APT margin 청약 분석
7.3 청약! 제주 신제주 연동 동문디이스트 시그니처원 Ⅱ, 분양가 평면도 대출 입지 안전마진
제주특별자치도 제주시 연동 274-25 일대, 동문건설, 196세대, 청약접수 2026.7.3. 1순위에서 7.6, 입주 2027.06
안녕하세요, APT margin입니다. 오늘은 신제주 연동 동문디이스트 시그니처원 Ⅱ 청약입니다.
바로 옆 시그니처원 Ⅰ과 같은 연동 단지군입니다. Ⅱ는 196세대로, 입주가 2027년 6월입니다. Ⅰ보다 석 달 늦습니다. 전용 75에서 140으로 구성되고, 84A가 80세대로 주력입니다. 분양가는 84A 11.62억, 84B 11.31억으로 Ⅰ과 거의 같은 수준입니다.
Ⅰ과 입지, 시공, 가격 구조가 사실상 같습니다. 그래서 안전마진 결론도 같은 방향입니다. 입지는 제주 최상이지만 분양가가 연동 신축 실거래를 크게 웃돕니다. 이 글은 Ⅰ과 달라지는 부분 위주로 씁니다. 기준은 같은 국토부 실거래입니다.
청약개요
| 위치 | 제주 제주시 연동 274-25번지 외5필지신제주 연동 |
| 시공 | 동문건설, 시행 코리아신탁 |
| 세대수 | 총 196세대, 전용 75에서 140 구성 |
| 주력 주택형 | 전용 84A 80세대 |
| 분양가 최고가 | 84A11.62억84B11.31억75에서 80 약10.6억에서 11.4억 |
| 입주 예정 | 2027년 6월 |
| 청약접수 | 1순위7.3 금요일2순위7.6 월요일 |
| 당첨자발표 | 2026.7.10 |
| 규제 | 제주 비조정지역 |
| 경쟁률 | 접수 후 청약홈에서 공개 |
단지는 제주시 연동 274-25번지 일대, 시그니처원 Ⅰ 바로 옆에 자리합니다. 총 196세대이고, 전용 75, 76, 80, 84, 92, 105, 122, 140으로 구성됩니다. 84A가 80세대로 주력입니다. Ⅰ과 비교하면 가장 작은 면적이 75로 시작해 중형 위주이고, 61 같은 소형이 없는 대신 92와 105 중형 비중이 있습니다.
입주는 2027년 6월로, 옆 단지 Ⅰ보다 석 달 늦습니다. 면적 구성은 75에서 140으로, 소형 없이 중형 비중이 있는 점이 Ⅰ과 다릅니다. 입지와 시공, 11억대 분양가는 같은 단지군이라 같습니다. 두 단지가 같은 날 청약을 받으니, 평형과 가격, 입주 시기를 비교해 한쪽을 고르면 됩니다.
단지 분석
분양가
청약홈 공고 기준 최고가는 84A가 11.62억, 84B가 11.31억입니다. 75에서 80 타입이 약 10.6억에서 11.4억, 105 이상 대형은 15억에서 20억대입니다. Ⅰ과 비교하면 84A가 0.2억 정도 높고, 나머지는 비슷합니다.
이 가격도 제주 비조정지역의 시세 반영 분양가입니다. 상한제로 눌린 값이 아닙니다. Ⅰ과 마찬가지로 인근 신축 시세보다 싸게 나올 이유가 없는 구조입니다. 연동 신축 84 실거래가 대략 5.7억에서 9억대인데 분양가가 11억대이니, 가격만 놓고 보면 시세를 한참 웃돕니다.
| 전용 75에서 76 | 10.60억에서 10.63억 |
| 전용 80 | 11.36억 |
| 전용 84A 80세대 | 11.62억 |
| 전용 84B | 11.31억 |
| 전용 105에서 140 | 15.23억에서 20.00억 |
| 입주 예정 | 2027년 6월 |
평면
84A가 80세대로 주력입니다. 전용 84.86㎡에 공급면적 108.53㎡로, 제주 국민평형 신축입니다. 아래 공식 평면을 보면 3개 침실과 거실, 주방을 갖춘 구성입니다. Ⅰ의 84A와 전용면적이 거의 같고 공급면적만 약간 다릅니다.
타입 구성은 Ⅰ과 결이 다릅니다. 가장 작은 면적이 75로 시작해 소형이 없는 대신, 92와 105 중형, 122와 140 대형 비중이 있습니다. 84A가 80세대로 주력이고 84B는 7세대뿐입니다. 넓은 신축을 원하는 제주 도심 수요에게는 Ⅱ의 중대형 선택지가 맞습니다. 동호수 배치도로 동별 위치와 향을 함께 보시면 좋겠습니다.
