APT margin 청약 분석

7.3 청약! 제주 신제주 연동 동문디이스트 시그니처원 Ⅱ 분양가, 평면도, 안전마진

제주특별자치도 제주시 연동 274-25 일대, 동문건설, 196세대, 청약접수 2026.7.3 1순위에서 7.6, 입주 2027.06

APT margin, 2026.6.26 작성

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안녕하세요, APT margin입니다. 오늘은 신제주 연동 동문디이스트 시그니처원 Ⅱ 청약입니다.

바로 옆 시그니처원 Ⅰ과 같은 연동 단지군입니다. Ⅱ는 196세대로, 입주가 2027년 6월입니다. Ⅰ보다 석 달 늦습니다. 전용 75에서 140으로 구성되고, 84A가 80세대로 주력입니다. 분양가는 84A 11.62억, 84B 11.31억으로 Ⅰ과 거의 같은 수준입니다. 오히려 주력 84A만 보면 Ⅰ의 11.42억보다 0.2억 높습니다.

Ⅰ과 입지, 시공, 가격 구조가 사실상 같습니다. 그래서 안전마진 결론도 같은 방향입니다. 입지는 제주 최상이지만 분양가가 연동 신축 실거래를 크게 웃돕니다. 이 글은 Ⅰ과 달라지는 부분, 그러니까 중형 위주의 세대 구성과 석 달 늦은 입주, 0.2억 높은 84A 가격표 위주로 씁니다. 기준은 같은 국토부 실거래입니다.

청약개요

• 위치제주 제주시 연동 274-25번지 외 5필지
  신제주 연동
• 시공동문건설, 시행 코리아신탁
• 세대수총 196세대, 전용 75 에서 140 구성
• 주력 주택형전용 84A 80세대
• 분양가 최고가84A 11.62억
  84B 11.31억
  75 에서 80 약 10.6억에서 11.4억
• 입주 예정2027년 6월
• 청약접수1순위 7.3 금요일
  2순위 7.6 월요일
• 당첨자발표2026.7.10
• 규제제주 비조정지역
• 경쟁률접수 후 청약홈에서 공개

단지는 제주시 연동 274-25번지 일대, 시그니처원 Ⅰ 바로 옆에 자리합니다. 총 196세대이고, 전용 75, 76, 80, 84, 92, 105, 122, 140으로 구성됩니다. 84A가 80세대로 주력입니다. Ⅰ과 비교하면 가장 작은 면적이 75로 시작해 중형 위주이고, 61 같은 소형이 없는 대신 92와 105 중형 비중이 있습니다. 한 부지 권역을 두 단지로 나누면서, Ⅰ에 소형을, Ⅱ에 중대형을 배분한 셈입니다.

입주는 2027년 6월로, 옆 단지 Ⅰ보다 석 달 늦습니다. 청약에서 입주까지 1년이 채 안 되는 짧은 일정인 것은 두 단지가 같습니다. 면적 구성은 75에서 140으로, 소형 없이 중형 비중이 있는 점이 Ⅰ과 다릅니다. 입지와 시공, 11억대 분양가는 같은 단지군이라 같습니다.

두 단지가 같은 날 청약을 받으니, 사실상 하나의 분양을 둘로 나눠 접수하는 셈입니다. 평형과 가격, 입주 시기를 비교해 한쪽을 고르면 됩니다. 소형이나 빠른 입주가 필요하면 Ⅰ, 92 이상 중대형이 필요하면 Ⅱ로 고르면 되는 단순한 선택입니다. 어느 쪽이든 가격의 무게는 같이 짊어져야 합니다.

단지 분석

분양가

청약홈 공고 기준 최고가는 84A가 11.62억, 84B가 11.31억입니다. 75에서 80 타입이 약 10.6억에서 11.4억, 105 이상 대형은 15억에서 20억대입니다. Ⅰ과 비교하면 84A가 0.2억 정도 높고, 나머지는 비슷합니다. 눈에 띄는 건 중소형의 가격입니다. 75에서 76이 10.6억대, 80이 11.36억으로, 84보다 작은 면적도 이미 10억을 훌쩍 넘습니다.

