

과천은 1년 매매 누적이 21퍼센트를 넘는데도 전세는 여전히 마이너스권입니다. 재건축 이주가 매매를 밀고 새 아파트 입주가 전세를 누르는 자리라는 설명이 그대로 유지됩니다.

광명도 매매는 7퍼센트대인데 전세는 마이너스 5퍼센트대입니다. 입주가 몰린 재개발 지역에서 매매와 전세가 이렇게 갈리는 일은 드물지 않습니다.

화성은 이번 주부터 지도에는 나오지만 1년 지도에는 아직 색이 채워지지 않습니다. 시계열이 쌓이려면 몇 주는 더 필요합니다.

왜 이렇게 움직였나

이번 주 가장 눈에 띄는 변화는 화성시의 행정구역 개편이지만, 가격을 움직이는 배경은 여전히 대출과 물량입니다.

대출 한도는 그대로 사람을 거릅니다. 2025년 6월 27일 수도권 주택담보대출 6억 한도, 10월 15일 구간별 축소, 스트레스 DSR 3퍼센트포인트 가산이 겹친 상태가 이어지는 동안은 현금 여력이 있는 수요만 움직입니다. 관악, 광명, 구리처럼 상대적으로 덜 오른 자리로 그 수요가 계속 옮겨 가는 모양입니다.

전세 쪽 매물 가뭄도 여전합니다. 입주물량이 12년 만에 최저치이고 실거주 의무로 새 아파트가 입주해도 전세가 잘 나오지 않습니다. 전세가 오르면 매매의 바닥도 함께 올라갑니다.

기준금리 2.5퍼센트 동결이 이어지는 동안은 금리보다 대출 한도와 물량이 가격을 좌우하는 변수로 남습니다.

평택처럼 미분양이 쌓인 곳은 규제와 무관하게 마이너스가 이어집니다. 과천과 광명처럼 매매와 전세가 갈리는 곳은 재건축과 재개발이라는 공급 형태의 특수성 때문으로 봅니다.

인천은 연수구가 1주 0.12퍼센트, 1년 누적은 마이너스 1.04퍼센트로 아직 마이너스권이지만 몇 주째 플러스를 유지하며 방향을 돌리는 중입니다. 몇 년치 입주를 소화한 자리가 서서히 회복하는 신호로 봅니다.

지방은 결이 다릅니다. 세종처럼 전세가 강한 곳은 공급 부족이라는 배경을 공유하지만, 부산 영도구처럼 하락폭이 큰 곳은 수도권과 무관한 자체 수급 문제로 봐야 합니다.

앞으로 볼 것

이 구조가 유지되는 한 방향은 위쪽이되, 오르는 자리가 서울 중심에서 경기 남부와 강북 외곽까지 계속 넓어지는 흐름으로 봅니다.

다음 주 관전 포인트는 세 가지로 좁혀집니다. 강남구의 조용한 흐름이 언제까지 이어지는지, 화성 4개 구에 앞으로 몇 주 동안 어떤 숫자가 쌓이는지, 그리고 전세 매물 부족이 매매의 바닥을 얼마나 더 밀어 올리는지입니다.

변수는 금리입니다. 동결이 인상으로 바뀌면 대출 한도가 또 줄어, 지금의 확산세가 한 템포 쉬어 갈 수 있습니다.

1년 열이 낮은데 관악구와 구리시처럼 최근 상승 속도가 붙은 자리에 남은 여지가 크다고 봅니다. 화성 4개 구는 아직 데이터가 짧아 조금 더 지켜본 뒤 판단할 자리로 봅니다.

이번 주 한 줄

한국부동산원 주간시장동향을 매주 같은 자리에서 보면 시장을 보는 눈이 덜 흔들립니다. 이 글의 표와 지도는 모두 공표 원자료를 직접 계산해 그린 것입니다.

자료는 매주 목요일에 공표됩니다. 다만 시세 조사 시점은 그 주 월요일이라 며칠의 시차가 있다는 점을 감안하고 보시면 됩니다.

여기까지가 오늘의 계산입니다. APT margin.