다만 평면 완성도와 별개로 핵심은 가격입니다. 면적이 넓어질수록 분양가도 함께 올라, 105 이상은 15억을 넘어갑니다. 안전마진은 면적과 무관하게 분양가가 시세 위라는 같은 구조입니다.
커뮤니티는 Ⅰ과 마찬가지로 한라산과 제주 앞바다 조망, 옥상 조경을 내세웁니다. 같은 부지 권역이라 조망과 입지 자산은 Ⅰ과 다르지 않습니다.
비교단지
비교 기준은 Ⅰ과 동일합니다. 같은 신제주 연동과 인근 신축 84의 최근 12개월 국토부 실거래로 봅니다. 제주연동 한일베라체더퍼스트, 연동 2023년 입주 단지가 전용 84 중위 약 5.75억이고, 연동해모로루민, 연동 2024년 입주 단지가 약 6.70억입니다. 노형벨라시티, 노형동 2023년 입주 단지가 약 5.90억입니다.
연동 대장 신축 e편한세상연동센트럴파크가 전용 84 기준 7.70억에서 9.04억에 실거래됐습니다. 연동과 인근 신축 84 실거래는 대략 5.7억에서 9억대이고, 가장 비싼 거래가 9억 안팎입니다.
같은 권역 한일베라체더퍼스트 84의 2026년 4월 6층 거래가 5.75억입니다. 연동 대장 신축 고층이 9억 안팎이니, 분양가 11.62억은 그보다도 2.6억가량 높습니다.
안전마진과 적정가치
시그니처원 Ⅱ의 84A 분양가는 11.62억입니다. 연동 신축 84 실거래 중심은 6억 안팎, 가장 비싼 거래가 9억 수준입니다. 분양가가 연동 신축 실거래 중심보다 약 5억, 가장 비싼 거래와 비교해도 2.6억가량 높습니다. Ⅰ보다 84A가 0.2억 높은 만큼 마이너스 폭도 조금 더 큽니다.
84A 분양가 11.62억은 연동 신축 실거래 중심 6억보다 5.6억가량, 대장 신축 고가 9억보다도 2.6억가량 높습니다. 지금 연동 신축 실거래 기준으로 안전마진이 크게 마이너스입니다. 제주 미분양 적체와 고분양가 논란이라는 배경도 Ⅰ과 다르지 않습니다. 연동이 좋은 동네인 건 맞지만, 그게 11억을 정당화하지는 않습니다.
| 연동 신축 84 실거래 중심 | 약 6.0억 |
| 연동 대장 신축 84 상단 | 약 9.0억 |
| 시그니처원 Ⅱ 84A 분양가 | 11.62억 |
| 현재 기준 안전마진 | 마진 없음2.6억 비쌈 |
안전마진은 분양가와 인근 신축 동일평형 국토부 실거래의 차이입니다. 계산 방법은 안전마진 완전정리 가이드에서 보실 수 있습니다.
입주까지 약 0.9년입니다. Ⅰ보다 석 달 길 뿐이라 결론은 같습니다. 연동 신축 중심 약 6억과 분양가 11.62억의 간격이 그 사이에 메워질 리 없습니다.
Ⅱ를 보는 이유는 희소성입니다. 제주 신축 분양이 드문 가운데 연동 핵심지 신축이기 때문입니다. 제주 실거주나 자산 보유 수요에게는 입지가 우선일 수 있습니다. 다만 그건 입지를 사는 것이지 안전마진을 사는 것이 아닙니다.
입지와 단점
신제주 연동, 제주국제공항 차량 10분, 노형오거리 학원가, 드림타워와 이마트, 누웨마루 상권이 모두 가깝습니다. 옆 단지 Ⅰ과 같은 부지 권역이라 생활 인프라는 동일합니다. 제주 도심에서 가장 인프라가 잘 갖춰진 자리 가운데 하나입니다.
단점은 분양가입니다. 연동 신축 실거래보다 크게 높고, 제주 미분양 적체로 환금성에 부담이 있으며, 제주 부동산 특유의 변동성이 있습니다. 제주 도심 신축을 실거주로 길게 둘 수요에게 맞는 단지이고, 차익 관점에서는 신중해야 합니다.
개발 호재
호재는 두 가지입니다. 신제주 연동이라는 제주 최상급 입지, 그리고 제주 신축 분양이 드문 가운데 연동 핵심지 신축이라는 희소성입니다. 공급 가뭄은 기존 신축 시세를 받치는 요인입니다. Ⅱ는 중형 면적 비중이 있어, 넓은 신축을 원하는 제주 도심 수요에게 선택지가 됩니다.
부담도 분명합니다. 제주는 미분양이 적체된 시장이고, 신축 국민평형이 9억에서 11억대로 형성되며 고분양가 논란이 이어집니다. 희소성이라는 호재와 미분양이라는 부담이 함께 있습니다. 입지가 좋다는 사실이 11억대 분양가를 정당화해 주지는 않습니다.