이 가격도 제주 비조정지역의 시세 반영 분양가입니다. 상한제로 눌린 값이 아닙니다. Ⅰ과 마찬가지로 인근 신축 시세보다 싸게 나올 이유가 없는 구조입니다. 연동 신축 84 실거래가 대략 5.7억에서 9억대인데 분양가가 11억대이니, 가격만 놓고 보면 시세를 한참 웃돕니다.

대형으로 갈수록 간격은 더 벌어집니다. 105에서 140이 15.23억에서 20억인데, 연동에서 이 가격대의 아파트 실거래 자체가 드뭅니다. 비교할 거래가 없는 가격은 시장이 아니라 시행사가 정한 값이라는 뜻입니다. 대형 계약자는 사실상 첫 가격을 만드는 사람이 됩니다.

평면

84A가 80세대로 주력입니다. 전용 84.86㎡에 공급면적 108.53㎡로, 제주 국민평형 신축입니다. 아래 공식 평면을 보면 3개 침실과 거실, 주방을 갖춘 구성입니다. Ⅰ의 84A와 전용면적이 거의 같고 공급면적만 약간 다릅니다. 단지가 달라도 같은 브랜드의 같은 시기 설계라 평면 구성은 비슷합니다.

타입 구성은 Ⅰ과 성격이 다릅니다. 가장 작은 면적이 75로 시작해 소형이 없는 대신, 92와 105 중형, 122와 140 대형 비중이 있습니다. 84A가 80세대로 주력이고 84B는 7세대뿐입니다. 84B는 세대수가 적어 동호수 선택의 여지가 사실상 없습니다. 넓은 신축을 원하는 제주 도심 수요에게는 Ⅱ의 중대형 선택지가 맞습니다. 연동 일대의 기존 신축은 국민평형 중심이라, 100㎡를 넘는 새 아파트를 원하는 수요가 갈 곳이 마땅치 않았습니다. Ⅱ의 대형은 그 틈새를 겨냥합니다. 동호수 배치도로 동별 위치와 향을 함께 보실 수 있습니다.

커뮤니티는 Ⅰ과 마찬가지로 한라산과 제주 앞바다 조망, 옥상 조경을 내세웁니다. 같은 부지 권역이라 조망과 입지 자산은 Ⅰ과 다르지 않습니다. 결국 평면 완성도와 별개로 핵심은 가격입니다. 면적이 넓어질수록 분양가도 함께 올라, 105 이상은 15억을 넘어갑니다. 안전마진은 면적과 무관하게 분양가가 시세 위라는 같은 구조입니다.

비교단지

비교 기준은 Ⅰ과 동일합니다. 같은 신제주 연동과 인근 신축 84의 최근 12개월 국토부 실거래로 봅니다. 제주연동 한일베라체더퍼스트는 연동 2023년식으로 전용 84 중위 약 5.75억, 연동해모로루민은 연동 2024년식으로 약 6.70억입니다. 노형벨라시티는 노형동 2023년식으로 약 5.90억입니다. 연동과 노형을 통틀어 최근 연식 신축의 몸값은 6억 언저리에 모여 있습니다.

연동 대장 신축 e편한세상연동센트럴파크가 전용 84 기준 7.70억에서 9.04억에 실거래됐습니다. 연동과 인근 신축 84 실거래는 대략 5.7억에서 9억대이고, 가장 비싼 거래가 9억 안팎입니다. Ⅱ의 84A 분양가 11.62억을 받아 줄 실거래는 이 표본 어디에도 없습니다.

같은 권역 한일베라체더퍼스트 84의 2026년 4월 6층 거래가 5.75억입니다. 연동 대장 신축 고층이 9억 안팎이니, 분양가 11.62억은 그보다도 2.6억가량 높습니다. Ⅰ보다 0.2억 더 높은 만큼, 실거래와의 간격도 다섯 단지 가운데 가장 큽니다.

