APT margin 청약 분석

7.3 청약 제주 신제주 연동 동문디이스트 시그니처원 Ⅱ, 분양가 평면도 대출 입지 안전마진

제주특별자치도 제주시 연동 274-25 일대, 동문건설, 196세대, 청약접수 2026.7.3(1순위)에서 7.6, 입주 2027.06

APT margin, 2026.6.26 작성 (실거래 국토부 최근 12개월 기준)

안녕하세요, APT margin입니다. 오늘은 신제주 연동 동문디이스트 시그니처원 Ⅱ 청약 리뷰를 진행합니다. 분양가, 평면, 대출, 안전마진을 하나씩 확인하시기 바랍니다.

바로 옆 시그니처원 Ⅰ과 같은 연동 단지군입니다. Ⅱ는 196세대로, 입주가 2027년 6월입니다. Ⅰ보다 석 달 늦습니다. 전용 75에서 140으로 구성되고, 84A가 80세대로 주력입니다. 분양가는 84A 11.62억, 84B 11.31억으로 Ⅰ과 거의 같은 수준입니다.

Ⅰ과 입지, 시공, 가격 구조가 사실상 같습니다. 그래서 안전마진 결론도 같은 방향입니다. 입지는 제주 최상이지만 분양가가 연동 신축 실거래를 크게 웃돕니다. 차이가 나는 부분만 짚으면서, 같은 방식으로 국토부 실거래로 따져 보겠습니다.

청약개요

단지는 제주시 연동 274-25번지 일대, 시그니처원 Ⅰ 바로 옆에 자리합니다. 총 196세대이고, 전용 75, 76, 80, 84, 92, 105, 122, 140으로 구성됩니다. 84A가 80세대로 주력입니다. Ⅰ과 비교하면 가장 작은 면적이 75로 시작해 중형 위주이고, 61 같은 소형이 없는 대신 92와 105 중형 비중이 있습니다.

연동이라는 입지, 동문건설이라는 시공, 11억대 84 분양가까지 Ⅰ과 같습니다. 다른 점은 입주 시기가 2027년 6월로 석 달 늦고, 세대 구성이 조금 다르다는 정도입니다. 두 단지가 같은 날 청약을 받으니, 평형과 가격을 비교해 한쪽을 고르는 선택지가 됩니다.

단지 분석

분양가

분양가를 봅니다. 청약홈 공고 기준 최고가는 84A가 11.62억, 84B가 11.31억입니다. 75에서 80 타입이 약 10.6억에서 11.4억, 105 이상 대형은 15억에서 20억대입니다. Ⅰ과 비교하면 84A가 0.2억 정도 높고, 나머지는 비슷합니다.

이 가격도 제주 비조정지역의 시세 반영 분양가입니다. 상한제로 눌린 값이 아닙니다. Ⅰ과 마찬가지로 인근 신축 시세보다 싸게 나올 이유가 없는 구조입니다. 연동 신축 실거래로 확인하겠습니다.

평면

평면을 봅니다. 84A가 80세대로 주력입니다. 전용 84.86㎡에 공급면적 108.53㎡로, 제주 국민평형 신축입니다. 아래 공식 평면을 보면 3개 침실과 거실, 주방을 갖춘 구성입니다. Ⅰ의 84A와 전용면적이 거의 같고 공급면적만 약간 다릅니다.

Ⅱ는 75에서 140까지 중대형 비중이 있어, 넓은 면적을 원하는 수요에게 선택지가 더 있습니다. 다만 평면 완성도와 별개로 핵심은 가격입니다. 면적이 넓어질수록 분양가도 함께 올라, 105 이상은 15억을 넘어갑니다. 안전마진은 면적과 무관하게 분양가가 시세 위라는 같은 구조입니다.

비교단지

비교 기준은 Ⅰ과 동일합니다. 같은 신제주 연동과 인근 신축 84의 최근 12개월 국토부 실거래로 봅니다. 제주연동 한일베라체더퍼스트(연동, 2023년)가 전용 84 중위 약 5.75억, 연동해모로루민(연동, 2024년)이 약 6.70억입니다. 노형벨라시티(노형동, 2023년)가 약 5.90억입니다.

연동 대장 신축 e편한세상연동센트럴파크가 전용 84 기준 7.70억에서 9.04억에 실거래됐습니다. 연동과 인근 신축 84 실거래는 대략 5.7억에서 9억대이고, 가장 비싼 거래가 9억 안팎입니다. Ⅰ에서 본 그림과 같습니다.