청약전략
청약자격과 특별공급
Ⅱ도 특별공급 없이 전량 일반공급입니다. 196세대 모두 일반공급이라 1순위와 2순위로 청약을 받습니다. 제주 비조정지역이라 청약 문턱은 낮은 편입니다.
1순위는 청약통장 요건을 갖춘 제주 지역 거주자가 우선이고, 국민평형은 추첨 비중이 있습니다. Ⅰ과 같은 날 청약이라 두 단지를 비교해 한쪽을 고를 수 있습니다. 다만 분양가가 84 기준 11억대라 자금이 진짜 문턱입니다. 청약 가능 여부보다 11억대를 감당할 자금 여력을 먼저 보셔야 합니다.
규제
| 분양가상한제 | 미적용, 제주 비조정 |
| 전매 제한 | 제주 비조정 기준, 공고 확인 |
| 거주 의무 | 없음 |
| 재당첨 제한 | 해당 없음 수준 |
| 규제지역 | 비규제, 제주 |
규제는 Ⅰ과 동일합니다. 제주는 비조정지역이라 분양가상한제 미적용, 전매제한과 대출 규제가 수도권 규제지역보다 느슨합니다. 청약 문턱이 낮습니다.
규제가 느슨하다는 건 분양가를 시장이 자유롭게 매겼다는 뜻입니다. 상한제가 없어 분양가가 시세 위로 책정됐고, 이 단지가 그렇습니다. 정확한 전매제한 기간은 입주자모집공고문에서 확인하시는 게 좋습니다.
대출, 되나
| 지역 | 비규제 제주, LTV 가정 가능 |
| 84 분양가 | 11.31억에서 11.62억 |
| 입주 | 2027년 6월 |
| 스트레스 DSR | 3단계 적용, 2026 |
84 기준 11억대 분양가라 자기자본과 대출 규모가 큽니다. 비규제라 LTV는 여유 있게 가정할 수 있지만, 분양가 자체가 높아 실제 부담이 큽니다. 2026년 스트레스 DSR 3단계로 소득 대비 한도는 더 빡빡합니다.
대출 조건은 Ⅰ과 같습니다. 비수도권 비규제라 LTV 70%까지 열리고 6억 한도는 적용되지 않지만, 11억대 분양가면 DSR이 먼저 걸립니다. 잔금 시점 한도와 본인 자금을 금융기관에서 확인하셔야 합니다.
물량과 전략
총 196세대 가운데 84A가 80세대로 주력입니다. 일반공급 위주로 1순위와 2순위로 청약을 받습니다. Ⅰ과 같은 날 청약이라, 두 단지의 평형과 가격, 입주 시기를 비교해 한쪽을 고르는 전략이 가능합니다. 입주가 석 달 빠른 Ⅰ과 중형 비중이 있는 Ⅱ 사이에서 본인 수요에 맞춰 선택하면 됩니다.
분양가가 연동 신축 시세를 크게 웃돌아 차익을 노리는 자리가 아닙니다. 제주 도심 신축을 실거주로 길게 둘 수요라면 입지를 보고 검토할 수 있습니다. 분양가가 시세보다 높고 미분양이 쌓여 팔기도 어려울 수 있습니다. 이 둘은 꼭 감안하시면 좋겠습니다.
주의사항
본문 분양가는 청약홈 공고 최고가 기준이라 동호수와 층에 따라 다를 수 있습니다. 안전마진 비교에 쓴 연동 신축 실거래는 국토부 최근 12개월 자료이고, 연동은 신축 거래가 적어 표본이 제한적입니다. 시세는 참고치로 보시는 게 좋아 보입니다.
Ⅰ과 Ⅱ는 가격 구조가 사실상 같아 안전마진 결론도 같습니다. 제주 부동산 특유의 변동성과 미분양 적체가 입주까지 어떻게 풀리느냐가 변수입니다. 평면과 옵션은 분양 홈페이지와 견본주택에서 확인해 두시면 좋겠습니다.
결론
판정 실거주만
Ⅰ과 Ⅱ는 입지와 가격 구조가 사실상 같습니다. 입주 시기와 세대 구성만 다릅니다. 입주가 빠른 쪽을 원하면 Ⅰ, 중형 면적을 원하면 Ⅱ를 보는 정도의 차이입니다.
제주 도심 신축을 실거주로 길게 둘 수요라면 검토할 수 있습니다. 다만 분양가가 연동 시세를 크게 웃돌고 미분양 적체로 환금성이 무거운 건 두 단지가 같습니다. 차익을 기대하고 들어갈 자리가 아닙니다.
여기까지가 오늘의 계산입니다. APT margin.