안전마진과 적정가치

시그니처원 Ⅱ의 84A 분양가는 11.62억입니다. 연동 신축 84 실거래 중심은 6억 안팎, 가장 비싼 거래가 9억 수준입니다. 분양가가 연동 신축 실거래 중심보다 약 5억, 가장 비싼 거래와 비교해도 2.6억가량 높습니다. Ⅰ보다 84A가 0.2억 높은 만큼 마이너스 폭도 조금 더 큽니다.

84A 분양가 11.62억은 연동 신축 실거래 중심 6억보다 5.6억가량, 대장 신축 고가 9억보다도 2.6억가량 높습니다. 지금 연동 신축 실거래 기준으로 안전마진이 크게 마이너스입니다. 중심과 비교하면 분양가의 절반 가까운 웃돈이고, 가장 후하게 쳐 줘도 2.6억의 간격입니다. 이 간격을 입주까지 남은 1년 안에 시세가 메워 줄 가능성은 현실적으로 없습니다.

제주 미분양 적체와 고분양가 논란이라는 배경도 Ⅰ과 다르지 않습니다. 미분양이 쌓인 시장에서 실거래 위의 가격표가 어떤 성적을 받는지는 제주의 최근 분양들이 이미 보여 줬습니다. 연동이 좋은 동네인 건 맞지만, 그게 11억을 정당화하지는 않습니다. 좋은 입지는 좋은 가격에 샀을 때만 좋은 투자가 됩니다.

안전마진은 분양가와 인근 신축 동일평형 국토부 실거래의 차이입니다. 계산 방법은 안전마진 완전정리 가이드에서 보실 수 있습니다.

입주까지 약 0.9년입니다. Ⅰ보다 석 달 길 뿐이라 결론은 같습니다. 연동 신축 중심 약 6억과 분양가 11.62억의 간격이 그 사이에 메워질 리 없습니다. 석 달의 차이는 시세에는 의미가 없고, 자금 일정에서 잔금 준비 시간을 조금 벌어 주는 정도입니다.

Ⅱ를 보는 이유는 희소성입니다. 제주 신축 분양이 드문 가운데 연동 핵심지 신축이기 때문입니다. 특히 92 이상 중대형 새 아파트는 연동에서 대체재를 찾기 어려운 물건입니다. 제주 실거주나 자산 보유 수요에게는 입지가 우선일 수 있습니다.

다만 그건 입지를 사는 것이지 안전마진을 사는 것이 아닙니다. 실거래가 받쳐 주지 않는 가격에 들어가는 순간, 시세가 올라 주기를 기다리는 쪽은 계약자가 됩니다. 그 기다림을 감당할 수 있는 자금과 목적이 있는지가 판단에서 가장 중요합니다.

입지와 단점

신제주 연동, 제주국제공항 차량 10분, 노형오거리 학원가, 드림타워와 이마트, 누웨마루 상권이 모두 가깝습니다. 옆 단지 Ⅰ과 같은 부지 권역이라 생활 인프라는 동일합니다. 제주 도심에서 가장 인프라가 잘 갖춰진 자리 가운데 하나입니다. 도청과 상권, 학원가를 도보와 짧은 차량 이동으로 쓰는 생활 반경이라, 제주 안에서 이 권역을 대체할 주거지는 노형동 정도뿐입니다.

중대형 위주라는 Ⅱ의 구성은 이 입지와 맞물립니다. 연동에서 넓은 면적으로 갈아타려는 수요는 대부분 이미 이 동네에 사는 사람들입니다. 생활권을 바꾸지 않고 면적만 키우려는 수요에게 Ⅱ의 92, 105, 122, 140은 흔치 않은 선택지입니다.