안전마진과 적정가치

안전마진을 따집니다. 시그니처원 Ⅱ의 84A 분양가는 11.62억입니다. 연동 신축 84 실거래 중심은 6억 안팎, 가장 비싼 거래가 9억 수준입니다. 분양가가 연동 신축 실거래 중심보다 약 5억, 가장 비싼 거래와 비교해도 2.6억가량 높습니다. Ⅰ보다 84A가 0.2억 높은 만큼 마이너스 폭도 조금 더 큽니다.

결론은 Ⅰ과 같습니다. 지금 연동 신축 실거래 기준으로 안전마진이 크게 마이너스입니다. 제주 미분양 적체와 고분양가 논란이라는 시장 배경도 같습니다. 입지가 좋다는 사실과 분양가가 적정하다는 사실은 다른 문제입니다.

관건은 입주하는 2027년 6월까지 제주 연동 시세가 어디로 가느냐입니다. 지금부터 약 0.9년 뒤입니다. 연동 신축 중위 6.50억을 입주 시점까지 굴려 봐도, 분양가 11.62억과의 간격이 짧은 기간에 메워지기 어렵습니다. Ⅰ과 같은 구조입니다.

Ⅱ를 보는 이유도 Ⅰ과 같습니다. 제주 신축 분양이 드문 가운데 연동 핵심지 신축이라는 희소성입니다. 제주 실거주나 자산 보유 수요에게는 입지가 우선일 수 있습니다. 다만 그건 입지를 사는 것이지 안전마진을 사는 것이 아닙니다.

입지와 단점

입지는 Ⅰ과 같습니다. 신제주 연동, 제주국제공항 차량 10분, 노형오거리 학원가, 드림타워와 이마트, 누웨마루 상권이 모두 가깝습니다. Ⅰ과 같은 부지 권역이라 생활 인프라의 차이는 사실상 없습니다. 제주 도심에서 가장 인프라가 잘 갖춰진 자리 가운데 하나입니다.

단점도 Ⅰ과 같습니다. 분양가가 연동 신축 실거래보다 크게 높고, 제주 미분양 적체로 환금성에 부담이 있으며, 제주 부동산 특유의 변동성이 있습니다. 제주 도심 신축을 실거주로 길게 둘 수요에게 맞는 단지이고, 차익 관점에서는 신중해야 합니다.

청약전략

규제

규제는 Ⅰ과 동일합니다. 제주는 비조정지역이라 분양가상한제 미적용, 전매제한과 대출 규제가 수도권 규제지역보다 느슨합니다. 청약 문턱이 낮습니다.

규제가 느슨하다는 건 분양가를 시장이 자유롭게 매겼다는 뜻입니다. 상한제가 없어 분양가가 시세 위로 책정됐고, 이 단지가 그렇습니다. 정확한 전매제한 기간은 입주자모집공고문에서 확인하시기 바랍니다.

대출, 되나

자금도 Ⅰ과 같습니다. 84 기준 11억대 분양가라 자기자본과 대출 규모가 큽니다. 비규제라 LTV는 여유 있게 가정할 수 있지만, 분양가 자체가 높아 실제 부담이 큽니다. 2026년 스트레스 DSR 3단계로 소득 대비 한도는 더 빡빡합니다.

구체적인 한도는 가정임을 전제로 보수적으로 잡아야 합니다. 분양가 외의 숫자는 단정하지 않겠습니다. 잔금 시점의 DSR 한도와 본인 자금을 금융기관에서 직접 확인하시기 바랍니다.

물량과 전략

물량을 봅니다. 총 196세대 가운데 84A가 80세대로 주력입니다. 일반공급 위주로 1순위와 2순위로 청약을 받습니다. Ⅰ과 같은 날 청약이라, 두 단지의 평형과 가격, 입주 시기를 비교해 한쪽을 고르는 전략이 가능합니다. 입주가 석 달 빠른 Ⅰ과 중형 비중이 있는 Ⅱ 사이에서 본인 수요에 맞춰 선택하면 됩니다.

전략은 Ⅰ과 같습니다. 분양가가 연동 신축 시세를 크게 웃돌아 차익을 노리는 자리가 아닙니다. 제주 도심 신축을 실거주로 길게 둘 수요라면 입지를 보고 검토할 수 있습니다. 분양가가 시세 대비 높다는 점과 제주 미분양 적체에 따른 환금성 부담을 반드시 감안하시기 바랍니다.

결론

오늘도 APT margin이었습니다.

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