단점은 분양가입니다. 연동 신축 실거래보다 크게 높고, 제주 미분양 적체로 환금성에 부담이 있으며, 제주 부동산 특유의 변동성이 있습니다. 중대형은 국민평형보다 거래층이 얇아, 시장이 식으면 팔리는 속도가 더 느립니다. 제주 도심 신축을 실거주로 길게 둘 수요에게 맞는 단지이고, 차익 관점에서는 신중해야 합니다.

개발 호재

호재는 두 가지입니다. 신제주 연동이라는 제주 최상급 입지, 그리고 제주 신축 분양이 드문 가운데 연동 핵심지 신축이라는 희소성입니다. 공급 가뭄은 기존 신축 시세를 받치는 요인입니다. Ⅱ는 중형 면적 비중이 있어, 넓은 신축을 원하는 제주 도심 수요에게 선택지가 됩니다. 연동의 기존 신축이 국민평형 중심이라는 점을 감안하면, 중대형 희소성은 Ⅱ 쪽이 조금 더 뚜렷합니다.

부담도 분명합니다. 제주는 미분양이 적체된 시장이고, 신축 국민평형이 9억에서 11억대로 형성되며 고분양가 논란이 이어집니다. 희소성이라는 호재와 미분양이라는 부담이 함께 있습니다. 시장이 소화하지 못한 물량이 쌓여 있는 한, 희소성은 가격을 지켜 주는 방패가 되지 못합니다. 입지가 좋다는 사실이 11억대 분양가를 정당화해 주지는 않습니다.

청약전략

청약자격과 특별공급

Ⅱ도 특별공급 없이 전량 일반공급입니다. 196세대 모두 일반공급이라 1순위와 2순위로 청약을 받습니다. 제주 비조정지역이라 청약 문턱은 낮은 편입니다. 소득이나 자산 요건 검증 없이 통장 요건만 갖추면 접수할 수 있는 구조입니다.

1순위는 청약통장 요건을 갖춘 제주 지역 거주자가 우선이고, 국민평형은 추첨 비중이 있습니다. Ⅰ과 같은 날 청약이라 두 단지를 비교해 한쪽을 고를 수 있습니다. 같은 통장으로 두 단지 중 하나를 골라야 하니, 평형과 입주 시기, 84A 기준 0.2억의 가격 차이를 놓고 정하시면 됩니다.

다만 분양가가 84 기준 11억대라 자금이 진짜 문턱입니다. 청약 가능 여부보다 11억대를 감당할 자금 여력을 먼저 보셔야 합니다. 대형은 15억에서 20억대라 문턱이 한 단계 더 높습니다. 통장은 가벼운데 지갑은 무거워야 하는 청약입니다.

규제

규제는 Ⅰ과 동일합니다. 제주는 비조정지역이라 분양가상한제 미적용, 전매제한과 대출 규제가 수도권 규제지역보다 느슨합니다. 청약 문턱이 낮습니다. 거주의무가 없어 입주 시점에 전월세를 놓는 선택지도 열려 있습니다. 규제표만 보면 부담이 거의 없는 단지입니다.

규제가 느슨하다는 건 분양가를 시장이 자유롭게 매겼다는 뜻입니다. 상한제가 없어 분양가가 시세 위로 책정됐고, 이 단지가 그렇습니다. 제도가 가격을 눌러 주지 않는 시장에서는 청약자가 스스로 실거래를 확인하는 수밖에 없습니다. 이 글의 계산이 그 확인입니다. 정확한 전매제한 기간은 입주자모집공고문에서 확인해 두시면 좋겠습니다.

대출, 되나

84 기준 11억대 분양가라 자기자본과 대출 규모가 큽니다. 비규제라 LTV는 여유 있게 가정할 수 있지만, 분양가 자체가 높아 실제 부담이 큽니다. 2026년 스트레스 DSR 3단계로 소득 대비 한도는 더 빡빡합니다. 11억대 물건에서 DSR을 통과하려면 소득 구간 자체가 높아야 합니다.

대출 조건은 Ⅰ과 같습니다. 비수도권 비규제라 LTV 70%까지 열리고 6억 한도는 적용되지 않지만, 11억대 분양가면 DSR이 먼저 걸립니다. 잔금 시점 한도와 본인 자금을 금융기관에서 확인하셔야 합니다.

입주가 2027년 6월로 1년이 채 안 남아, 계약금부터 잔금까지의 자금 일정이 짧고 촘촘합니다. 15억에서 20억대 대형은 대출로 채울 수 있는 비중이 더 작아져, 사실상 자기자본 승부가 됩니다. 어느 평형이든 접수 전에 잔금까지의 현금 흐름표를 먼저 그려 보시면 좋겠습니다.

물량과 전략

총 196세대 가운데 84A가 80세대로 주력입니다. 일반공급 위주로 1순위와 2순위로 청약을 받습니다. Ⅰ과 같은 날 청약이라, 두 단지의 평형과 가격, 입주 시기를 비교해 한쪽을 고르는 전략이 가능합니다. 입주가 석 달 빠른 Ⅰ과 중형 비중이 있는 Ⅱ 사이에서 본인 수요에 맞춰 선택하면 됩니다. 84A만 보면 Ⅰ이 0.2억 싸다는 점도 참고할 만합니다.

미분양이 적체된 제주 시장의 속성상, 1순위 마감에 실패하면 무순위와 선착순 물량이 이어질 수 있습니다. 급하게 통장을 쓰기보다 청약 성적을 확인하고 움직이는 것도 방법입니다. 실거래 위의 가격표는 기다리는 쪽이 유리한 게임입니다.

분양가가 연동 신축 시세를 크게 웃돌아 차익을 노릴 단지는 아닙니다. 제주 도심 신축을 실거주로 길게 둘 수요라면 입지를 보고 검토할 수 있습니다. 분양가가 시세보다 높고 미분양이 쌓여 팔기도 어려울 수 있습니다. 이 둘은 꼭 감안해 두시면 좋겠습니다.

주의사항

본문 분양가는 청약홈 공고 최고가 기준이라 동호수와 층에 따라 다를 수 있습니다. 옵션 비용이 더해지면 실부담은 공고 가격 위로 올라갑니다. 안전마진 비교에 쓴 연동 신축 실거래는 국토부 최근 12개월 자료이고, 연동은 신축 거래가 적어 표본이 제한적입니다. 시세는 참고치로 보시면 됩니다.

Ⅰ과 Ⅱ는 가격 구조가 사실상 같아 안전마진 결론도 같습니다. 다른 것은 세대 구성과 입주 시기 정도라, 이 글에서 확인한 계산은 두 단지에 그대로 적용됩니다. 제주 부동산 특유의 변동성과 미분양 적체가 입주까지 어떻게 풀리느냐가 변수입니다.

92 이상 중대형은 연동에서 비교할 실거래 자체가 드물어, 본문의 84 기준 계산을 그대로 대입하기 어렵습니다. 대형 청약자는 비교 시세가 없는 가격이라는 점을 별도의 리스크로 계산하셔야 합니다. 평면과 옵션은 분양 홈페이지와 견본주택에서 확인해 두시면 좋겠습니다.

입지는 제주 최상급 신제주 연동이지만, 84A 분양가가 대장 신축의 최고 거래보다도 2.6억 이상 높습니다. 지금 시세 기준으로 안전마진은 크게 마이너스입니다.

Ⅰ과 Ⅱ는 입지와 가격 구조가 사실상 같습니다. 입주 시기와 세대 구성만 다릅니다. 입주가 빠른 쪽을 원하면 Ⅰ, 중형 면적을 원하면 Ⅱ를 보는 정도의 차이입니다.

제주 도심 신축을 실거주로 길게 둘 수요라면 검토할 수 있습니다. 다만 분양가가 연동 시세를 크게 웃돌고 미분양 적체로 환금성이 무거운 건 두 단지가 같습니다. 차익을 기대하고 들어갈 청약은 아닙니다.